房地产开发商日子不好过看来没有什么争议了，如今的开发商跟购房者一样，尝尽了卖方市场的难处，都处在一个被动的地位。但没办法，大势使然，也正是房地产大变局时代，到了行业洗牌的时候。
越是难的时候，其实欲望是越强烈的，就好比买房一样，越是觉得买房难就越有买房的冲动，开发商同样如此，如今对开发商拿地自有资金的监管越来越严，但开发商却很难淡定下来，反而拿地欲望更加强烈。
前不久，就有一大批开发商集体吐槽，因拿地难、拿地贵、不赚钱而“大吐苦水”，甚至有的开发商更是直接喊话，除了房价稳定，也希望地价稳定！
除了开发商集体稳地价的呼声，还有一个在开发商口中已经达成共识，那就是一个时代的变革。
众所周知，房地产快速增长的时代让开发商日子普遍好过，很多也都收割了黄金时代的丰厚福利，但近年来，我们的调控方向在扭转，不仅仅是房地产行业，包括社会、经济等都在转型，从过去追求高速增长向追求高质量发展转变。
而近年来房子是用来住的不是用来炒的这个定位以及近日“努力实现全体人民住有所居”的新目标，可以看出，住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，这就是说房子够住了，但是分布和分配不均衡。人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求，这是为今后居住品质提升提出了更高要求。城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，这就为城市更新创造了巨大的空间。
所以，传统的房地产开发模式很难适应新时代的发展需求，而传统的房地产开发商们更是不约而同表达了一个时代的转变。那就是房地产暴利时代是不是已经彻底退场？
8月26日，旭辉林中表示，高杠杆、土地红利时代之后，房地产已走过了暴利时代，未来不太会有非常高的利润率。企业的净利率可能在9%左右浮动。
8月27日，华侨城表示，房地产行业从黄金时代进入白银时代，且随着“房住不炒”相关配套政策落实落深，行业整体毛利率处于下行趋势。
同时，万科祝九胜也表示，行业毛利率在整体下滑。
据Wind数据，2021年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年来首次跌破至10%以下。一些头部房企都面临着利润率下滑，就更遑论中小房企了。就连过去的利润之王的房企都面临毛利率和净利率双双下降的趋势。
三道红线的执行，意味着房企将彻底告别“三高”（高周转、高负债和高杠杆）时代。如果非要说原因，其实很简单，我认为主要是：
1、目标发生了改变。过去房地产作为支撑产业对经济增长的贡献是不可回避的，但是更不可否认的是，背后也隐藏了诸多问题，我们正在从追求高速向高质转变，房地产的速度必然会慢下来。
2、作为开发成本中重要一环的土地成本激增，让开发商进退两难。近年来土地市场竞争加剧、土地成本显著上升，房企在前期斩获的高价地陆续入市，对利润空间影响较大。
3、融资受限也让开发商拿地时望而却步。正可谓拿地难，不拿地更难。融资成本的增加以及融资环境的收紧，让开发商的利润空间大大压缩。
4、限价政策以及以价换量更是直接压缩了开发商的利润。
当然，还有客观因素的影响，更加速了开发商经营困难，可见，利润率下滑是行业共同现象，也是开发商们一致的心声。
所以，面对行业变局，开发商的做法也发生了改变。最傻的就是还沉浸在过去的思维逻辑中不能自拔的，聪明的是识时务者为俊杰，能够在时代大变革中快速掉头，顺应时代风向。
融创中国孙宏斌就曾表示，“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，都看不懂的时候你看懂了最安全。”
在此基础上，同样，融创中国汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。”
态度决定高度，态度决定行为，态度决定一切。可见态度的重要性，如果没有这点认知，那么是不可能站在房地产宏观时代视野中审视行业的变化，更不可能为此做出相应的调整和努力。
其实，行业下行也好，还是利润下滑也罢，都不一定是坏事。往大了说，城镇化还会继续进行，生育政策的放开也会有需求，房地产调控政策的初衷，也并不是打压房地产，而是让房地产更加平稳健康发展。
往小了说，就是开发商自己也应该变得更加理性，拿地更加谨慎和聚焦，追求安全性。如今，行业进入低增长、低利润阶段，通过行业洗牌，一些滥竽充数的的开发商将被淘汰，所以，房企要努力提升自身成本管控能力和经营管理效率，提高利润率，提升核心竞争力。
这里提到了一个管理，让我想到了此前万科郁亮的一句话，“今年可以说是行业管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易了，房地产行业逻辑变了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了，不再能赚大钱、快钱了，但可以赚慢钱、长钱和老实钱。”
有一句话说得好，过去靠机会，今天靠死扛，未来靠管理。其实说的就是这个道理，房地产也从过去的土地红利和金融红利开始向管理红利转变。但是在这个转变过程中，认识不足、努力不足的人将会被淘汰。
为什么这么说？因为一开始大家日子都不好过，不过再过一段时间，你再看，那些有内功的企业，日子就慢慢好起来了，所以，此时的隐忍也是至关重要的。如何在未来管理中要成绩？这就要凭真本事吃饭了。
但目前最重要的是如何死扛，首先你要保证能活下去。
众多开发商给出了答案。
8月30日，世茂许世坛表示，轮集中供地依然不少城市地价较高，曾有机构测算，轮集中供地中有60%的地可能面临亏本。
8月31日，金地集团董事长凌克在路演时表示，公司坚持审慎的投资原则，不拿高价地，保持合理利润。
8月30日，万科祝九胜说，“稳字当头，是万科当前的应对；活下去比什么都重要”。
8月31日，孙宏斌也表示，“2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，我们要给自己留出比较安全的边界。我们现在需要安全，如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润。”
由此可见，“安全”成为众多理性房企在面对行业变局时统一的集体诉求。只有“安全”这两个字，才能确保你能活下去，才敢奢望谈及未来的管理红利。以前重规模，如今更重运营，未来说到底还是要以品质和服务说话。
对于开发商控地价的呼声，其实稳定地价一直在努力，包括首轮集中供地与二轮集中供地的区别，很大程度上就是希望给土地市场降温，从而达到稳定地价的目的。此次对土拍溢价率的限制一定程度上也为开发商利润空间让利。
那么接下来开发商日子会好过一些吗？我认为可能有所缓解，但改变不了行业变革的大趋势。
下半年市场压力较大，国家政策坚决，使得大家对房价有不上涨预期。孙宏斌就表示，有些房企压力比较大之后就降价，预计市场还是会比较惨烈。
房地产大环境没有改变，开发商要想安全渡过困难期，必须要有自己的手段，而降价促销是最常用的。可是众所周知，降价是个技术活，稍微不慎，将里外不是人。
在一些没有人口、资源和创新产业导入的城市，可能将面临更加激烈的竞争，为了努力实现全年目标，金九银十虽然成色不足，但开发商一定会在这个时间段抓住机会，利用好手中的牌，打好价格促销牌，以价换量成为接下来房地产市场的主旋律。
光宇吐楼市
2021-09-07 17:00:09
