禁止“大幅降价”！压垮房企们的“稻草”出现了？

8月13日消息，近期岳阳发布新的楼市政策，提出中心城区的新房实际销售价格不能高于房产局的备案价格，同时还不可以低于备案价格的85％，如果销售价格不在这个区间内，那么将无法办理网签程序。

很显然，这一信息“有些反常”，不符合当前楼市“降房价”的主基调。

一、开发商在销售房子的时候，房价不可以随便上涨。

这一点很容易理解，近些年来，我国住房调控如火如荼，限制房价过快上涨已经成为了多数城市正在努力进行的活动。特别是在2021年第七次人口普查数据出炉之后，高层对房地产的态度更加坚定了。2021年底，我国总人口为14亿人，其中60岁以上老年人达到2.6亿人，占比超过18％，与此同时，新生儿数量连年减少，2020年全年新生儿只有1200万人，即便是在2016年全面二胎放开之后，依然没能阻挡住生育率下滑的态势，人口学家预计，按照这个走向，在未来的3-5年内，年新生儿或降低至1000万人以内。面对14亿总人口的规模，新生儿才1000万人左右，这说明人们确实不想生育了。

为啥人们不愿意生孩子？人口学家和经济学家们经过研究发现，生育率和房价呈现出负相关系，房价涨得越高、房价提高越快，那么生育意愿度就会快速下滑，房价每涨1000元，生育一胎的意愿度就下降，二胎下降幅度更多。所以为了提高生育率，确保人口规模增速保持在一个平稳的趋势上，除了三孩放开之外，更关键的因素是要降低家庭在住房方面的开支，所以限制房价上涨成为了首当其冲的事情。

二、为了抑制价格上浮，调控升级，就连利率也涨了。

20201年4月份开始，城市的住房调控就开始雨点般袭来，深圳、合肥、成都、南京、无锡等整个城市或者局部区域房价过热的情况下，迅速被摁压下来。7月份住建部联合8部委提出，要针对性解决围绕房地产的一揽子事情，涉及到房地产开发、房地产交易、房地产中介、房屋出租、物业服务等多个方面内容。以期在未来的3年内，能取得较好的效果。虽然看起来这一揽子计划并没与涉及到房价问题，但基本都是围绕房价展开的，房地产开发涉及到建房成本、销售价格、房产中介等都是房价高低的决定性影响因素，只要能把这些问题给妥善解决掉，那么房价平稳才有可能实现。

所以，从2021年6月份开始，调控再度升级加码，就连影响到购房者的房贷利率也开始上浮了。贝壳研究院发布的数据显示，截止2021年8月份，LPR利率已经连续15个月保持平稳的走向，而且在下阶段的几个月内，估计也不会有太大的变动。LPR利率固定不变的同时，实际执行房贷利率纷纷上浮成为了近期的常态化情况，上海、北京、深圳、武汉、泉州等不约而同地提高了房贷利率，目前首套房利率平均是5.6％以上（5.6％的已经不多了），二套房普遍超过5.9％，更有甚者，二套房房贷利率达到了7％左右。

不管是调控加码，还是房贷利率提高，亦或进行围点打援，整治与房地产有关的各项“大小事情”，其终归的目的只有一个，那就是不能让房价继续这么高涨下去，要合力调节房价，让住房价格维持在一个相对合理的尺度上。让具有购房需求的人可接受房价、能够通过自己的努力买到房子。这才是“房住不炒”的题中之意。

而且，近期以来，多家龙头房企纷纷下调了销售价格，根据中国经济周刊报道，万科、保利、碧桂园、融创等企业现在的新房销售价格比2021年1月份有明显下调情况，降幅在700元-5200元之间，这也就意味着，如果你要购买一套面积200平米的房子，按照降幅5200元计算，短短7个月的时间里，这套房子就缩水了接近104万元。

三、市场销售不畅的情况下，房企降价促销。

正如前文所说，要房住不炒，降低房地产的资金流入量很关键。从2020年至2021年的诸多房地产政策可以看出，楼市的“资金源”正在被切断，2020年8月末，央行和住建部联合组织多家龙头房企进行座谈会，提出了“三红线转变为三绿线”的要求，在一定的期限内，所有房企需要把负债等指标降低至“绿线”水平以内，如果不能按时完成的话，今后的融资增幅将受到大大限制。

万科郁亮对“三红线”评价为：影响力度不亚于土地招拍挂的改革力度，这意味着今后房地产企业们将无法依靠高周转、高负债的巨额融资模式生存了，所有房企们站在了同一起跑线上，未来需要依靠企业管理创造红利。2021年终的董事局大会上，郁亮再次说到，现在现金流比任何时期都要重要。

如果说“三红线”已经让房企们资金流受限的话，那么2021年以来的“双上限”则让房企们如热锅上的蚂蚁一样，央行给各金融机构分别设置了对房地产企业和购房者的贷款上限比例，也就意味着今后银行不可以随便提升房地产贷款的比例上限，更不能随便加大对住房市场的贷款力度。所以，从3月份开始，多数正在买房的人明显感觉到“按揭贷款”有难度了，审批审核严格了、放款时间变长了、额度可能减小了，特别是对于二套房的按揭贷款，多数银行要么是增加了审批期限，要么是直接停止二套房贷款。

四、禁止“大幅降价”，压垮房企们的“一根稻草”或出现了？

可以说，现阶段，房地产开发商降低销售价格，实属无奈之举，因为没有降价就不会有销售，没有销售就没有现金流。然而，随着“限跌令”的到来，是不是意味着房企们想降价也不可能了？笔者认为“限涨”和“限跌”其实都有尺度，房价不是不允许涨，而是不允许大幅上涨；房价不是不允许跌，而是不允许过度下跌。正所谓凡事过犹不及，不管是涨跌，只要在合理区间内，对市场就不会有太大影响，但是超过尺度会适得其反，所以不仅要限涨，而且要限跌。