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随着好房子逐步去化完毕，一票大V开始推起了一（垃）般（圾）盘，马驹桥那种地方卖四万多的XX项目，都成了网红盘，据说上周还拿下了北京新盘销冠。这，我真的无言以对......
怎么说呢，这个项目卖三万多时，性价比还算可以。如今涨上去将近1万块钱，彻底不值当了。
其实，推马驹桥还算那啥，有些大V甚至连密云、延庆、怀柔这种远郊区都开始推了。
在不少人看来，这四个远郊区好山好水好风光，房价也便宜，是难得的价值洼地。可，事实的确如此吗？
我有个同事，家住密云。16年的时候他让父母卖掉密云的房子，然后买入了燕郊。原因是：他在朝阳门上班，密云的房子根本无法实现通勤。
在通勤这一点上，四个远郊区可能还不如北三县。
来思考两个问题：
一，2016年，环京为什么会如此疯狂？
二，四个远郊区究竟有多远？
跟环京位置对比一下。地图上能看到，与密云延庆相比，平谷离北京市区还算稍近，但北三县的通勤距离明显比平谷更近。
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▲远郊及环京区域距天安门直线距离
通勤距离是一方面，环京区域比北京远郊区更具备交通优势和发展利好。尤其当前北京通州副中心的发展，京津冀一体化和新机场的投入使用，北京主要的发展方向往东南倾斜。
怀柔、密云、延庆等远郊区与北京市区相对独立，其城区并没有和北京市区延绵在一起，而是被农业林业性质的土地分割开。
远郊的价值存在很大的缺陷，区域定位、通勤和发展都严重受限。
?远郊定位
很多人觉得，一线城市的远郊区，不能单纯用“远”来看待。
一方面是认为城市的发展会慢慢辐射到这些远郊区，各个区都会有产业配置规划和资金资源投入，最终获得均衡发展。
另一方面，交通是城市发展的基石，对于一线城市来说，打造各区域的交通网络是一定的。怀柔和密云，虽在现在还没有地铁通勤，但是不久的将来，地铁一定会开通。
这些想法没问题，但是你要了解一个事实，首先北京的现状将远郊在中短期发展的可能性基本锁死了。
▼从规划图上看一下：
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图中黄色的部分是集中建设区，5环内基本开发完善。
怀柔、密云、平谷、延庆还有房山西北部、门头沟西部等大部分山区，开发很少，基建和配套也相差甚远。
其一地貌是山区，不利于开发。
其二定位是生态涵养区。定位决定了远郊的发展趋势和区域建设。《北京城市总体规划》明确指出，生态空间只增不减、土地开发强度只降不升。
其三开发的时间也不可能那么快。
北京之大或许超出你的想象。如果北京全部用来盖20层的普通居民小区的话，哪怕扣除公摊面积及城市公共设施，人均居住面积还是妥妥超过100平米的。全中国十四亿人口每户家庭人均100平米以上的大三居毫无鸭梨。北京就是那么大！
但北京的规划不可能只建房子，也需要产业，更需要生态环境。即使定位若干年之后有调整，这个时间期绝不会短，更不可能那么快开发完善。
貌似开发较多的近郊大兴还有房山东南部，甚至通州，仍然有大面积的耕田和荒芜之地。
一个区域从开发、规划、建设再到投入产业，这需要一个很长的过程，足够财力，人口及资源引进。即使要发展，也会先从近郊开始。近郊目前尚且急待完善，远郊需要等的时间自然会更久。
?远郊通勤
再看一下通勤距离。举个例子：
假设你在北京东五环住，去西四环外上班。每天通勤单程1.5/40KM。往返3/80KM。一年有250天的有效工作日，在地铁路上用时750/20000KM。
750个是什么概念呢？每年12个月，有1整个月是在地铁上度过的。你的人生有1/12在地铁里（哪怕是夸张一点）。
这还仅仅是在五环，在主城区。
你知道远郊有多远吗？拿公交来说：
北京最北的公交站是怀柔区的[石洞子]，要从怀柔县城往北行驶100多公里才到。
北京最西的公交站是房山区的[鱼斗泉]，要从房山县城往西行驶100多公里才到。
密云到大兴黄村的郊81路公交车？单程128公里，从北京西南到东北。
怀柔到延庆的H60公交车？110公里，山路各种销魂，全程不堵车，要开3个多。
重要的事强调一下：没有地铁。就算有地铁了，通勤时间也短不了，而且，你觉得远郊地铁的密度和便利与城区能有多少可比性?
拿房山地铁来说，房山良乡去丰台五环外，如果坐地铁需要一个多，而开车不过20几。但不要认为远郊开车就会方便，因为山路和距离是个硬伤。
▼对比下规划中的远郊轨道交通
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三种人：本地居民、度假养老人群（包括住别墅的高净值人群）、投资客。
郊区也有年轻人需要住房，也有一些富裕的人想更换住房。
度假或者未来养老买远郊也没问题，毕竟远郊环境好，有稀缺的生态资源。
但如果外地人在这里投资，那掉进坑里的几率就很大了。
远郊的房子贴着北京房产这几个烫金大字，但是却不能承接北京的各项利好，除了自住，会有多少人接盘，又有多少人来炒作？
房子的价值不是房子本身，而是房子附带的资源。
从投资来看，首要是你资产的稀缺性和大众对资源的需求性。远郊房的稀缺性主要是生态涵养，就是一个环境，但医疗、教育、商业、轨道交通、生活配套根本就差的太远。
你上班怎么办？孩子的教育问题和老人的医疗问题怎么解决？你的生活能得到多少便利？
你带着孩子从平谷横跨大半个北京去逛个圆明园，见个朋友？
你从密云跨过一个主城区到亦庄谈个项目？
还是从延庆跨越整个北京去新机场接个领导？
距离远交通差耗费太多的成本，又让社交和发展变得固步自封。
远郊往市区就近工作生活也是也可以控制在一个半的通勤距离。比如平谷到通州，比如怀柔到东北五环。
然而，北京这个大的资源池，难道你未来的生活、工作、社交，就局限在这一小块活动范围？？
我只能说远郊真的不适合富有创造力的中青年。
当前政策，主要建设方向投入到东南部的京津冀一体化和雄安新区的建设。留给远郊的发展空间和时间以及财政支持有多少呢？
不管是北京总体规划还是京津冀一体化，抑或雄安新区的崛起，都是以一个中心向外辐射的。人口、资源、产业的疏解同样如此。
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未来的发展模式将会围绕北京中心区向外辐射（已发展成型）、雄安新区为中心向周边辐射，还有天津向北京的靠拢。也就是趋向协同，发展中会弱化城市的边界。但板块交界地带的发展向来迟缓。
位于西北部的远郊由于地貌和定位受限，以及没有明显的利好政策，未来发展将会最慢。
平谷通地铁后临近主城区的位置，以及怀柔未来科学城区域拥有一定的发展空间，延庆因为冬奥会的利好出现短暂的关注。但这对于远郊楼市的整体趋势没有太大影响。
远郊这个大坑，谁来接盘？
在本地生活和就业的人群会购买，但数量有限。
市区已退休的老年人，没必要住着市中心一千多万的房子享受拥堵，把房子置换到郊区，既可以休养，又可以腾出大笔资金用来安度晚年，或者给孩子置办婚房。
资金实在捉襟见肘的刚需也会考虑远郊，但从通勤的可能性来看，很多人还是选择了环京，更何况远郊房再远，还是需要购房资格啊。更多人还是会把宝贵的购房资质用在更有价值的区域。
不管是发展潜力、地段、配套或者是对于我们停留在这个繁华都市的大多数人想要的机会和创造力，远郊都远远达不到对于大多数购房者的需求，更谈不上投资保值。
一旦抱着投资的目的购买，这将变成一个填不满的深坑，离大盘的高度会越拉越远。
房产小灵通2021-07-15 18:06:17
