最近很多朋友私下问我，是不是停贷了？停贷对楼市有什么影响？
咱们先分析后面这个问题，如果停贷，特别是二手房停贷，对楼市有哪些影响？
买过二手房的朋友应该了解，按揭贷款的批贷时间，对整个购房周期是有影响的，批贷越快，卖家拿到钱的时间就越早。
换句话说，批贷时间越长，对买家越不利，本来像北京当前这种市场，和卖家要“交易周期”就是一件很难的事了，一旦批贷慢（甚至停贷），就会暂时反映在房价上。再进一步推这个链条，本轮楼市就是典型的“置换”拉动的市场，多数卖家卖了房子，也要再买一套。
批贷越慢，他拿到钱的时间就会越久，他买房的进度自然就更慢，这无形中，是在间接降低“需求端”的购买力，随之而来的是成交量下降，再然后，房价下跌。
对于还没买房的人来说，听着这样的话是不是得劲儿？甚至有点兴奋？
“M的！房价终于降了，我终于又买得起了”
别的城市暂且不说，在当前（今天）的北京楼市现状下，我毫不客气地讲，那是在白日做梦。
真话总是那么难听，但又很能治病——能治“妄想症”。
看问题还是要看到本质，你要先明白一点，对于二手房停贷的城市，他们这么做的目的是什么？
这件事，以目前一二线城市的房价走向看，还真得分开说：
我先说结论：
种是，本轮楼市已经涨过大半（强二线居多）；或者干脆已经涨完，政策已经加码（集中在一线）。
第二种是，新房限售情况较为一般，再直接一点讲，想快速去化掉“某些尴尬的新房存量”（偏远且贵）。
先说种：
自去年深圳、上海、广州等一线城市出现区域拉动性涨幅后，很多强二线陆续强势开启行情，杭州、武汉、南京、重庆一个比一个价格吓人。现在北京人看杭州人，眼睛里都泛着崇拜的光儿，“杭州人真有钱，奥体板块开盘18万都有人买”。
至于像深圳、上海、广州等一线城市，就更不必说，特别是先涨的深圳和上海，大家也看到了，前后加码政策一共出了几十条，这是明确的信号：这一轮涨完了。收官了。
再说第二种：
去化“尴尬的新房存量”。我有个大学同学在西安，当年上学的时候，做过几天学生会主席，最近俩月几乎一天一个电话，这“老领导”指示，咱也不敢不接啊。
他天天问“俺们西安要开全运会，那附近有XXX新房，能不能买？我想搞一套！”
我对西安具体新盘哪熟悉啊，于是我搜了下位置，问“卖多少钱一平？”
他像捡便宜一样地回答我“才不到两万”。
我脑袋嗡一下子，啥玩意就卖两万啊，再加点钱都够买北京了。不是我不明白，是世界变化快！你们“这帮房价”，真是趁着北京讲Z治，往死里欺负人啊。
但是吧，我又不敢直说不能买，只能委婉地说，“要不再等一等吧，是不是趁着全运会，他们故意往贵了卖啊？”
大家说这样的房子，想卖掉，不想点法子，卖给哪个爹去？“你”不是聪明吗？“你”不是买二手房吗？我不让“你”贷款！
这个时候，就是一种逆向筛选，越是一门心思往高价远郊新房里冲的，就越小白，决定买房的速度就越快！
坦白说，在这种攻势下，我也不一定能劝住我那个“大哥”，就这样吧，这世界上，除了自己爹妈、子女，尽量别死乞白赖地劝，最终的结局，都不太好。
大致就是上面这两种主要情况。大家可以看看下面这张图（图片来源：凤凰网）
不夸张讲，这张图，基本是一二线楼市晴雨表（多数都在南方）。
会有人说，咋没有深圳呢？
答：深圳已“死”，有事烧纸。
对于二手房月成交量都比不过唐山的一线城市（深圳月成交3000套出头），研究它停不停贷，还有意义么？潘子，听嘎一句劝，投资在深圳的，能逃顶抓紧逃顶（你们去搜索我去年初说的话，那时候我还在推荐买深圳，不是现在无脑黑它）。
当然了，凡事都没有那么，停贷这件事，也要和贷款政策联系上，去年底，央行联合YBJ会发布过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从银行角度对个人房地产贷款和企业房地产贷款的比例进行了限制，其中大型银行个人住房贷款占比上线为32.5％，中型银行占比上线为20％。
但是这个东西，是性的，每个城市分行的额度、比例，又有单独的规定，所以对于具体某座城市来说，只能是参考，大家可以看下截至去年末，各银行的房贷占比（红色表明超过红线）：
说了这么多，我的读者们，最关心的肯定是北京。北京二手房会不会停贷？
如果你看完上面分析，触类旁通地，也应该得出结论了。
再复述一遍：一看“尴尬新房”销售情况，二看楼市涨幅。
别看我没事就埋汰北京新房啥也不是，但还真就不耽误人家卖、多远多贵都有人买。
北京新房不缺买家是什么原因，如果深耕楼市，你会有答案，原因有二：
一是北京杠杆控制太太太太太严，对于小白来说，除了按揭，想都没想过别的，而新房可以多贷款，买更大的房子；二是北京二手房真的又老又破，对于小白买房，真的难以接受。
有这两点诱惑，对于啥也不知道的小白，你再让他兼顾、流动性、规划落地率、金融属性啥的，是不是有点太难为人了。总结来说，北京买新房可以比喻成渣男找对象：“更大”、更新。
在“更大”、更新基础上，再有各位新房大V、自媒体强力带货，卖出一定数量是可以理解的（近一年北京新房成交量，仅比火爆的2016年低。图片来源：北京市住建委网站）。
至于楼市行情，我在《买房铁律：节点成本控制》文末已经作出了基本判断，勉强到进度条的50％。从去年五月份、次新改善开启行情后，至今也有一年时间了，但仍然有不少地方房价没咋动，还没有真正的“普涨”。
大家要明白一点，楼市进度条这东西很有意思，越往后半程，越猛烈。有过楼市经历的人可以回忆一下上轮北京楼市，17年年后，走完的最后一波行情，一个多月涨20％＋。当然，这也是一种“作茧自缚”，只有越猛烈，才会越刺激人家继续加码，最终结束本轮行情。
我还是那句话，希望行情越慢越好，只要成交量、不要成交价，这样大家都过得滋润。
楼市知多少2021-06-30 15:25:18
