种种信号显示，我国的人口警报已经拉响：5年，我国每年的出生总人口数将跌破千万，继而我国也将步入“人口负增长”阶段。所以最近一段时间，不管是地产专家、经济学专家，还是人口专家、社会学专家，都在积极建言“放开三胎”。归根结底是因为，一国人口的稳定增长，才是经济持续繁荣，数百个行业稳定发展的基础。
6月1日，“三孩生育政策”也千呼万唤始出来了，但相应的配套措施尚未明确。因此有人建言应该从减税降负、延长产假、提高发放生育津贴以及财政能承受的范围内给予多孩家庭补偿等层面着手鼓励生育。
但鲜有人从住房成本高、买房难、房价高等层面出发建言献策，提振生育。殊不知，合理的房价，才是促进生育最重要的因素。换言之，高房价抑制了生育。有两组数据为证：其一、人民大学研究结果表明，房价对生育概率有显著的负面影响：房价每上涨1000元，生育一孩的概率将降低1.8%~2.9%,生二孩的概率将降低2.4%~8.8%；其二、西南财大2018年发布的论文也显示，房价上涨对生育意愿具有显著的负面影响，商品房均价每上涨1%，生育孩子意愿数下降约0.2个。
仔细想想也确实如此，面对动辄两三万一平的房价，现在的年轻人别说生孩子，连婚都快结不起了——这边丈母娘嫁女的标准一再提高，小县城的房子基本看不上了，很多丈母娘甚至开始要求必须在省会城市买房；另一边房价还在不断上涨，年轻人辛辛苦苦一年挣来的工资，还赶不上房价一个月上涨的幅度。没有房，结婚对于绝大多数年轻人来说就是奢侈。即使有些人掏空6个钱包勉强贷款买了房，但也不得不为每月的巨额月供省吃俭用。用很多年轻人的话来说，我们穷得都快连自己的养不活了，哪还有多余的钱来生孩子、养孩子。
事实上，我国房价已经不仅仅是大城市房价高，很多县城在经历过去四五年的“补涨”后，现在房价都已经高得惊人了：央媒新华社一周前公布的摸底数据显示，截止到2020年末，有103个县城房价“过万”。其中海南陵水县平均房价竟然高达3.4万/平，比80%的二线城市都高出一大截。
平心而论，我国的房价倘若真的能有所下跌，年轻人购房的压力能减轻一点，生育率必然会有明显的提高。房价到底降多少合适呢？换言之，我国房价的合理水平是多少？5月底，在西安某论坛上，金融专家朱云来直言不讳表态：现在的房价下跌27%才是合理水平，即中国合理的房价应该为8000多元左右。
在演讲中，他更直言痛批现在很多城市“房价过高”，不吃不喝工作60年、70年才能攒够首付款的现象非常普遍。高房价已经把很多年轻人挤压得没有一点生存空间。尤其是一些一二线大城市，对年轻人更残酷，别说买房，就是租房很多人都快承担不起了。
8000元/平，下跌27%，这两个数据绝非金融专家信口开河，而是基于国民的人均可支配收入等数据计算而来——2020年，人均可支配收入是32189元，人均消费支出是21210元，相减得出居民年均余额为10979元。然后建立一个模型：按照收入、支出、当前利率水平，贷款30年每年还本付息1万块，最终得出的结果是：合理的房价应该为8000多元左右。今年一季度末，我国平均房价已经达到了历史点11000元/平。所以现有的房价，想达到模型推理出的“合理水平”，平均房价需下跌27%才行。
这是平均房价，如果具体到城市，有些房价严重虚高的城市，房价可能就要下跌30%，甚至是40%。打个比方，合肥今年一季度末，平均房价是16000元/平，按照专家的推算，合肥合理的房价水平应该是11680元/平左右。
如果你认为平均房价下跌27%就是我国的合理房价，那么你就大错特错了，因为这个数据还没有剔除因炒作囤积造成的庞大的“空置房屋”因素。有专家揭露称，如果把我国的空置房降低到合理区间，还可以使我国的房价至少下跌10%。
那么问题来了，我们的空置房到底有多少？答案可能超乎你的想象。
根据西南财大2018年的报告显示，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率是21.4%。如果再加上2018、2019、2020年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近三年，就增加了800多万套空置房。这只是商品房的数据，如果加上安置房、回迁房等“小产权房”，按照30%的占比来计算，城镇房屋空置数量至少高达1亿套。按照2016年的标准，每套房子住2.3人，那么这些空置房至少可以解决2.3亿人的居住问题。然而现实是，即使我国有超过1亿套房空置，但很多刚需却买不起房，贝壳研究院统计数据显示，截止到2020年末，我国租房人群规模有2.1亿之众，如果按照无房者50%的比例计算，那么无房群体至少也有1亿。
所以，如果剔除掉1亿套空置房对房价的“拉升”作用，那么我国的真实合理房价应该比8000元/平，还要低。因为空置房数量对房价的影响比较抽象，所以我们无法给出具体的数据。我们想表达的真正意思是，我国的房价其实是有很大的降价空间的，国家可采取的手段也有很多，最直接有效的就是开征空置税。
高房价抑制生育，金融专家“揭露”我国的合理房价应该在现有的基础上下跌27%，回归8000元/平左右才是合理的，更“痛批”现在的高房价对年轻人不友善。国家对此又有何看法呢？央媒8字回应了：房价偏高，亟需调整。
4月21日，央媒经济日报发表标题为《别让高房价吓跑大城市的年轻人》，旗帜鲜明地发表观点认为，年轻人才是一个城市的未来，才是创新发展的核心。但现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温，同时还应该出台更多的举措，帮助年轻人解决居住难题。换言之，很多城市的房价都明显偏高。
5月21日，央媒新华社发布标题为《楼市拐点隐现 房贷利率仍有上涨空间》文章直言，随着中央政策引导地方转变，倒逼地方降低对房地产的依赖，并通过调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策回归常态，房地产市场的资本红利时代将结束。文章还引用社科院的研究报告认为，当前时期，我国绝大多数城市的房价都偏高，亟需调整。50城中，房价收入比处于国际合理区间的城市不足3%，说明情况已经非常严重了，高房价已经到了亟需调整的地步了。尤其是那些房价涨过了头，失去支撑的城市，房价向下调整的空间很大。
不仅如此，文章还传递了房价“不得不降”的信号——随着房地产业金融环境指数的下降，房地产市场拐点隐现，下半年房价或不得不向下调整。近两个月，各大热点城市二手房挂牌量激增、信贷政策收紧和投资性购房比例大幅减少，就是的信号。
房价下跌，这是很多人不想看，或者根本不愿意看到的场景。尤其是被炒房投资客裹挟着进场的跟风客们，更是天真地以为我国房价“只涨不跌”。然而现实是我国房价已经到了“不得不降”的地步了：其一、空置房数量惊人，这极大地造成了资源浪费；其二、数据显示，过去两年，100个城市新房库存已经达到了惊人的5亿平，回到了2016年“去库存”前的水平；其三、2020年末，我国的居民杠杆率为59％，已接近极限。更值得一提的是，现阶段“房住不炒”高压调控仍在继续，不仅如此金融政策还有进一步收紧的趋势。
有人说，中国合理的房价应该是，任何一个年轻人参加工作3-5年就可以在所在城市买得起房，不是三成按揭买房，而是全款买房。只有这样，年轻人才没有后顾之忧，才有拼搏的动力，才能投入创新研究，为国奉献。至于结婚成家生孩子，更是顺理成章的事。
对此我们不置可否。我们想说的是，房地产作为解决亿万民众居住问题的民生产业，被炒作成奢侈品般的高价，确确实实不应该。高房价的弊端显而易见，对消费、生育、实体制造业等的挤压，甚至是对社会风气、国人的思想观念的恶劣影响也都是明摆着的，对此我们不能视而不见。过去十年甚至是二十年，为了经济发展，我们选择了用房地产来拉着跑。但今时不同往日，相较于经济的持续繁荣，房地产自身的问题更严重。正如经济日报所言，我们不能再重走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望，房地产能回归居住本源，房价能回归合理水平。
十三画生2021-06-07 21:37:41
