01
人口：供需
2025年适龄儿童入学人数将锐减，是否会引发房价大跌？这个疑问大概是缘于2020年卫建委公布的，一份1949-2019年北京市的居民出生死亡数据。
图表来源：卫健委统计数据如图所示，北京市2010-2019这十年的居民出生人数，大体呈现逐步走高之后小幅回落的走势。2014年有一次小高峰后回落，2017年再次创造新的峰值，随后回归，甚至有持续下降趋势。而对应的峰值年份出生的娃，6年后的入学高峰将在2020年和2023年前后。且实际入学人数，还要考虑京籍外地出生和非京籍在京就读的数量。网络流传较广的一则预估入学数据，我们可做个参考。
图表来源于网络（仅供参考）预测数据中，北京幼升小的入学峰值在2022年，预计28w人入学。而刚过去的2020年入学人数约25w人，北京市各区教委学位告急就已一度登上热搜榜，单海淀区学位缺口就3000＋。2021年入学人数预计21w，会相对宽松很多。但2022-2024年的学位压力不可小觑，为疏解这三年的入学高峰，教委必然会设法通过增校和扩招来应对。待2025年入学需求回归正常值之后，扩招的学位可以缩减，但新增的学校和教师，不会却不易处理掉，到2025年开始学位大概率会宽松许多。那么，这两年因学位紧张，供不应求，而导致的暴涨50％的情况，会不会急转直下，走向暴跌，引发了一些人的思考。西瓜说房团队观点：2025年后，优质均衡的学区仍会居于高位，普通价回归居住属性，分化会很明显。为什么这样讲，让我们先来看看当前北京的学区和价是什么情况吧。
02
政策：控制
北京东西海朝四区，从2019-2020年开始，先后执行多校划片政策。多校划片是指一个小区对应多个学校。将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。实现各片区之间大致均衡。该政策，目的是促进教育均衡，降低择校确定性，进而打击炒房。但多校划片，真的能解决房价问题？2019年是海淀区执行多校的年，优质热门价明显下跌，如上地实验小学划片的上地东里／西里，跌幅10％以上，但2020年下半年之后强力反弹.
再比如，20年底的海淀学区中关村三小，暴涨，频频上热搜。2019年下半年，西瓜团队就曾帮客户以670w的价格买过蜂鸟家园的占坑房，时隔一年半，占坑房价高达800w＋，当然这只是个例。但其实，近半年的成交数据也显示，20年10月至今，涨幅的就是优质均衡学区的。也侧面说明了，虽然多校，但依然是上有政策下有对策，上学通路的问题还是有方法可以解决的，说百分百入学不现实，但可以从概率角度，找到入学通道、概率较高的学区和学校。于是，概率与确定性成为多校政策之下，择校考虑的重点。纵观交易市场，进入优质校的确定性越强，学票价值越高，对应的价越高，上涨速度也越快。另外，虽说当前多校政策，但众所周知，北京的学区政策每年都有可能发生变动。当北京教委，通过扩建增班方式解决高峰期的入学困境之后，随着适龄入学儿童数量减少，考虑学校扩建和师资扩招，政策可能再次产生调整，回归确定性强的单校划片也说不定。
03
市场：涨跌
那么2025年后，价到底会不会跌呢？西瓜说房联合创始人瓜叔讲到：
1、取决于大盘价会不会跌，主要看大盘的房价会不会降，大盘房价降，自然也会降。比如说，2017年大盘跌30％，也不例外的降价。
2、优质学区抗跌领涨只是，大家都在跌，看谁抗跌，大家都在涨，就看谁领涨。类似优质的个股。个别学区算茅台，一般学区算蓝筹股。大盘涨，涨，优质领涨。优质的涨得猛。大盘跌，优质学区保值抗跌。夸张点的例子。有人跟你讲，去了这个学校或者这个学区的孩子，都能考上清北，这个学区肯定不能跌。优质高校的入场券，会让的需求会旺盛，拖住房价，比别人跌的缓。上涨行情里，逻辑一样。优质的需求可能变多。需求多，房价涨，想来买的人更多，继续刺激房价。
3、分化会趋于严重2020年出生人口下跌，北京也不例外。2026年入学会比2025年还少，此后若逐年递减，那有些将会被打回原形。尤其是现在被热炒的，学区价值没那么高的房子，像海淀二流二类的，不如朝阳的头部学区，但价格也达10w，已经不理性了。
待潮水退去，学区价值下降，尤其是专收派位的学校，生源相对差很多的，房价终将回归房子本身的属性，一般学区的不好的房子会跌，或者在普涨的行情里没有大盘涨得快。所以，追涨的朋友，该理智些了。若非这两年有入学需求的，没必要着急入手，学区政策近年必然会有变动的。这事儿，你又是怎样看的呢？欢迎留言互动
西瓜说房2021-06-03 15:18:04
