北京房价冰火两重天，城区疯涨，一环外不涨

提问：房姐你好，我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢

回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问：房姐你好，关注你很久了，之前新人首问没有回复，再问一次希望可以回复哈SFSD，年底满社保5年，考虑抓紧上车，刚结婚不久准备买房自住＋，我们两个工作在望京和西二旗，未来的工作地点也大概率都会在这两个方位，对学区没有特别要求。首付200万左右，在看450万左右的标。目前看了酒仙桥、北苑、回龙观和望京：酒仙桥以老破小居多，实地看了一些房子之后放弃了；北苑这边看了老北苑的新北苑，从增值配套来看新北苑的居住体验和空间会更大一些，但是可选择的标只有华贸城450万左右的loft或者67平小两居，整体有些学区溢价；回龙观我关注了一些房源比如国风美唐，公园悦府，流星花园等等，上周去看的公园悦府450万85平的两居室，实际面积在63平左右，但是房子不是满五，对于我们SFSD感觉不是很合适，首付要交240万，但房子整体我们还是比较倾向的；望京这块能够到的盘比较少，基本就是南湖X园和望京X园这些小区，选择空间不是很大，但从投资角度来讲应该是比较好的。我的问题是：1.目前我的这种情况选择哪种盘会比较合适，或者房姐有没有其他推荐2.如果买公园悦府目前的情况是否可以入手3.沈阳铁西区有一套金地名京洋房两居，从入手到现在涨幅已经，是继续长期持有还是卖掉在北京换更多的资金筹码以上是我的问题和情况，望房姐回答～

回答：1.回龙观更合适，到望京还是西二旗距离都不远，望京400＋的盘基本都是老破小2.公园悦府可以入，还有华润的万象悦府、紫金新干线3.沈阳建议出掉，现在已经是相对高点，继续持有的利润不大，建议换筹到北京填充筹码

提问：美丽房姐好！新人小白首问：非京籍，无工作居住证，现在北京长期定居，目前国贸工作。孩子在北边上小学，未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套，估价900左右。现有银子1200个，纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅，还是不卖别墅，以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅，感觉居住体验还不如现在的老破小联排，而且都更远，没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房，现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅，为了孩子上学方便，继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐？方案2、继续住北七家的别墅，公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层，未来孩子出国后自己住，把北七家别墅租出去。问题：亦庄哪个盘您推荐？方案3、不卖北七家的别墅，入手亮马水晶的两居，再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题：亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手？三种方案哪种适合家庭现在情况，又能资产保值，请美丽房姐给个方向。另外：公司购房后承担税费高，但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

回答：建议方案三，亮马水晶6.5以内，丽水嘉园7.5以内公司购房是下策，简单说下公司购房的优劣好处：不限购，不限贷，买多少套都可以坏处：三年限售，出售的时候税费高，公司的房子都是公司包所有的税，一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点，每年要交一点房产税

提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号、朱雀门叠拼房型等等。

回答：东直门8号新盘溢价较高，东直门这个位置商圈固化，未来定位也是交通枢纽，却少一点生活氛围，相比不是选择朱雀门属于自住品质盘，不包含学区溢价，自住是不错的选择次新推荐看看西城的朱雀门、一瓶、融泽府，还有四季青的诸子阶朝阳：太阳公元富力城D区，海淀：碧水云天光大水墨也是较好选择

提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？

回答：买房的时候别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，的方案是用其它核（家人）办信用贷。

提问：首问，恳求指点迷津。【京户无孩。婚前公积金劲松老破小两居＋商贷西坝河老破小一居。租住金地国际花园三居。无通勤需求，自住＋保值。两房都卖＋手里现金预计共1100个。】顺着房姐以前的问答踩了盘，觉得不错的：大望路（金地国际、乐成国际）、望京（保利中央公园、东湖湾、华彩国际、橄榄城三期、臻园、上京新航线、华鼎世家、华樾北京），其它（天鹅湾北，阳光上东）问题：1、目前看的板块（望京，大望路）和楼盘合适吗？如果有特别不合适的请指出。求推荐其它类似配套齐全的板块和盘（奥体？东大桥？朝阳公园？）。因没有学区和通勤限制，选择余地有点多，看得眼花，求重点建议关注板块；2、感觉两个首贷都没用好，求置换方案指点。a、卖二小换一大，二贷1300买一大；b、卖二小，全款抵押（没操作过，会不会办到一半被查），另外您觉得买多少钱的合适呢（收入大于200，但又不想全投到一个房里，想稳妥）；c、卖一小买一中（主要考虑两个老破小拿到全款周期太长，担心房价变化）；d、两小合适就卖，主要用老人票（还没开始办，年底才满60；担心亲家有意见）；e、卖二小，全款买一大，抵押出来投资一个小的（是否有意义）；3、求提示，我选房在现阶段最容易跳进去坑。4、问一个盘。普渡寺东西南北巷，2003年开发商回迁正经商品房，两层现代小四合院，据了解北京独有区域。离故宫、王府井近，学区较差不算好的。与平房相比，无被腾退的概率。值得投资吗？在什么情况下值得购买？

回答：1.楼盘基本正确，适合品质自住。建议集中看望京和双井板块2.方案e更好，全款优势入一套品质自住，抵押出6成，再入一套2居做为投资。总月供大概在3-43如果需要保值属性不要过度关注装修品质等因素，优先考虑地段和价格4不建议，价格贵。自住不一定合适。北京已经不是中心外扩式发展了，靠近中心不一定保值就好。

提问：您好，北京户口朝阳八里庄小改善大自住。出六十平老板楼二层，已挂牌。看上附近中水金海顶楼一百三十平大三居。但是房主满五不，赠予未成年子女需要八万要买家出。据中介说北京其他区已经查子女名下房产而朝阳还没有，但不知道什么时候变政策，如果我出钱让其变赠予后，朝阳政策改变把未成年子女名下房产也算成家庭房产致其无法成为，那会增加三十多万所得税。首先朝阳是有这个情况否？另外这样的话八万赠予费用是否妥妥白出，而且定金和有无法退还的风险？即使合同附加条款增加“如政策变化造成此房不满足条件，而造成税费改变无法交易，三方免责等等”，是否也存在无法要回定金和的风险？小区邻近修建中的京沈高铁，在姚家园路铁道桥西南，这个区域以后变化趋势如何？比如宜居性，增值性，好出手等等？多谢

回答：你好，满五不操作成满五，一般是走夫妻离婚比较多（占80％以上吧），通过更名方式使得夫妻一方名下只有一套要卖的房，然后夫妻离婚，卖完房再复婚；走赠予的方式也有，父母赠予子女、子女赠予父母，使得父母（或子女）家庭名下只有一套房，然后以父母（子女）名义卖房。这个方式有3％＊网签价的成本，其实不算少。所以用这个方法的少一些。满五不的房子还有很多，有些是夫妻原因不离婚的（感情不好怕假戏真做的、体制内或军队内不能离婚的等等；有些离婚也做不成的（譬如夫妻各有两套房，都有贷款之类无法更名之类）；有些是觉得赠予有成本、或太麻烦、或不知道可以赠予做成、或者赠予有风险（譬如夫妻有两个子女，赠予一个另外一个会闹等等）当然了，世界上90％事情都可以轻易用钱解决。很多“满五不的房”，你愿意出钱，很多家庭其实也愿意配合做成；但如果你加价超过了税费成本，肯定你也不愿意对不对，这就是个博弈。合同是一定要改的，把所有条款都改成利好你方。中水金海中规中矩，考虑自住比较推荐珠江罗马这类品质次新盘。

提问：房姐好：本人北京户籍首套，首付可出150左右，收入流水可以在40～50，考虑总价350～430左右的，在国贸商圈的话，自住加投资属性，甜水园附近的房子和阳光100，这两个有什么更好的推荐，如果有其他建议也可以听听，感谢你啦

回答：甜水园周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，甜水园的旧改也在进行中外加地段不错，适合低首付上车。主淘90后房龄的标的。阳光100的争议在于，有合适的也可以入

提问：房姐好，从星球上学习了不少知识。当前情况：京户，异地工作，想在北京买一套房投资，首付首贷，140w左右的子弹。看了以下版块和楼盘，还请房姐指点：1.朝阳石佛营的炫特嘉园，可以买到开间，或者极少数不太好的一居（朝北，房型结构差，低楼层＼／顶层，漏水……）；2.青年路片区的青年汇，可以买到开间；3.CBD传奇，可以买到北向开间，房型不如青年汇；4.通州二手房，京贸国际城，可以买到一居和小两居；5.通州新房，融御，可以买到小两居。想听听房姐的意见，上述五个哪个更合适？另外，房姐还有其他推荐的地段＼／楼盘可供选择么？非常感谢！

回答：你好，北京上车盘科普：需要的确定性，第二需要的稳定性，第三需要能买到。当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场；上车盘的大多数物业存在「上车门槛溢价」，例如同一小区80平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。北京总价500万以内，可以用首房首贷贷足，并且有稳定的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间。这些都是核心区刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的。至于首付140万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，对于刚需房，功能大于性能。所以在你的几个选项里，条件允许的情况下，能买通州的2居，就别买青年路的1居。优先京贸国际城。

提问：房姐您好，本人有北京市集体户口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：谢谢赞赏88元每个城市，可以交溢价社保，深圳有资格家庭可以限购2套，公寓不限购。深圳的房产和北京不矛盾，不计入北京限购。北京买房建议起步两居起，考虑到未来的流动性和买家，其实可以更多的考虑三居。北京户口买房不再需要额外的社保。200万首付（当然，首付建议可以再凑一些），做好选筹全套（选标的，评估，贷款...）可以买到460-480左右的房子，因为正好是非普线附近，其实竞争也比较激烈（所有建议首付再凑点，这样突破500好很多）。你的情况夫妻都属于二套，应该采用全款买入然后抵押方式购买，可以贷足并且选筹比按揭优势较大。500万以内可以多看甘露园，常营，百子湾，天通苑几个板块，学区不要太考虑了，传统意义上的牛校，200首付因评估贷款问题只能买到400万出头，基本都是小开间或地下室，没有明确上学需求，朝阳自带的学区未来成长性更好。