亚运村次新已无房可挑

（这是一篇市场分析文章，一定从头到尾看完）

这一轮的楼市很有特点，和以往几轮情况都不一样。

我们可以简单做一个对比：

产生这种鲜明对比的原因，大家都清楚——房住不炒。

深圳的情况，我们就不讲了，既不想蹭热度，也不想落井下石，又不想成为唾骂炒房者的“民族英雄”。

上海：主流媒体对上海房价的报道很有意思，内环涨了——有人炒作，外环涨了——有人炒作“假”。

到底有没有人炒作？

有。

具体哪里炒作？

全上海都是。

这话有点像骂人：你全家都是。

北京：不知是巧合还是有意为之，北京的口径与上海如出一辙。“严厉打击炒作行为”，而且北京的教委LD们都很懂ZZ，没过多久，就出台了海淀打压政策。

我个人觉得“非常好，给LD们点赞”，就应该打压打击打碎，片甲不留。

但是，

望京的次新涨了是怎么肥事？不是常规小阳春那种5％、10％，是20％-30％。

大望路次新涨了是怎么肥事？不是常规小阳春那种5％、10％，是20％-30％。

朝青次新两居涨了是怎么肥事？不是常规小阳春那种5％、10％，是20％＋。

整个南二环到北五环半的主城区，次新价格涨幅低于10％的，好像只有亚奥板块。是怎么肥事？

如果望京涨了，你还可以往学区上打赖。那朝青呢？朝青有啥勉强拿得出手的学区？

你（主流媒体）回答：因为炒作。

我开始不明白，想来想去，恍然大悟，它原来是个没有感情的复读机。

悟出这个道理以后，说起话来，特别有安全感：

亚运村疑似有人炒作次新；

北苑未来3-5个月恐怕有人炒作；

天通苑年底前，存在炒作的风险；

望京地区，仍有部分品质一般的房子，存在炒作风险。

不像前面表格中说的，“中介炒高房价”这是承认房价上涨、“开发商有罪”这是承认房价上涨，唯独“炒作”，这和全市整体房价没关系，这是教育问题：教育不均衡、家长不理智、中介推波助澜。

炒作，原来已经是一句“暗号”了，起码北京像。

如果来线下的朋友，应该了解我们就在亚运村，以常识推测，我们应该是推荐亚运村，干啥都方便。但是如果有记忆的话，亚运村在18年以后，几乎从来没有出现在我们的推荐列表里，

仅仅是今年过完年近两个月左右的时间内，将它列入推荐。

的时候，我们推荐的区域有：朝青、望京、劲松、双井，当然了，我们也承认，还推荐了常营，目前常营的涨幅确实一般，这并没有什么可回避的。

在都没涨的时候，先期推荐的区域，肯定有高总价、低总价，有近的、有稍远的，毕竟每个家庭的首付、贷款、通勤、工作性质都不一样。

常营适合的群体，是纯刚需上车群体，从现在这个时段往后推，给它的时间也不多了。很确定，别急。

我们重点说下亚运村：

首先，亚运村不是本轮热点区域，不会领涨（不是马后炮，翻阅近一年的文章，我从来不删文），这里还有不少小区的学区溢价太浓重，所以，“近2个月大多数区域的次新都有较大涨幅后”，我们才作为次选，推荐的亚运村。

其次，亚运村次新可选的小区不多。这是因为本区域属于北部较老的“富人区”，楼龄偏老是基本事实，那么相对应地，次新盘就比较少，一旦有行情，去化速度会特别快。

最后，亚运村的老破小实在太多，且冰火两重天。一边是云霄直上13万，一边是6-8万非学区瘟不火。当然了，那些非学区老破小别急，会有肉留给你吃的。

以最近我们考察、实看、谈判的一系列深入触摸来看，亚运村的次新2-3居室，可选房源已经接近“枯竭”。如果近期有打算入此地次新2-3居室的，要么抓紧重新换板块（能换的也不多），要么逮到一个，尽量按倒。

不出意外的话，下半年亚运村就应该会被列入我们的“禁买清单”，起码次新2-3居室，差不多就得远离了。