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吴晓波对谈任泽平:未来房价会越来越分化

楼市逗逗 2021-04-25 13:41:51

前不久,国家统计局公布了2021年一季度宏观经济报告,就在报告发布两个后,吴晓波老师连线任泽平,就房价、股市和2021的未来等进行了深入对话。

其中关于房价走势,任泽平认为,在长期看人口,中期看土地,短期看金融”框架下,房地产未来将走向“分化”的格局人口从低能级城市包括农村和三四线城市,往都市圈和城市群流入。不仅是过去这两年,未来10年、20年,大家就会看到这种分化。吴晓波老师认同了这一观点,同时也表示,未来这种分化现象会越来越严重,年轻人会向超级城市或者一个大型城市圈聚集,然后大城市会产生一个巨大的虹吸现象。

其实不难看出,对于未来国内房价走势的研判,专家学者们的观点正趋于一致。在“房住不炒”的大背景下,房子买到就赚到、房价动辄的时代已经一去不返了。对于很多城市而言,那些借由高杠杆击鼓传花的投机游戏也终将会覆灭。未来房价将大概率走上“分化”之路。

以下为对话节选:

吴晓波:在刚刚公布的一季度数据报告中,关于房地产有三个数据,我给大家先念一下。

房地产开发投资同比增长25.6%,商品房销售面积同比增长63.8%,商品房的销售额同比增长88.5%,就是销售额增长最快,说明房价还在涨。

我近期还观察到一个现象,现在大型城市的那些所谓豪宅或者酒店式公寓,最近涨得非常快。有一个数据,2020年全中国1000万以上单价的房子一共是卖掉了3万套,算一下大概四五千亿,这3万套中,北上广深占到2万套,2万套中的上海占了1万套。

那么这就面临一个问题,货币在不断地超发,房地产的投资也在不断地增加,你怎么看房价?

任泽平:我觉得是这样对于房地产还有房价,未来大家就记住一个词叫“分化”。

大家知道,我是在房地产领域提出过一个分析框架,叫:“房地产,长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

放在这样的框架下来讲来看当前以及未来中国的房地产市场,这些现象我觉得是不稀奇的。

其实城镇化分为两个阶段,个是人口从农村到城市,一二三四五六线城市人口普涨,所以房价也是普涨。但是当城镇化率在到达60%左右或者60%以上以后,那么基本就处于一个分化的格局。

人口从低能级城市包括农村和三四线城市,往都市圈和城市群流入。所以,不仅是过去这两年,未来10年、20年,大家就会看到这种分化,这在美国、日本都发生过。

吴晓波:我记得在2013年、2014年当年做过一个调研,在江苏地区,比如说无锡、苏州、常州它的房价在涨,边上有个地级市叫做镇江,镇江连续11年,人口是净流出的,所以它的房价是停滞的。

因此,这个分化其实在六七年前就已经发生了,按刚才泽平老师讲的,未来这种分化景象会越来越严重,年轻人会向超级城市或者一个大型城市圈聚集,然后大城市会产生一个巨大的虹吸现象。

一些城市如果它的产业经济不健康,没有很好的社会保障制度,没有很好的创业氛围,或者房价还处在一个比较高的情况下,那就会倒逼年轻人流出。

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