深圳市房地产中介协会网站4月7日发布《2020年深圳市房地产中介行业白皮书》（简称《白皮书》），从机构、分支机构、网签、投诉等数据构成分析2020年深圳楼市，并结合楼市调控政策预判2021年楼市情况。
2020年回顾：网签走势像“过山车” 二手房交易量创新高
根据深房中协统计到的二手房网签数据分析，2020年全年，深圳二手房网签（含自助）120295套，与2019年的数据（102593套）相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。
《白皮书》指出，从2020年全年二手房网签走势看，呈现出“过山车”式的市场行情。1月份延续了2019年下半年的火热市场行情，网签量可观；2月受春节假期与疫情双重影响，整个2月份，数周的网签量都处于历史低位；自3月复工复产后，市场处于稳健恢复状态；但自进入4月之后，随着市场上几个热点新盘的“秒光”“日光”的奇幻开局，深圳楼市就仿佛瞬间进入了“躁动”状态，随后在需求集中释放与市场“炒作”、金融“宽松”等多重因素的相互影响下，市场快速反弹且走向“燥热”；直至“715”政策的出台，市场迅速降温，网签量在8月份迅速回落近七成；二手房网签量在低位运行几个月后，随着市场对于新政的逐步适应，以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围的带动下，进入11月之后，二手房网签量逐步企稳，并呈现强势反弹态势，最终形成年末12月份网签量“过万”的“翘尾”行情。
针对飘忽不定的市场行情，深房中协提醒消费者，购房需保持理性，面对市场繁杂多样的信息时要保持清醒，结合自身情况，综合判断，理性入市，切勿盲目跟风。
从一手房市场看，2020年一手住宅成交量创下近5年新高。2020年深圳新房市场供应活跃，引发市场持续的“打新热潮”。统计数据显示，2020年全年共成交45384套一手住宅，为自2016年以来的新高。
2020年片区情况：龙岗铺均网签量大幅领先 二手房网签主要集中在热点区域
2020年龙岗区的铺均网签单量大幅领先其他区域。从下图可以看到龙岗区域铺年均二手房网签单量，达42.14套，同时从区域对应备案分支机构看，龙岗备案机构也是。在分母基数大的情况下，其区域铺网签均值也是，可见在房价高企的当下，配套相对完善且总价相对较低的龙岗较受市场青睐。
2020年二手房网签主要集中在热点区域（低总价、学区、利好规划），其中龙岗区域二手房网签30942套，占总量25.7%，明显高于其他区域。福田17.3%的占比次之，宝安16.3%的占比排名第三。
2021年判断：新政下市场将长期横盘博弈 刚需“等”字诀为上
深房中协认为，2020年年末的二手房网签量的冲高只是阶段性行情。2020年12月份的二手房市场虽突破一万套大关，但根据周网签量走势分析，12月份前三周市场总体处于平稳态势，但自进入2020年最后一周，网签量迅速蹿升，总体拉高了2020年12月份的二手房网签量的水平。
此外，2021年2月8日，深圳市住建局突然发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，不仅让市场始料未及，同时由于叠加春节假期影响，整个2021年春节假期原本普遍预测的“留深过年”可能会提前引发楼市行情的预期落空外，对于节后市场乃至2021年全年楼市走势都将会造成深远的影响。
因为28新政从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。
因此，随着各大银行执行态度的明朗，以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期（表现为“金-55-三银四”行情的失约）。
长期看，随着横盘博弈期的拉长，买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透，即业主内部预期也将会出现分化，部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先“服软”，进而出现部分房源调整降价急抛的现象，对于刚需购房者而言，2021年“等”字诀即可自如应变。
纽盖特2021-04-09 15:39:58
