我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好，本人北京户籍，孩子三岁，现住在朝阳区美景东方。现因子女教育兼顾生活及保值，想换个三居室，预算750万-800万。原房产可以卖580万，计划贷款200万。家庭年入30万。我的问题如下： 1）之前看过亦庄金茂悦133平米三居，环境房型都很好。中介说人大附12年一贯制，但是因为要从朝阳换到亦庄，请问是否值得？亦庄未来发展如何？ 2）如果在现有小区购买一套三居(北向 760万) ，美景东方的小区对口学校(垂杨柳中心小学，汇文垂杨柳分校)师资如何? 3) 之前看房姐推荐望京地块，请问在预算范围内，是否能有推荐？ 4）我们之前在北戴河富力和园有套房产，当时考虑父母养老兼顾投资，是否需要出掉？ 5）预算范围内是否有其他房产可以推荐？ 问题比较多，请房姐指教

回答：1. 亦庄发展没问题可以入 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般 3. 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，品质尚可 4. 投资就出掉，长持就是亏损 5. 还可以看看金域华府的115P南北三居，双卫，品质好，也有学区，育翔+161分校

提问：房姐您好！关注您很久了！这是我的首次提问，先谢谢您！我们一家五口（两个老人、夫妻两，一个孩子）都是北京户口。我们夫妻两在京有两套房，一套是东坝75平的两限房，一套是亚运村阳光广场的137平的商品房，贷款200万。两个老人在京无房，但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局，一是我们夫妻两是否需要优化，如何优化？二是老人在长春的房子是否需要卖掉，在北京购房，总价控制在180～260万之间，选哪个位置哪个小区合适？

回答：如果东坝的两限房还在限售期内，动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来，没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用，长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上，做投资也是一个选择。 260 看下 丰台的 中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？

回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～

回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！

回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

提问：房姐您好！新人首问。 目前家庭名下共有2套北京住房，一是西城金融街两居（夫妻共有，已做dyd），一是朝阳褡裢坡两居二类经适房（配偶京籍独立产权，无任何贷款），近期家庭年收入不稳定。 问题1：可操作购入成寿寺附近金第润苑两居回迁房，单价约3.8万（总价约350万），手续靠谱，据说2年可下房本，不知作为纯投资是否合适？如果2年内房本没有按时拿到无法出售，家庭会面临一定现金流风险。 问题2：由于近期银行dyd利率较低，是否应先将朝阳房产抵押变现（变现后共有约400万子弹），再做投资？投资方向应倾向于房产，还是金融方面（例如年化8%的信托）？ 问题3：近期厦门房产是否还有投资空间？

回答：1. 不建议碰，无法确定的事情没必要去赌，风险过大，正常选筹投资心里更踏实 2. 思路没错，北京现在的dyd的政策非常友好，建议盘活资金。80%的房产+20%其它金融衍生产品的资产配置比较合适，能对冲部分风险 整体更平滑

提问：美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 （不满五）如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的，卖完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的？我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区，安贞板块 安贞里，亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐您好！新人首问盼回复！夫妻双方非京籍，在豆各庄有一套两居室自住，为了孩子高考把户口从广州迁到了天津，（现在孩子上小学，未来什么时候去天津上学还没有计划）在广州天河有一套价值800万的房子。家庭年收入税后70-80万，最近在考虑把广州天河的房子出售，然后办理LH获得二套资格，在北京双井或者望京入手一套两居或者小三居投资，因为家人反对贷款可能会考虑全款买入，（加卖广州房只有850子弹）大概率近几年不自住因为考虑孩子转学会比较麻烦，另外在天津河西有一套价值130的老破小去年购入的，因为孩子没有去天津上学，所以暂时也不能卖 1.广州房子相比上半年涨了一些，现在出手是否合适？还是再等等？因为在北京再买房中介费各种费用一下来就几十万所以很纠结是继续留着广州房还是卖了 2.双井或者望京板块或者其他地方有哪些楼盘值得入手？急盼您指点！非常感谢！

回答：你好，感谢大额赞赏！ 广州这一轮还没有涨完，如果不出政策限制，这一波大概率要持续要年后，建议继续持有。 北京年底是比较好的淘笋时机，有性价比高的，可以先付少量定金，定下来，跟业主沟通交易周期。 橄榄城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 首城国际 天之骄子这些楼盘可以重点关注。

提问：新人小白，首问。 sfsd，子弹首付250，工作马甸桥北。需求：两居、离地铁近，保值； 近期看西三旗、北沙滩、南沙滩、安贞、清河。越看越迷糊。 请大神指点迷津！万分感谢！

回答：250的首付可以看500-600内的标的，建议沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的小两居就行，安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等那边一大片都行， 交通方便，周围环境也不错

提问：房姐好。帝都人，96年24读研。两套公房东城，一套商住，一套燕部，偷偷XG一亩。 前俩天才从家里长辈那知道，94年家里姥姥姥爷存款就一百万了。这么多年一直不买房。我爸也是傻空，03年月薪3500美元，我记得非常清楚，那时候的汇率是8.6。这么说不是抱怨。爸爸很爱我，答应过我找到工作就付SF。姥姥也很爱我，从小带我大，老人也从不重男轻女。我要怎么才能回到他们当初的阶级呢。那个年代如果买，可以买多少平米呢？ 本来还挺开心的，觉得入水库起码比同龄人好，现在不了。 谢房姐。

回答：首先有哪些资产在你名下或者归你控制，这一点最重要。 24岁如果是女生，优先找好对象＞工作＞读研。 如果是东城90年以后的老公房，可以考虑抵押出来，明年再卖； 如果是90年以前，处理相对麻烦一些，能抵押抵押，不能抵押考虑出售。 燕郊建议出售，商住看情况，出售\/抵押优先。 XG可以先放着。 买房方面 步合计，经过以上操作，目前的首付资金可以拿出来多少钱？ 根据首付资金情况进一步操作。 尽量一次性凑足首付，贷足买大标的，你的家庭现金储备过多，尽量提高贷款和月供。 找到工作给首付，结婚前给首付买房，都是你可以利用的点。 爬阶升级，一种是靠个人的努力，一种借力对象共同努力。

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