我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好！新人首问～ 毕业一年多了，目前租住在花园桥附近的核二院小区，和女朋友即将都拿到购房资格(我是工居，女朋友是户口)，年收入税前大概60，都是sfsd。从8月份开始看房，首付大概能有200～250个左右。因为我俩工作地相隔较远(西二旗和亦庄)所以目前看的都是班车沿线的(北四环从健翔桥到惠新西街北口，西三环花园桥航天桥附近，望京地铁站附近)，还有几个新盘(中铁诺德春风合院，诺德逸府，臻御府，奥森one，奥海明月) 目前纠结的点: 1。北四环这边目前相中了安慧北里秀园，优点是幼儿园到初中都在附近，离班车点和到西二旗都不算太远，交通好，配套好，离奥森近;缺点是房子和小区都比较老旧，并且目前还没孩子，估计一两年之内会有，不知道现在考虑学区到初中是否有点早 2。个人还是非常喜欢新盘的，注重居住环境和品质。新房目前重点比较的是丰台三兄弟，个人觉得臻御府户型，但是缺点是交房晚，装修简单，开放社区并且剩下的好户型的楼栋都不太好了;春风合院目前最看重的是交房时间早，一期精装修，品质和口碑都还不错(搜索了星球里的回答，看您也比较推荐);丰台这边的顾虑就是离西二旗有点远，不知道16号线南延线什么时候能开，还有不知道这三个盘周边的教育环境会不会特别差(说是旁边有一个丰台区实验小学，区内排名靠前，不知是真是假，如果不好的话到时候限竞房不能交易抵押都没办法给孩子换学区)，这点的话到时候想换学区有什么别的办法吗？ 3。这两天还看了花园桥附近的房子，也都是老公房，学校都是八里庄小学(需要提前3～4年落户，前40%直升首师大附中)，和秀园那边的环境什么的都差不多，不知道这样的海淀学区有没有必要考虑呢？ 4。一开始还有个想法，就是在结婚之前把我们两个的sfsd资格都用上，买一套新盘(上述提到的新盘中的89户型的)，一套小户型的学区(总价300左右)，无奈首付可能比较难凑，不知道这样买的话，有什么好的操作方法吗？ 非常感谢房姐能回答我的问题，或者还有什么其他推荐的方案也请不吝赐教，感谢感谢～

回答：你好，西二旗和亦庄一个在西北，一个在东南，能选择的范围比较大，惠新西街，花园桥都还不错。 关注安苑北里，安慧东里，安慧北里X园的小学是嘉铭西校区，跟东校区还是有差距的。你们还没有结婚，不用这么早就考虑学区。 花园桥关注西三环北路76号院。 丰台几个新盘中，臻御府略好，距离地铁更近。但是整体环境 学区配套和居住体验一般，只适合在附近工作的人。 考虑到你俩未来工作地点可能会发生变化，北边的就业机会更多，更倾向入手北边。

提问：东城海晟明苑的房子价格好像一直上不去，这个地段小区有什么不足吗？西城金融街的房子现在下跌，是否是买入的机会？还是会继续下跌？

回答：西城主要是政策风险，我一直建议投资的话不要买，你如果是投资需求，不建议买金融街，看看弱学区属性标的。海晟明苑的房子没问题，东西城学区溢价高，政策有变动价格就随即反应。

提问：房姐好，新人首问，我的情况是这样，工作在双井附近，打算买二手房，意向是买3居，爱人对小区品质和户型比较看重。双井附近一带，符合条件的都远超预算。目前在看亦庄金茂悦113的，和枫丹壹号113，以及和成璟园。自有资金大概300左右，预算总价包税费700内，打算全款再抵押(您有渠道吗)。这3小区，目前都是无地铁，开车到工作地点大概在34十左右。我的疑惑:1.这三个区域哪个潜力更好，目前更倾向于枫丹壹号2期，lj网单价在6万-6万4左右，是否能入？我们自住为主，对学区要求不高。2.今年上车，何时出手会比较妥当。现在国内外经济不明朗，有点担心。3.面对比较强势的业主，谈判有什么建议。您若有其他推荐楼盘，请指点，多谢！

回答：1. 可以在和枫丹壹号这个盘还不错，价格可以入 2. 春节前入就可以，经济不好才应该买房，现在放水严重，肯定会刺激房地产， 现在M2增速都超过11%了，现金在持续贬值 3. 谈判策略看看精华帖有过介绍

提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！

回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略

提问：房姐，您好！自身情况如下： 小西天今典花园已有一套小三居，有贷款（100），两个孩子，老大9岁三年级，老二两岁；现有活期子弹约1060，目前比较中意两套房，麻烦您帮忙做个比较： 1、本小区高层（19层）东北向155平4居（户型图一），一梯8户，光线还不错，客厅和房间都很明亮，毛坯房，需要大装 2、东城广渠门外远洋德邑B座低层（三楼）南北板楼161平三居，房子左边有一栋东西向楼挡着，因为楼层较低，只有上午8:00到下午1:30阳台有阳光，室内采光不是太好，白天也要开灯，但室内精装，基本拎包入住 两套价格都在1200左右，您能否从教育、环境、交通、配套以及未来保值（）多个方面帮忙做个分析，看看哪套更为合适，非常感谢

回答：今典花园是北邮附小对口北师大三附中，教育水平一般。户型过多较杂，有不少租客。内部自带影城，室内游泳馆，距离火箭军医院、菜市场、北邮北师大体管都非常近。生活还是很便利的 远洋德邑小区对口的是文汇小学，直升文汇中学、九年制，教育水平很不错。 整个小区只有3栋楼，附近有个崇文菜市场，生活配套及周边环境一般。这套采光是硬伤，会影响居住舒适度。 如果看重教育质量就选远洋德邑，看重居住体验和就选今典花园

提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情节作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万+和东城的11万+（如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区‍♀️

回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错

提问：房姐好，新人首问，本人非京户，sfsd，国管公积金6600\/月，有首付190w，收入税前35w，由于家里在北五环上元有自住房，考虑买套500以内的小房做婚前投资，先出租两年，手头宽裕了自住。主要考虑朝阳区，望京、酒仙桥、四惠合适的一居都看的差不多了。目前选筹：1.澳洲康都西向67平一居510w，2.东恒时代二期西南把边68平一居530w（稍微超预算，较费劲），3.丽都壹号西北70平一居505w，4.亮马水晶南向80平一居500w。由于比较注重小区环境因此没看2000年以前老小区。这几套里哪套在您看来是最合适的？之前您说过刚需盘功能大于性能，能买两居不买一居，有点不太理解。如果是您的话还有没有其他板块或其他小区的选择呢？

回答：你好，为什么能买2居就别买1居？ 在北京一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，都是过渡性产品，这就意味着未来接盘侠会越来越少。最关键的，是溢价。 在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 如果你的资金有限，不能越过一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套北京的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。 所以，小两居需求更大，投资回报更高。 如果只关注1居，这几个盘，优先澳洲康都。

提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！

回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入

提问：房姐您好，新人首问。预算700-800左右，子弹都够，二套资质。孩子还小，因此不考虑，打算购置一个过渡，五年后看情况再置换，因此主要需求是保值、自住、易出手。 认真翻越您的过往答案后目前看了朝阳公园，双井，大望路，四惠，朝青板块，现在觉得合适的有天骄两居，远洋天地二期三居，朝阳园三居，（其中，感觉朝阳园性价比挺好，但怕以后不好卖）还请您评价下这几个

回答：这几个盘入手都没问题，说下各自的特点 天之骄子现在可以淘到一些不错的标的。 归根结底是这个小区在周围存在短期劣势（周遍都是年轻人喜欢的小户型为主流），所以天骄的大户型有一定折价 朝阳园主要是户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上。存在淘笋空间，有看中的标的可以入手 远洋天地其实经过了一轮补涨，前年本身还可以淘淘，现在处于轻度溢价的位置，能淘到低价房源的概率比较小。 本身购买没有太大问题，位置还不错。投资角度会差一点

提问：请教房姐，不考虑未来加装电梯的情况下，天通苑顶复购买的人群是怎么样的

回答：把房产当作纯粹投资行为的人，始终是小众。 绝大多数的买家，看重的任然是房子最基本的属性： 地段 面积 品质 以及我的资金，贷款能力，可以买到以上选项的什么组合？ 对于在北京成家立业，有父母有小孩的人来说，房屋的面积和房间数（功能率）始终是位的。 只要交通仍然在市区接轨的范围以内，居住品质不要低于平均值，就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。 五环边上的天通苑，紧靠地铁，500万买200平4居，还会加电梯，社区环境在逐步提高，30到望京，1到国贸，很难找到同类型性价比的标的了。 而在望京，具备这样的功能和面积的标的，总价已经要1000万以上（2001左右老破大，居住环境比天通苑-1，地段优质＋2），并且还在上涨。 总价每多100万，就是一个新的市场，天通苑对于需求面积，拖家带口的刚需家庭，友好度，购买力最广泛，的稳定性较好。 在底仓薄弱的时候，通常在有限的入手能力中，尽可能选择可靠性，稳定性更佳的标的。 450-600的天通苑，上手度友好。

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