原创 房小评 中国房评报道 今天

记得2019年末，经济学家们照例预测2020年的宏观经济，有位专家语出惊人：“2019年是过去10年里最差的一年，却是未来10年里的一年”。

这句话广为流传，不论其他行业感受如何，房地产业是真真切切地感受到了这句话的预见性。

2019年还有返乡置业行情；2020年只有一半的返乡置业行情；2021年返乡置业行情几乎要凉凉了。

1月18日，国家统计局公布的2020年房地产销售面积创纪录达到17.6亿平米，同比增长2.6%；销售金额17.4万亿元，同比增长8.7%。

在距离春节还有20多天的时候，受疫情影响，多个城市倡导“非必要不返乡”。

不返乡就不会置业，这对华北、东北地区房地产市场影响尤为明显，而对于业务密集布局三四五线城市的房企来说，返乡置业需求不足对全年业绩的影响，更是2021年的只黑天鹅。

开门不红

元旦到春节这段时间，原本是房地产职业经理人们难得喘口气的时候，而今年大家都在忙着送行。

因为华北区域业绩不行，多家头部房企的华北区域总、营销总们遭到了下课或者调任处理。

最近两三年来，北京公司总经理是各标杆房企最烫屁股的一个位置，不管是在公司居功甚伟或者劳苦功高，被派到北京当总经理，就离下课不远了。

因此，各大房企的北京公司总经理或华北区总裁们，往往在集团夹着尾巴做人，表现得更加勤勉。元旦过后也不敢喘口气，立即布置新年的业绩安排。

对于北方区域来说，每年春节的返乡置业行情十分重要，被视为一年业绩的开门红。北方人过年团聚观念浓厚，在大城市打工挣钱，返乡置业也算是衣锦还乡的一种形式。

申万宏源证券曾做过一份返乡置业的研究报告，其中说明，春节到元宵节的半个月时间里，30个大中城市的销售面积约占全年销售面积的1%，2019年这一数据约为400万平方米。

根据中指等研究机构的房地产百强公司月度业绩分析，最近3年的一季度销售额约占全年业绩的20%左右，其中返乡置业贡献占比在3-4成。

如果你生活在三四线城市，对于返乡置业的行情感受会更为真切。河北邯郸市的一位开发商告诉房小评，他们公司每年销售额的30%是在春节期间实现的，购买客户多是在北京、上海等地工作的邯郸人。

“减掉北京一张床，邯郸可以买套房。”

邯郸的楼盘销售们，在春节期间卖房，一定先问客户在哪工作，如果是在北京工作，销售们都会说上面这句话。

就在三四五线城市的售楼员们，张开双臂，热切期待着返乡的成功人士们回来买房时，北京的疫情反复，也许会让这个期望成为泡影。

北京天宫院地区的确诊病例，正是准备离京，做核酸检测的时候被查出阳性，随即天宫院地区进入防疫工作状态，涉事社区封闭，区域内开始全员核酸检测。

如今，很多城市出台了返乡人群的防疫规定，大多要求携带有效的核酸检测证明，有的地方要求返乡后居家进行14天医学观察。更多的返乡人群也在担忧路途中的感染风险，开始打消返乡计划。

各地纷纷倡议“非必要不返乡”“非必要不外出”，有些人性化的城市和企业甚至为了呼吁员工原地过年，发放特殊津贴，多的高达5000元/人。

可以预见，今年返乡人群的规模会大大减少，返乡之后也会加强防疫，逛街和买房的兴趣估计会大大降低。

房企伤

返乡置业在读者眼里只是个名词，对于房企来说，却是饭碗所在。

“我一个北京的客户，在线上看了大半年的房，本来说好是春节回来买房，昨天通知我不回来了，也不买房了，”环京某项目的销售员小李在电话中说，“客户过年连北京都不打算出了，更何谈返乡呢？”

小李所在的房地产公司日子更不好过。自从房企融资“三道红线”和银行的房地产贷款集中度管理政策出台后，公司现金流紧张，已经停掉了拿地投资，将全部精力集中在了销售回款上，可以说，就指望销售回款在年底给大家发工资和奖金了。

石家庄是房地产公司在华北重点布局的城市之一，而这次石家庄突发疫情，使得整个城市摁下了暂停键，目测1个月的时间内都没办法卖房了。而房地产公司的业绩排布已经到了天，面对这失去的1个多月，各个房企石家庄的城市总们，愁眉苦脸。

2020年，东北的沈阳、大连等城市房地产行情出现周期性复苏，房企北方公司刚开始将关注点转向这两个城市，近期发生的疫情又使得他们犹豫起来。

秦皇岛、唐山、天津等北京东面的房地产市场一直是房企北方公司业绩的稳定产粮区，但是天津市场一直低迷，而唐山市场又随着钢铁行情进入调整期。

秦皇岛本来是北京人消夏避暑置业的好去处，但是2020年的疫情管控，让进出京问题影响到了秦皇岛房地产市场热度，很多房企秦皇岛公司的总经理们也陷入苦闷。

张家口、承德、廊坊、保定等环京市场一直属于北京市场的有益补充。这两年，随着北京土地价格水涨船高，房企在北京拿地不赚钱，又不想放弃北京市场，便纷纷开始布局环京、石家庄、天津市场，对北京市场采取捡漏投资策略。

2017年以后，环京市场退潮，房价从高点下降，导致投资置业退潮。本来市场都预计2020年环京市场已经触底反弹，实际表现也是环京市场逐渐走出独立行情，例如大厂等北三县地区房价和销量都环比上涨。

可是，年初这波北京疫情的反复，又给复苏中的环京市场蒙上了阴影。

2021年初，深圳市场已经涨完，上海市场也开始明显上涨，现在就看北京市场的了。希望这场疫情早日过去，2021年能给北京市场一点阳光。

本次返乡置业凉凉，对于北方地区的区域龙头企业影响。

以河南建业为例，作为河南市场占有率的本土企业，建业董事长胡葆森曾与正商等地方龙头企业建立一个“不降价联盟”。但是，很快惨淡的市场让大家感到了生存危机，谁也不再提这个事情了。

2020年，河南建业销售均价已经下滑到7000元/平米左右，实现合约销售金额1026.42亿元，同比增长1.5％，勉强维持住销售额不跌。

但是细看就会发现，建业的销售额构成中，轻资产销售额在膨胀，权益销售额在下滑。这个千亿的含金量与以前的千亿，差别很大。

在这样一个疲软的市场中，返乡置业是一股来自外部的活水。

一旦这股活水，因为“非必要不返乡”“非必要不外出”的倡导，流量降低，建业这样深度布局北方的房企就会承受巨大的压力。

相比之下，性的龙头房企，版图遍布三四线城市，东方不亮西方亮。那些扎根在一个地区的地方型房企，能用的办法不多了，只能捱过这个春节档。

南北分化更严重

南北方不仅经济总量差距越来越大，房地产市场的表现差距也越来越大，2021年返乡置业凉凉，将进一步加剧南北市场的分化。

本次疫情影响比较大的区域是北京、东北、河北等地区，而珠三角、长三角、西南等南方地区受影响不大，预计南方地区返乡置业仍有一定规模。

北方多是重要的劳动力输出省份。即便是在疫情并不严重的省份，只要人口不回来，返乡置业就难有起色。

以河南为例，作为我国劳动力输出大省，每年春节前的人口迁入城市10中，总能看到河南的信阳、商丘、周口等城市手拉手一起上榜，而河南人最主要的外出务工地点就是北京。

返乡置业比例比较大的城市，一般都是人口流出规模比较大的城市。这样的城市本地刚需和改善置业需求一般规模较小，而市场库存和供给规模较大，如果没有返乡置业支撑，这些城市多会陷入高库存窘境，进而带来土地市场降温，出现土地流拍等情况。

这种压力，也会很快传导到地方政府头上。据房小评观察，一般返乡置业的情况和本地土地市场情况呈正相关，有三个月的时差。也就是说，如果2月份返乡置业惨淡，那么5-6月份这些三四五线城市土地市场就会出现溢价率降低等问题。

返乡置业——本地楼市惨淡——土地市场流拍——土地财政压力加大

这个循环会成为一个外力，使得南北方经济分化更加严重。

2021年的返乡置业情况也会呈现分化趋势，典型表现就是，南方的城市目前没有出现疫情问题，返乡过年估计仍会继续。

据泽平宏观研究指出，2012-2019年南北经济总量差距从14个百分点迅速扩大至29个百分点，但人口份额变化很小，导致该时期南北人均GDP差距由0.97迅速增至1.30。2013年起，南北经济总量差距迅速拉大，2019年经济份额分别为64.6%、35.4%，差距扩大至29.1个百分点。

2020年，南北方城市GDP占比从各占一半，已经拉高到了南北方六四分，甚至进一步向七三分方向发展。

在南方打工和工作的人们，返乡时也是兜里揣着钱，回家有面子。因此如果疫情不影响南方地区的返乡过年行动，南方地区今年返乡置业的规模仍然可观。

虽然中西部和华北地区是劳动力输出大省，但是南方地区四五线城市和乡镇外出务工人群规模也不容小觑，而且这些人群主要务工目的地是深圳、上海等珠三角和长三角地区，这些人赚钱返乡的红利很客观。

因此，2021年如果仍然有返乡置业行情的话，看点就在南方地区的三四五线城市，乃至是乡镇楼市。

今年返乡置业的变化，如果传导到房地产企业格局上，则会进一步加大公司分化。

例如，主要布局三四线城市的房企，北方区域业绩比例又比较高的房企，2021年开局就会受到影响。

相比之下，华东地区这几年跑出来的黑马型房企，虽然在去杠杆的压力下活得艰难，但是由于长三角市场庞大的业绩贡献，养活了大家，黑马房企们也不至于像北方龙头房企那么惨。

命运之神眷顾长三角的黑马房企们，“三道红线”的考验下也能扛过去，2021年就该抓紧时间窗口，降杠杆、降负债，将公司驶入安全区间。

最后，向文章开头提到的那些离职的房企华北区域总、北京城市总经理们，道声珍重，不必眷恋，继任者们的2021年将会更难。