对2021年北京楼市走向的几点思考

红姐最近正在看，对北京楼市的成交数据做了一轮功课，有些感触和各位分享下，希望对大家有参考价值。

1、无论是自住还是投资，都要“学区”先行。如果你是年轻人，无论是想买新房还是二手房，都要重点关注“教育配套”选项，尤其是要有对口的好初中，要不然几年后还得换房。

为什么这么说？引用网友的一句话：未来，最残酷的战场不是在高考，而是在中考。

据北京小升初网统计，北京城六区中，除了海西东+平谷、顺义外，其他区都有20%及以上的孩子考不上高中，只能上职高、中专类学校。

城六区中，高中录取率最差的是朝阳，有近30%的孩子上不了高中，基本上也就意味着与上大学无缘。

来源：北京小升初网

投资也是同理，尽量学区先行。因为将来转让时，学区是房价增值的加分项。2016.9.30政策以来，看北京二手房成交数据非常明显，的抗跌性很强。

2、2021年北京楼市回暖成定局，但房价大幅上涨的可能性不太大。

其一，据中指院数据，2020年1-11月，北京市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为47104.8元/㎡，同比上升3.2%，成交面积为606.71万㎡，同比下降5.5%。价涨量跌，说明商品住宅的成交结构中改善型产品占比在提高。

其二，据中指院数据，2020年11月，北京市商品住宅（不含保障性住房）可售面积1167.4万㎡，环比上升0.5%，按照平均近6个月销售情况，出清周期为15.64个月，较上月缩短1.7个月。去化周期缩短，一方面是因为新增供应同比下降带来的，另一方面也说明开发商去化在提速。

其三，据中指院数据，2020年1-11月，北京市土地规划建面成交689.97万㎡，同比下跌约10.5%；土地出让金达1669.64亿元，同比上涨约13.8%。量跌价涨，主要是因为北京市土地供应结构发生了变化。一方面是以住宅用地成交为主，占比74.5%；一方面是不限价的纯商品房地块明显增加，成交占比达85%。大量纯商品房地块入市，新房供应格局在2021年将会明显改变。

这也是支撑北京房价2021年上涨的因素。

但是，据统计，目前北京楼市仍有约65%面积占比的限竞房产品等待去化，至少需要5-10年才能去化完毕。同时说明，北京新房价格在2021年大幅上涨的可能性不大。

其四，从上一轮（2015-2016年）深沪京房价轮动上涨的规律看，下行并横盘已达四年之久的北京楼市，也该到了需求释放的时刻。

2015年3月份深圳楼市启动大涨，因为出台限购政策，停涨在2016年3月份；2015年5月份上海楼市上涨，行情一直持续到2016年，当年3月外地人限购政策出台形成打压，但一直到9月份房价仍有10%左右的涨幅；2016年4月份，北京楼市启动上涨，短期内形成bao涨行情。

3、楼市两极分化加剧，改善房价格会逐渐走高。有三方面的原因：

一是，从中央经济工作会议传递的信息看，“市场的归市场、保障的归保障”导向明显。未来低收入人群住租赁房、高收入人群买商品房，是可预见的市场格局。

二是，疫情影响了人们的居住理念，改善型购房需求增多，成交结构的变化会拉动房价均价走高。

三是，红姐曾看到一篇文，里面提出了一个疑问，为什么在这么严峻的房住不炒调控和融资监管形势下，2020年的商品房成交金额能够创新高？

根本问题还是地产继续在加杠杆，不是指房企，是指定向给富人配置房产资产加杠杆。

这一点，下面这个视频说得很好，可点击观看。视频中的博主的抖音号为zhouyuan5037。

4、北京二手房市场成交回温明显。

据统计，今年前11个月，北京二手住宅网签量达14.79万套，已超过去年全年的14.5万套。

价格方面还没有明显上涨，一直比较稳定。但感觉年底和业主议价的空间比较大。需要注意的是，二手房市场两极分化也比较严重，成交一直比较热，但非学区属性的二手房成交周期依然较长。综上，红姐建议，想在北京买房的人，年底前还是赶紧看房走起来吧！

记住要特别关注“学区”属性。即便交通再方便、商业配套再好，但教育资源尤其是初中配套不行的楼盘，也要慎选。至于是在春节前还是春节后出手，红姐选春节前。

但是你们不一定学我，因为还有疫情这个不确定因素在。如果春节后疫情变重，那么开发商还会延续打折状态。

但与2020年疫情突发时不同，现在防疫已成体系，基层疫情防控能力已全面提升，不会出现像2020年的严重影响复工复产的情形，对房企销售的影响也就不会像2020年一二季度那么大。

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