房价普涨时代已经过去，这就给购房者提出了更高的要求，不是买哪里都一定涨，也不是说涨就一定有希望。在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，摒弃炒房思维，把心思用在关注城市发展和房子产品本身上，这才是正道。
“稳”是今年房地产市场的“主旋律”，也是未来房地产市场发展的新常态。国家不断在不同节点释放强烈信号：“房住不炒”，落实房地产长效机制，不将房地产作为短期促进经济的手段，坚决防止借机炒作房地产。
甚至，接下来的5年建议中也对“促进房地产市场平稳健康发展”作了部署。
但要知道，房地产市场分化明显，部分热点地区房价面临上涨压力，而有的城市产业支撑不足、人口净流出，房地产市场面临下行压力。很多三四线城市可能就由于人口、资源和产业动能不足前途堪忧，哪怕房价有短暂上涨，但也不可持续。
不过同样是三四线城市的一些地方或许还有很大发展空间，这些城市多是依托一线城市组成的城市群，其实从国家的多次表态中已经明确，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业，足以看出未来城市发展的方向。
未来基本上已经形成继续推进新型城市化，重点发展城市群和大力推动城市更新的发展格局。而城市群将成为未来非常重要的城市布局方向。
经济学家任泽平认为，人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中，中国正进入都市圈城市群时代。按照历史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。
那我国都有哪些城市群呢？据统计，到2030年1.7亿新增城镇人口的约80％将分布在19个城市群，约60％将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。
经济学家樊纲说，要通过大城市、城市群的发展来进行中国的城市化，这是城市化的2.0版。这也是合乎城市化规律，合乎人的选择规律、迁移规律的做法。城市群的发展，是一个公共服务均等化，公共服务一体化的问题。可以推动房地产市场更加均衡、更加健康发展，而不是像过去那样两极分化。
我认为这是非常好的城市发展方向和思路，既能解决大城市病问题，也能解决大城市高房价问题，同时还能带动周边城市健康发展，让人口、产业和资源向周边转移。
近日，经济日报发问，明年五大城市群房地产市场走势将如何？文章引用机构《中国房地产市场2020总结&2021展望报告》的预测，对粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群和长江中游城市群五大城市群的房价走向做了预判。
粤港澳大湾区城市群：预计2021年房地产市场规模将继续有一定幅度增长，但目前仍有较大地价、房价上涨压力，所以，很可能调控会升级，预计2021年房价涨幅将有所回落。
长三角城市群：预计2021年房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。
京津冀城市群：预计2021年整体市场规模维稳，但有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，预计市场销量将继续增长；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地区，受益于区域交通一体化利好兑现，加之调控也很长时间了，需求有望低位回升。
成渝城市群：预计2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力。
长江中游城市群：预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。
我认为，城市群都比较有前途，但是这五大城市群可能是最有潜力的。粤港澳和长三角实际上一直都比较不错，北方来说，京津冀城市群在过去底子比较薄，但是这几年得到了很好的重视，比如北三县与北京四统一发展就是的例证，也是对以往藩篱的突破。
未来，三地将携手把京津冀打造成我国高质量发展的新增长极，建设以首都为核心的城市群，这个定位是非常高的。
再看另一个起点也不太高的成渝城市群，这里属于西部，相对来说潜力更大。特别是今年提出推进成渝地区双城经济圈建设，成渝城市群被明确为建设成为中国经济增长第四极，为今后的腾飞奠定了政策基础。
其实，长江中游城市群、中原城市群的城市一般也都处在中部地区，占据了重要的战略地位，未来潜能还是挺大的，如果未来中原城市群和长江中游城市群能够强强联合，整体实力也将迎来重大增长。
房价与城市的发展是分不开的，从来看，城市群的房价应该不会太差，但是认为房价会大涨也不现实，因为稳定依然是主旋律，当房价有上涨过快迹象时，调控就会继续收紧。所以，你会看到这些城市群基本上只分哪些城市房价涨幅稍大一点，或者稍小一点。
最重要的是我们要着眼未来，一个城市群不是一朝一夕就能形成的，至少需要5-15年，或者说城市群是本来就存在的，只是并没有形成有效的协同发展，未来无论什么规律，一定遵循有人才有未来。你就看，产业会吸引人口流入，人口流入会催生房地产发展，但发展并不代表房价就会大涨。这是未来城市与房价的发展逻辑。
光宇吐楼市2020-12-10 17:59:06
