北京绿城：冰火两重天

有的项目是销冠，有的项目却很惨淡。

2020年上半年，绿城在北京一口气拿了三块地，下半年9、10月份即开盘入市，但三个项目的销售情况可以用冰火两重天来形容。

位于北部东小口镇的「奥海明月」，位居11月份北京楼市销售额排名榜首；而位于的北京南城的另两个项目未排进北京前30。

不仅如此，看北京住建委官网数据，位于通州台湖镇的「明月听蘭」和位于大兴旧宫镇的「和锦诚园」，销售可以用惨淡来形容。

同是绿城操盘，同个城市，同期拿地，又几乎同期开盘，为什么会出现如此大的销售差异？

上周，红姐到明月听蘭售楼处进行了实地探访。发现，即便项目有绿城的品质加持，但是配套上的劣势和地处通州被双限购，仍让项目难去化。

红姐去看明月听蘭不是在周末，不知道是不是这个原因，售楼处冷冷清清，除了红姐外，只有另外一个咨询的，看着像是买房人。

其实，明月听蘭从产品本身的打造来看，的确有绿城的品质特色。

项目整体是13-15的小高层，总共7栋，有半栋自持（拍地时自持面积7%），可售房源415套。

项目主力户型包括96㎡三居、120㎡四居、138㎡三居，南北通透，精装交付，在售均价约5.4万/㎡，面向刚需及刚改人群。

项目容积率2.0，小区中间设计一个大的园林景观，看着比较赏心悦目。

令红姐印象深刻的还有一点是，小区地面和外部地面保持有半米到1米的高差，且按海绵城市设计理念进行的设计，保证雨雪天小区路面无积水，进一步提升了居住的品质。

但是，红姐查阅北京住建委官网，截至到12月8日下午15:50，明月听蘭9月30日获批预售的427套房源，仅有41套处于“预定”+2套“资格核验中”，尚未有网上联机备案及网签。

来源：北京住建委官网

红姐咨询了业内专家，一般高端项目因为购房资格的问题，看网签不能准确反映成交。但普通的刚需刚改项目，如果开盘后一个月还没有网签的，基本上是卖的不咋好。

另外，网签有滞后，看“预定”更为准确，“预定”基本是真卖了。

自10月1日开盘，明月听蘭开盘已超两个月，“预定”却还不到获批预售房源的1/10。

为什么北京客户对绿城的品质不买账呢？

明月听蘭的主要卖点是交通优势，有亦庄线和17号线双地铁，次渠站交汇，距离项目约800米。地铁17号线南段将于2021年底开通运行，届时可方便到达十里河，与10号地铁线实现换乘，达到CBD。

但项目的劣势也很明显，就是配套不足。

一方面项目自身没有商业配套，北侧一公里有泰禾1号街区，商业氛围还算可以，未来小区业主商业需求要靠1公里外的“邻居”来满足。但周边还有荒地，可能未来会有商业相关规划。

另一方面，教育资源一般。南侧1公里有台湖镇中心小学，中学有次渠中学。南侧4公里有景山学校(通州校区)，九年一贯制，2021年计划部分招生。

医疗资源方面，项目西南9公里处有首都医科大学同仁医院(三甲医院）、北京爱育华妇儿医院，距离有点远，开车约需半。

还有一个可能的影响，就是今年7月30日消息，亦庄经济开发区拟规划在通州台湖高古庄村修建循环经济产业园，遭到当地居民的投诉反对。

目前仅是项目规划意向阶段，未来是否建设还不确定。而这个循环经济产业园距离明月听蘭大约5公里。

还有一个原因，是受限于通州的“双限购”政策。虽有一直有将台湖“纳入”亦庄新城的说法，但是据销售反馈，明月听蘭目前仍要执行通州的限购政策。

在北京已有一套住房但非通州区户口或社保/个税的京户家庭，在京无房但缴纳社保/个税不是在通州区缴纳的外地户籍家庭，均不具备购买资格。

这也让明月听蘭失去了一大部分目标客户。因为按照地域及产品定位来看，明月听蘭瞄准的应该是国贸区域及亦庄区域的上班族。

也许，亦庄东扩之下，台湖会被纳入亦庄新城的版图，转为不受通州区双限购限制，但是这是什么时候能实现的事儿，销售也说不好。

红姐查阅北京住建委官网数据发现，截至到12月8日下午15:50，位于大兴旧宫镇的和锦诚园9月5日开盘至今，获批预售的330套房源中，也仅有28套处于“预定”状态，卖的也不好。

宋卫平时代留下的超强品质口碑，配上张亚东时代的低融资成本+强操盘能力，让绿城在北京大力拿地，意图强势回归。

但从2020年拿地入市的三个项目的销售情况看，北京刚需刚改型客户更看重项目所处的地段、配套等因素，品质虽然也看重，但次之。

并且竞品如林，宋时代留下的绿城品质口碑，对绿城在京项目的加持作用似乎也没那么大。

据「克而瑞房价北京」数据，今年前11个月，绿城在北京取得了126.11亿的全口径销售额，排在北京市场第13位。

在红姐看来，绿城如愿在京崛起，还需要加强“备课”，包括投研、客研及产品的打磨。

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