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买新房的注意了,二三四五线城市烂尾潮已现

淘房军师 2020-11-27 22:36:53

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房价不涨,新房烂尾的可能性就比较大。

1、

买新房的风险一点都不小,交付质量差算是其次,最大的风险是开发商跑路,最近房地产烂尾的新闻很多。

事情是这样的:南阳市“铂金时代”楼盘,于2013年开工,2015年因为开发商“贷不到钱”而烂尾,开发商耍赖,要求业主筹钱4500万自救,“铂金时代”的业主们为了减少损失拿到房子,先后自筹7600万交给开发商继续建房进行自救,远超开发商要求的金额。

然而在房子建好后,开发商以实现房产增值为噱头,要求给业主每平米加价850元。

据南阳市ZF统计,仅2014年,南阳一共有302个问题楼盘,其中28个楼盘烂尾至今。

新房烂尾的现象只能说数不胜数。

2、

每交易一套新房,ZF通过土地和各种税收,拿走70%-80%的销售价格,一般认为是75%左右。剩余的25%交给开发商负责前期工程费、建筑成本及配套费用和融资成本,说白了这25%的出售价格包含了就是融资、设计、生产、销售出一套房子的所有费用和利润。

开发商都是去银行融资后建房,融资的成本可不低,基本都是高杠杆运作,没有开发商自掏腰包的。房价不涨,很多开发商就会在赔本的边缘转悠,还要支付银行不少的贷款利息。

极端的例子,李嘉诚曾经在大陆屯了很多土地,只囤地不开发,赚取土地的升值利润,估计李嘉诚是看不上开发商赚的那点汤汤水水。地王频现,土地的升值才是最大的利润诱惑。

碧桂园是为数不多深入县城开发房子的大型房企,2018年发生的碧桂园“五星期的家”事件,房子交付质量非常的差,楼板薄薄的一层包裹着细细的铁条,网上很多这样的介绍文章和视频,大家可以上网回顾下。

其实碧桂园在三四五六线城市收完钱跑路的楼盘也不少,人去楼空。

即便是二线城市,在看房的路上,带看中介会指着一个楼盘说,这个楼盘先前是XX开发商开发的,开发商跑路了,最近XXX开发商接手了这个楼盘。

不明缘由的可能会认为这个开发商是慈善家或者ZF出手兜底了。

其实并不然,根本原因是经过几年时间的烂尾期,房价涨了,新的开发商感觉有赚头,就接盘了,给前面的购房者交付房产这些成本扣除后,还能有赚头的。

一线城市为啥鲜有开发商跑路?傻帽才会跑路,一线城市房产从2003年到2018年,房价上涨16倍之巨,谁会跑路?

相反,在一线城市却有开发商囤房的,就是先出售一部分房子回笼资金,剩着不少房子建好后屯着不卖,过几年后再慢慢出手,赚取更大的利润。

宁愿空着。

3、

本文是鼓吹房价上涨的?并不是。

在房价上涨的时候,开发商是赚钱的,地价是以前的地价,建设成本基本没啥变化,房价随着“地王”的诞生使劲的涨。

其实开发商赚的钱,大部分是房价上涨部分。跟二手房异曲同工,只不过开发商要建房。

房价不涨就是没利润或者利润微薄,没利润,只能从成本入手,给承建方的压缩成本,房子质量就得不到保证,很多没底线的小开发商眼看反正房款已经到手,倒不如选择跑路赚的更多。

未来几年很多城市的房价可能会继续处于横盘甚至阴跌期,一定要差亮眼睛选择新房。

4、

其实买新房的风险并不比二手房少。“楼花”、期房、预售房,都是一个意思,交付质量差和烂尾的根子也在这里。

购房的业主是看不到房子的样子的,甚至很多业主连房子的具体位置都搞不清楚。看不见摸不着东西,就会存在隐瞒甚至欺骗。

见过开发商把售楼处放在离楼盘4公里外的地方,鼓吹“我们也是临XX的楼盘”忽悠购房者,其实它的楼盘离XX有5公里,售楼中心离XX1公里。

避免新房的风险,首先是选择城市,一线二线城市开发商跑路的可能性小很多,虽然建筑质量问题不少,勉勉强强还能交付使用。

其次最重要的是选开发商,要选口碑好的大开发商或本地知名开发商。新房预售制度其实考验的是开发商信誉的问题。

几年前曾经去一个二线城市看房,一处地界有2个开发商楼盘,一家本地知名开发商房价是1.5万一平,另一家较次的开发商单价是1.35万一平,还有优惠,两楼盘容积率差不多。

新房是看不见摸不着的。很多贪便宜的买家会选择单价便宜较次的开发商,毕竟便宜嘛。其实等到交房那一天,贪便宜的业主大呼上当,小区环境和旁边的本地知名开发商差太远,房子用料质量也不行,慢慢的会成为低端小区。

开发商最会精打细算!

而旁边的本地知名开发商,房子交付质量和小区环境做的都不错,随着时间的推移,两个小区的二手房价格会越拉越大。

目前它们的价格一个是2万,一个是1.6万左右。交付质量差的小区衰老的更快,以后差距会更大。

怎么办?

判断一个开发商的新房交付质量,可以以买二手房的名义,让中介带看这些开发商已经交付使用的二手房小区,特别是交付使用5年以上的小区。

看完之后,一般都会有自己的判断和选择。

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