买房，物业真的很重要。这个结论，相信绝大多数买过房的人都感同身受。
一方面，优质的物业管理服务，能让整个小区的居住环境大大提升。一个小区，绿化养护、车位管理、房屋维修、社区卫生、治安管理等等方面都面面俱到，无可挑剔，居住其中的业主身心都会非常愉悦，自然会觉得花的物业费值；另一方面，好的物业服务会给楼盘的品质加分，继而会对整个小区的房屋价值有大大的提升作用。在北京、上海等一线城市，即使是同一地段的房子，因为物业服务水准相差巨大，两个小区的房子市场价差竟然能高达2万/平。
不过，处于不断提升阶段的物业行业，似乎绝大多数并不能做到让业主满意，而且近年来，“取消物业”的呼声更是一浪高过一浪。主要原因是，业主觉得物业的服务和自己支付的费用完全不匹配。更有甚者觉得，物业是业主集体花钱请来的，但是他们却更像是整个小区的主人。不仅不作为，而且还长期对业主颐指气使、不看在眼里。
今年5月份，歌星李荣浩公开吐槽其小区物业，称不知道物业是为了方便住户还是为了难为住户，自己所在小区物业，车库墙壁全是脚印不管，停水停电找不到人。但他们的工作效率的却是催业主交物业费的时候。作为公众人物，李荣浩一发声，赞同者云集，一时间网络上呼吁“全面取消物业”的声音此起彼伏。更有人突发奇想，创意性地给物业送“干啥啥不行，收钱名”的锦旗，通过这种“嘲讽”方式，来表达自己对物业的不满。
一个小调查揭露真相，原来大家对物业早有“不满”
为了写这篇文章，笔者上个月在线发起了“你对自己的小区物业满意吗？”小调查问卷，希望通过小小的调查来窥探大家对物业的看法，没想到投票结果完全一边倒：总计获得29876份投票，其中99.5%的网友都投了“不满意”票，同时赞成“取消物业”。
虽然很多人都赞成“取消”物业，而且现实中也确实有小区取消物业，由业主自己管理，情况大大改善。比如陕西一小区，由于小区物业服务水平差，不作为等，业主将物业赶走，全部交给小区业主来管理，结果5年时间里节省了100多万；再比如，杭州西湖区一小区，物业不仅把业主服务好了，还给业主每户发500元，共享小区建设成果。
但是对于物业到底该不该取消，央媒也回应了，今年7月13日，央媒新华社转载了毛振华 刊于《半月谈内部版》2020年第7期题为《物业不应是城市“火药桶”》文章。对于物业到底该不该取消，该文章的回应还是非常理性的：“没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。”言外之意，物业服务暂时无可替代，现阶段取消物业并不现实。
事实上，其实早前就有专业人士指出，物业服务虽然存在改善空间，但没有到了全面取消的地步，而且小区管理也离不开物业，个别小区能做到业主自己管理，但不是所有的小区都可以效仿。
物业“全面取消”不现实，那么是不是意味着未来，业主和物业之间的矛盾都不可调和，这种水火难容的局面何时才能扭转呢？当然不是，随着国家重视物业行业，随着国家物业“新规”出台，物业不作为、物业和业主之间矛盾深化等很多问题，也都将逐步化解。值得一提的是，从明年开始执行的物业“新规”，业主还享有三个“权益”，广大业主一定要知晓。
这个新规就是，2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）颁出，并将于2021年1月1日起正式生效。在出的《民法典》中就专门对物业发布了一系列政策，使得业主有了更多的权利。
个权益：业主对物业不满意，有权更换。
《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
长期以来，物业更像小区的“主人”，核心原因就是，虽然大家对物业不满意，但是因为种种原因小区就是不敢或无法更换物业。但是新规明确了，如果物业的服务效率低下，或者管理不到位，无法达到小区绝大多数业主满意的程度，业主有权依法更换物业，然后聘请更好的物业管理公司。 不仅如此，如果一个小区的入住率达到一定程度，业主还可以依照流程合理合法成立业主委员会，对物业的服务管理进行监督。
第二个权益：业主对物业费的收支有知情权。
《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
近年来，业主与物业的纠纷逐渐增多，其中物业收费的项目、标准、用途等不透明，成为纠纷的主要原因。所以新规也加强了对业主知情权的重视。也就是说，以后物业所有的收费情况和花销都要向业主公开透明，不得以“模糊”的手段欺骗业主。
值得提醒的是，在新规下，小区业主也要行使好自己的权利，不仅要对物业服务有高标准，还要通过合法方式对物业费的收支进行监督。只有这样，才能在源头上杜绝物业“乱收费”、“高收费”等乱象。
第三个权益：业主对小区的经营性盈利有一定的权。
《民法典》第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第二百八十二条还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
上文提到的杭州某小区能确保收支平衡，还能给全体业主“发”，实际上就是物业费收支合理规范、公共效益好的直接体现。
很多人可能一直都觉得，业主要向物业缴纳物业费，并不知道其实管理运营能力强的物业，是完全可以给小区业主创富的。比如，小区里投放广告收费，外来车辆进小区收费，搞活动收取场地租金，公区开放作为商铺开店经营收房租等等，这些收取的费用都属于公共。这些钱物业只是代收，他们的最终归属权属于小区全体业主。
不过这些钱，最终业主能不能分得，还要看物业在资金的收支上是否具备较强的管理能力，如果物业能够把钱花在刀刃上，而且开支没有猫腻，其实绝大多数物业到最后都是能剩钱的。当然，想让物业规规矩矩收费，合情合理支出，这其中少不了业主的监督。有的小区，已经创新性推出了“预算预缴制度”，即由业主审批预算，物业严格控制预算，年终结算审计多退少补。
对于业主来说，肯定不奢望能真的享受到对小区的经营性盈利有一定的，但是至少这个规定的出台，可以让业主对物业的收支形成有效的擎制。
总结来说，《民法典》新规的实施，对业主的权利有一定的抬高，说白了就是摆正物业的位置，让原本就是主人的业主重新“当家作主”。一方面可以有效对物业形成约束，另一方面，也能够大大降低二者之间的矛盾，更能够改善整个小区的居住环境。
十三画生2020-11-03 21:45:59
