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周期轮动又来?深沪楼市回暖,北京买房人的时间告急

楼市资本论官号 2020-10-20 11:24:49

楼市是有周期的。

业内有一个常说的房价上涨顺序:深圳先涨、上海其次,北京最晚。

近期,深圳新房的火热交易场面不断登上热搜,市场呈现出了2015年的迹象。

楼市资本论研究院观察到,9月,深圳新房成交4871套,创下近7年来9月份成交新高,出现不少“日光”盘。在国庆期间,深圳新建住宅再次成交411套,同比上涨15%。网友戏称,深圳不少新盘营销中心“跟菜市场”一样,被“打新”客挤满。

在上海同样如此。9月,上海新房和二手房成交量均达到全年值,二手房成交量更是创下四年新高。

从近期深圳楼市率先有了大幅上涨势头后,上海也紧跟热销潮流。楼市资本论认为,从上个深沪京楼市大涨周期看,这次上涨周期已然到来。

那么,在深沪大涨之后,北京楼市回暖,还远吗?

【一】上一轮深沪京上涨周期

在上一次房价上涨运动中,楼市资本论便观察到了“深圳先涨、上海其次,北京最晚”这样的大涨规律。

深圳启动,大概在2015年的3月份。从3月份的29436元/平方米,年底便达到41494元/平方米的高价,涨幅40.9%。其中,深圳50个主要片区房价普遍大涨,70%的片区(35个)涨幅超过30%,40%的片区(20个)涨幅超过35%。

楼市资本论发现,在此之前的5年时间里,楼市基本都是冰冻期,房价基本不涨不跌,大多横盘状态。但是,这一切,都在330政策的刺激之后,开始发生变化。

而深圳的这个启动时间是完全跟政策吻合的,深圳有着当时一线城市最宽松的购房政策,外地人交一年社保就可以购房。

深圳的房价停涨是在2016年的3月份。这跟3月份出台的深圳对外地人的购房限制有很大关系,社保从1年调整到3年,到2016年10月份又调整到5年。

上海的启动时间,是在2015年的5月份左右,一直持续到2016年。大致来看,比深圳晚了大概两个月左右。

如果按政策来讲的话,上一轮行情开始时,上海对于外地人的社保限制是两年,而深圳只有一年。

2016年3月25日,上海有一个限购政策,规定外地人想要有上海购房资格,就必须满足五年社保或纳税(之前是两年)。这个限购政策出台后,需求被打压,上海的楼市进入了三到四个月的平稳期。而之后一直到9月份,房价又有了10%左右的上涨。这种小幅的上涨,我们可以理解为惯性上涨。

北京的启动时间,大概在2016年4月份。北京的房产市场整体启动,之后几个月成交价格迅速拉升,形成暴涨行情。

深圳先涨、上海其次,北京最晚。上一轮楼市大涨大致形成这样的一个规律。

【二】深沪楼市开启火爆局势

不难发现,这次楼市大涨周期,依旧是从深圳开始,上海随后。

1.深圳楼市火爆上热搜

在年初,大部分城市都陷入到“零成交”模式,房企哭穷的声音此起彼伏,伴随着售楼部关停,百强房企销售额下降幅度高达43%,土地成交也降到一年以来的低点。

转折点发生在7月份,从7月至今,短短3个多月时间,共有44个省市67次推出房地产相关政策。

同样的,深圳出台了715新政。

而自7.15新政后,深圳新房市场出现了反转,新房的火热交易场面不断登上热搜。

数据显示,8月份新房成交套数破4000套,而9月一手住宅共成交4871套,环比上涨19.5%,同比去年同期2823套的成交套数,更是大幅上涨72.5%。

10月1日-7日,深圳新建住宅成交411套,较2019年同期的358套,同比上涨15%。国庆期间深圳日均销售面积为0.58万平方米,同比上升16.4%。市场呈现出了2015年的疯狂。

不仅如此,深圳还有更多新盘在路上。

根据深圳市住房和建设局发布显示,截至9月,年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个,预计供应房源35881套,这就意味着10月至12月,深圳还有3.5万套左右的新增供应。

楼市资本论认为,目前深圳新房住宅推售量处于今年较高水平,且10月计划入市项目较多,预计后期新房成交会持续上升。

2.上海二手房创四年新高

上海楼市的回暖也已全面铺开!

楼市资本论观察数据,上海楼市9月成交量为38112套, 环比上涨5.18%, 同比上涨41.46%。新房和二手房成交量均达到全年值,新房成交8773套,二手成交29339套。

10月新房均价重回6字头。国庆8天,上海成交爆表达到1228套,同比增长453.2%,首周网签1000套,后续第二周成交依然更是高达1671套,甚至个别楼盘再次出现千人认筹、千人摇号。

与此同时,二手房待售已达约5.6万套,而9月成交约3.1万套,环比增长4.2%,同比增长46.8%,是2017年以来的历史高位,10月首周成交网签900余套,均价也是上涨至5.7万/平米左右。

楼市资本论分析发现,上涨原因主要还是供需关系及政策因素。

据了解,随着新房去化速度加快,上海的库存量去化周期也在缩短,目前的可售面积是747万平米,59806套,如果按照现在的去化速度,库存周期只有不到8个月了。

同样的,今年上海新房的限价有明显放松的趋势,所以很多新楼盘的开盘价都有明显涨幅。看最近一年来,上海的网签价格也是一路上升,相比去年9月,从4.97万/平到5.65万/平,平均涨了快7000元/平。

深圳上海楼市大涨,接下来就轮到北京了。

【三】周期轮动,北京楼市回暖进行时

按照上一轮“深圳先涨、上海其次,北京最晚”的上涨规律,在深圳上海双双大涨之后北京楼市的回暖正在路上。

先来看一组数据。

9月份,北京住宅成交量同比上涨76%,二手房住宅成交量达17259套,在8月份的16057套基础上环比上涨7.5%。

链家数据也显示,10月1-8日链家共成交1539套,与2019年10月1-8日的553套同比上涨178%,与2018年10月1-8日的698套同比上涨120%。

限竞房成交已超去年全年,这个9月北京市场拿下了漂亮的市场数据,新房网签量同比上涨超过76% 。

北京楼市一改过去三年中秋季成交疲软的状态,整个金九银十成交热度逆势上扬。

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楼市资本论认为,未来,北京楼市仍有一个较为明显的涨幅。

分析如下:

1.不难发现,北京市场的普遍规律如下:除个别大涨年量价是一路攀升绝不回头,大部分年份中成交量价高点大都出现在春季3-5月。然而今年的世界时势大变,本应是小阳春时节的时候上下人心惶惶,大家都在居家隔离,自然会导致整个市场的原有节奏被大幅度延后。

但市场的需求只会延后不会消失,随着疫情的逐步平息,需求将被大量释放。

2.前几年持续供应的限竞房项目,对北京房价的缓慢下降起到很大作用。随着调控效果达到预期,限竞房供应接近尾声,新供应的不限价商品房地块逐渐增加,这让限竞房的性价比有所提高,市场交易明显活跃,推动成交量的增加。

如果分析成真,这又是一次楼市周期的轮动。在市场开启一轮上涨潮之际,那意味着留给在京买房人的时间不多了。未抓住上次深沪京大涨的机遇,这次你还想错过吗?

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