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提问：家里一个男孩一个女孩。要不要换大房子？中介打电话让把房子挂出去，犹豫要不要70多平的两居卖了，再添点换个大点的三居。 还是攒着钱，一家人就在小房子里挤着。现在南北通透的两居住着也挺舒服的。就是怕将来俩娃大了不好住，老人来京也不好住。 毕竟攒点钱不容易，以后小孩上学，老人看病，用钱的地方还很多，最近一直在犹豫。不知该怎么办才好

回答：小孩小学以后可以尽量分开房间。 小孩可以住更小的房间，男孩偶尔睡客厅也可以，体验下生活。 重点是，不清楚你的资产情况，不知道你的首付资金，买房的事情无从谈起。

提问：北京：昨天北京单日成交量破年度纪录，成交量从100—200多套，直接升至572套。 房姐老师，北京是回暖了？

回答：最近市场略有一些回暖迹象，回暖不一定是成交量所直接得出的结论。 北京市场回暖，可能是多方面因素的作用结果： 首要因素还是洼地填平，低价盘已经去化差不多了。 溢价盘，该吐的也吐出来了。 购买力，也积蓄很久了。 也很久没有好的一手项目入市了。 外地市场，比如深圳等，已经开始放松政策信号，进一步助推北京。 总之，建议北京的房子在明年年前买好。 时间不多，大家抓紧筹钱，准备贷款。

提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得那个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。

回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。

提问：新人首问，房姐您好，最近在看通州的二手房和新房，比较关注运河商业区，那边有京贸国际城，百合湾，还有比较旧的二手房月季园和牡丹园，新盘就融御，我看很多分析文章都在说融御地段，规划更好，但我觉得融御只有交通规划，还有一些商业配套，但是京贸国际那边的小区更靠近商业区和运河，以后会更繁华和热闹点，反观融御虽然离交通枢纽比较近，但我觉得离地铁站和火车站近，人员成分更复杂一点，房姐您怎么看呢，另外二手房均价更低，融御价格多少您觉得适合入手呢。谢谢。

回答：融御还行，的问题是价格，这个单价还指望有多大的空间也不好说，没给购房者捡漏的空间，没有让利给购房者，短期基本站岗，除非长持还有价值。 通州目前看好的盘 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：睿智的房姐，您好啊，关注了很久，新人首次请教，前几天的问题没有等到答复，又重新整理了一下思路，非常期盼回复，多谢多谢 现在东城有一套90年代，大约市值500万，孩子已经小学毕业，不占用指标；回龙观有一套市值500万经适房。自己现租住东城孩子初中附近。 目前考虑卖掉东城，加上贷款，购入总价800万左右130平左右小三居，目的是投资为主，兼顾以后自住（先出租，等六年后孩子上大学了就不租房，我们自住，本人单位在北三环附近）。 看了一些楼盘，感觉北边溢价感觉严重一些，大多数是塔楼，想问请教几个问题： 1. 望京、朝青、双井，哪个板块更适合置换； 2. 望京12号线附近，芳园里和高家园地区，是否有合适的楼盘推荐； 3. 双井的老化工厂问题，是不是要尽量规避； 4. 目前主要看了珠江罗马嘉园和华纺易城，这两个小区哪个更合适； 5. 资金如何使用最优，现在是卖一套+贷款。能否考虑卖两套，再买两套，回龙观经适房是否需保留，有无涨价空间。 麻烦能于百忙中抽空答复，非常感谢您的帮助！

回答：1. 望京看看望京新城，朝青 华纺易城，双井 苹果社区南区。 2. 地段不好，老楼多，不推荐 3. 在意的话可以规避 4. 华纺易城珠江罗马嘉园 5. 回龙观继续持有，拿着500子弹也没有更好的选筹区域

提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费能承受550w（次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢

回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：新人首问 房姐你好。以下问题请指点 先说下我家情况。朝阳区民族园附近两套60米老破小。为了接送孩子方便。和老人各住一套。每套价值520万左右，怀柔雁栖湖科学城顶秀美泉商品房送同等面积阁楼一套，购买时120万现价350左右用来度假和养老投资（有少量公积金贷款）。手里子弹200w。现在有几个方案麻烦看下是否 可行。（有父母首套房名额可以做接力贷）主要目的是投资或保值。怕手里的现金贬值。 1卖一套民族园的60米。在附近换一套大一点的，华严北里老房子或者华庭嘉园\/马甸经典 2用手里的200万左右现金。首付买个华严北里\/十里堡望京或者别的地方的老破小投资直接出租 3购买奥海明月或奥森ONE或者亦庄招商臻龙等新房小户型投资 4卖掉怀柔的加上手里的现金。购买某处二手房或新房 5投资外地。有人推荐了大湾区和南通。都有利好消息。不知是否可行 感谢。若有其他方案还请指教

回答：你好，看到你购买的顶秀美泉，我能勾勒出养老时的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。 我也喜欢这样的晚年生活，可是，这里是北京啊！ 再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。 如果继续持有顶秀美泉，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水，真的甘心吗? 我的意见，放弃顶秀美泉，不确定性太大，没有接盘侠。 大湾区和南通这种韭菜聚集地也别考虑了，不要再跳一次坑了。 你可以买到潜力好太多的房子，也会住的很舒服。 建议出手顶秀美泉和一套民族园的老破小，置换一套望京 双井 超青板块的改善盘自住。剩余子弹去强二线城市，比如杭州，成都，武汉，重庆，涨幅确定性更大。

提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。 恳请指导如下方案可否： 1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\B\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\B\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。 4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢

回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 一律总价原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入

提问：本人sfsd, 男朋友在嘉园三里有套83平的两居，240贷款。有300子弹，家庭年收入100。用sfsd买二套，三室一厅自住，东边或南边七八百万左右。 1. 用300资金做首付，还是还掉现房贷款再抵押 2. 买650万左右满五标的，贷款控制在350万，还是买800万不满五左右标的，贷款用到500万？ 3. 目前看过30套左右房源，南三环珠江骏景，170平总价800万，成寿寺的晶城秀府，126平高得房率750万，豆各庄的富力又一城，170平710万，万科青春家园，150平610万，双井地区爱这城，130平800万，酒仙桥看了几套没有特别喜欢的户型。 4.此外请您推荐几个小区参考。谢谢

回答：现房贷剩余不到总贷款的1\/3可以还掉再抵押，否则不用还 主要看标的是否具有性价比，看贷款没有对比性，理论上标的总价高，能淘到笋盘的概率会变高 这几套里面珠江骏景性价比还不错，还可以看下 国美城和天鹅湾、罗马嘉园、润丰水尚

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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