进入2020年以后，北三县楼市有明显复苏迹象，尤其是燕郊楼市，复苏速度比较迅猛：上半年价格上涨幅度达到了15%。根据中原视点发布的数据：
2020年上半年，燕郊新房成交了3122套，成交套数环比上涨了5.3倍，同比上涨超过2倍。
2020年上半年，燕郊新房的成交额为61.29亿元，环比上涨了8倍，成交均价为2.02万元/平方米，环比上涨了15%。
在楼市复苏的区域逻辑上，首先是燕郊，复苏速度最快，幅度；其次是大厂潮白，最后是大厂县城和香河。
距离越近，复苏幅度越明显，说明北三县还是一个外向型市场，购房客户大多数还是来自于北京。
对于燕郊楼市的投资前景，外界的口碑评论呈现“两极化”：北京的大V一致“看衰”，环京的大V则一致“看好”，这明显是“屁股决定脑袋”。
对于燕郊楼市的未来出路，我们认为重点在以下三个方面：
【01】城际的“虹吸”和地铁的“外溢聚集”，2022-2025年是重大节点
在2025年之前，有两条轨道线路是确定要开的，一个是京唐城际，一个是平谷线，这两条线分别会在2022年和2025年开通。
首先说京唐城际铁路，这是一条高速铁路，它的开通将会虹吸唐山、宝坻等地的更多人口进入北京城市副中心工作，高铁拥有“虹吸效应”，会让人口向大城市更快的流入。
所以京唐城际未来可能会形成对天津宝坻、唐山等城市就业人口的虹吸，大量的就业人口会沿着城际铁路进入北京城市副中心来就业。
这些人一旦进入北京工作，的居住地会在燕郊大厂，其次才是选择更远的香河，甚至是宝坻和唐山。
目前天津宝坻的房价才12000左右，唐山已经逼近15000，房价水平相对北三县地区并不占优势。
京唐城际开通，可能会带来沿线城市房价的重新划分。
平谷线是一条地铁线，城市地铁一般具有“外溢”效益和“聚集”效益，能够带来城市中心区的居住人口聚集和产业配套的提升。
所以，一旦2025年平谷线开通，推动的结果就是北漂居住人口向东转移，北三县内部人口向燕郊聚集，两大效应同时发生。
比如到了2025年，香河、大厂的人口都会逐渐向燕郊地区靠拢，这样可以更方便去北京就业。
同时北京城市副中心是不允许大规模房地产开发的，所以未来基本上不可能满足大规模的人口居住，大量的住房需求外溢是的选择。
城市副中心目前的新房价格大概在6-7万，二手房价格大概是4-5万。
我们判断未来五年，副中心的二手房达到6万+，新房可能突破8万+，问题基本不大。
在这种趋势下，平谷线沿线的房价整体达到3万+，基本上是可以预见的。不管是京唐城际，还是平谷线，燕郊的定位都是京东微中心。
【02】与通州协同发展政策的“落地”，是燕郊楼市的第二个看点。
尽管目前“通州和廊坊北三县地区的协同发展规划”已经出台，但还仅仅停留在规划层面，迟迟没有实施的具体“细则”落地。
在8月份的时候，廊坊市全会已经初步草拟并通过了一个“北三县与通州区协同发展的实施意见（草案）”。
这个草案才是真正的“重磅”利好。
这个草案的具体内容目前还没有公布，但是我们判断，该草案将会从教育、医疗、社保、养老、交通等各个层面全面提升北三县户口的待遇，实现与通州的真正协同。
这个草案的落地之日，就是北三县“改头换面”之时。
【03】燕郊地区仍然拥有“入京”的机会。
作为“飞地”，北三县地区的地理位置非常“尴尬”，基本上是“爹不疼娘不爱”，河北担心“为他人做了嫁衣”，北京和天津则是“插不上手”。
但偏偏北三县地区的地理位置又非常好，京津交界，而且紧靠城市副中心，同时还拥有1200平方公里的土地，户籍人口才100万出头。
地理位置优越，人少地多，让北三县的发展充满了无限的可能性：纳入北京，则可以拓展通州的发展纵深，城市副中心的面积可达到雄安新区的规模；进入天津，则可以更好的推动京津同城化，京津冀协同发展将会达到新的高度。
因此我们综合判断，解决北三县的归属问题可能会“分步实施”：步先协同发展，在廊坊的协调下帮助城市副中心建设，实现功能互补，尽可能缩小差距。第二步随着城市副中心的饱和发展，再实现扩容。
可能很多人会认为，北京已经不可能再扩容了。这种想法比较想当然，也比较死板，北京作为经济效益的中心城市，是中国未来形成国内大循环经济的重要区域，扩容可以大幅度提高土地的经济效益。
北京一平方公里土地的GDP产出是3个亿，是河北的10倍，从土地的产出效益上，北京应该扩容。
所以说不是不扩容，只是扩容的时机还不成熟罢了。所以说，燕郊的未来仍然具有“入京”的可能性。
【04】燕郊向北发展是协同发展的必然要求。
那么在协同发展的要求下，燕郊的发展格局会有什么变化呢？我们可以先看以下这种图。
燕郊大概可以分成三个部分：燕郊南城、燕郊核心区和燕郊北城。
燕郊南城位置，但是非常可惜，已经不让发展了。从图中我们可以看到，大部分都是规划的绿化空间，形不成大的居住组团了。
通州和北三县的协同发展规划中，明确要求：边界地区不得进行大规模房地产开发。所以燕郊南城基本上没有燕郊的发展空间。
在22号线的站点布置中，燕郊南城甚至连地铁站都不给，就是不想让燕郊向南发展，燕郊南的未来就是大尺度的公园和绿化。
燕郊核心区目前是常住人口最密集的地区，土地资源相对稀缺，燕郊要想在核心区发力，形成新的产业区，难度非常大。
所以如果你想要投资燕郊的未来，房价不到2万的燕郊北城是的选择：未来将拥有三条入京通道，22号线+京秦高速+潮白大桥。
所以燕郊北目前发展虽然相对滞后，但是房价前景却很有冲击力和想象空间，尤其是地铁开通后，人口的聚集效应将会凸显。
综合来看，对于燕郊楼市的未来，我们期望值非常高：从地铁，再到协同机制政策的落地，再到行政区划调整优化，拥有多种可能性。
北三县的楼市，未来空间依然巨大。
文章来自大山说房微信公众号！
大山说房2020-09-03 10:36:00
