8月10日，北京住建委官网发布了关于对《关于规范管理短租住房的通知》公开征求意见的公告。
在这个通知里，明确了北京短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚的各种规定。
从内容上看，这个意见要是正式实施，北京短租房市场必将迎来彻底洗牌，大部分个人经营者将会退出短租房市场。
首先我们来说一说这个意见中的几条重点内容：，这个通知主要针对“国有土地上的居住小区内的住房，按日或者收费，提供住宿休息服务的经营场所”。
“国有土地”这个前提，说明新政的适用范围主要针对城市集合式住宅小区和商住小区内的“短租房”，并不包括乡村民宿和城市中心“四合院民宿”。
由于乡村民宿与城市短租房本来就不存在竞争关系，所以城市短租房的洗牌，肯定将会推动城市四合院民宿的发展。
北京城市四合院民宿项目的市场前景，得到凸显。这其实有利于推进北京老城的城市更新，吸引更多的社会资本参与，是一种多赢方案。
第二，该意见针对城市住宅“短租”经营者提出了以下“经营”要求：，小区无管理规约或业主大会决定的，经营者应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。
第二，依法办理房屋出租登记。
第三，在互联网平台公布房源时，经营者要提供与房屋所在地公安派出所签订的治安责任保证书面材料。
第四，短租住房经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿者身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。
以上四大条件对于众多城市中心短租公寓的个人经营者来说，都很难做到：应当取得整栋楼其他业主的书面同意，难度就非常大。
比如目前北京最火的“短租房”项目“鲁能钓鱼台美高梅公馆”，一套52平米的LOFT套房，日租金接近800元，作为短租和长租比较，房东短租肯定更高。
但是要让经营者拿到整个楼的其他业主书面同意，那就基本不可能。
这几年来城市短租公寓市场借助“互联网+”的力量，呈现出爆发性的增长速度：根据国信中心数据，2017年短租公寓的总套数就已经高达300万套。
其中上海的房源占比，达到了8%。
北京短租市场房源占比7.6%，大概市场总规模是20万套左右，包含了乡村民宿、城市短租公寓及城市四合院等多种类型。
假设城市中心短租公寓占比30%来估算，也至少可以提供约6万套的市场规模，这些房源将会在新规执行后，直接退出短租市场。
这些退出短租市场的房源，只有可能有两个出路：其一，从短租市场进入长租市场，北京租金可能还要降。
对于经营者来说，短租市场洗牌后，可以把短租房变成长租房，这样就相当于增加了北京长租房的市场供应量。
根据诸葛找房的数据，2020年自从3月份以来，北京房租已经出现了连续5个月的下降：毕业季的消失和外来人口的流出是北京房租承压的主要原因。
在这种背景下，如果短租房房源大量流入长租市场，肯定会对租金进一步打压，所以有房的业主要警惕下半年房租的继续下降。
但尽管如此，北京目前依然是租金的城市。根据相关数据透露，北京租金薪酬比超35%，位居16城的首位，租房居住压力不言而喻。
所以从目前的趋势看，北京的房租基本上是要一路降降降！
其二，从短租市场直接进入二手房市场，让二手房房价承压。
其实北京自从5月份以后，二手房市场成交量就开始复苏，6-7月份达到了高潮，从8月份的数据看，会略有下降。
成交虽然好了，但是二手房房价却在下降。贝壳的数据显示，7月份北京二手房房价环比下降3.1%，我爱我家的数据是环比下降4.12%。
其中西城区降幅比较深，环比下降5.78%。这个幅度应该说是比较大的，说明北京二手房处于“以价换量”阶段，要想卖出去，必须降价。
目前北京二手房的挂牌数量是9.3万套，比2019年的7.1万套多了2万套左右，如果短租房再加入二手房市场，那肯定会让北京二手房房价承压。
2020年北京二手房房价希望不大了。
总体看来，其实北京是一个住房供应结构非常复杂的城市，供应房源初步统计都在9种以上。
其中销售房源，就有商品住房+共有产权房+限竞房等三种。出租房源更多，有公租房+廉租房+短租房+长租房+集体建设用地租赁房+开发商持有房等6种。
所以不管是从销售房存量，还是从租赁房存量，其实都有点过剩了，北京自从2017年以后大量放地导致的存量激增至少需要3-5年才能逐渐消化。
而随着本次短租市场的彻底洗牌，城区“民宿”门槛被大幅提高，对城市短租房市场利好，尤其是城市四合院民宿的日租金肯定要上涨。
但是被挤压出来的大量短租房房源一定会冲击长租房租金和二手房房价，并形成了新的市场存量。
北京楼市，可能需要来一次“松绑去库存”了！
文章来自大山说房微信公众号，欢迎关注了解更多房产信息！
大山说房2020-08-11 17:37:29
