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提问：

章哥好，我最近正在看房，感觉从售楼处的户型图上看，房子似乎套内面积挺大，售楼员也说他们的公摊率特别低，请问这是在忽悠还是真的？室内面积到底应该多少比例才合理啊？

回答：

1、 首先说就没有公摊率这个名词，或者说这是个模糊的说法，并不标准，开发商和中介也就经常拿来忽悠买房人。

2、 在很多人心中，公摊率=公摊面积/建筑面积。比如一套建筑面积100㎡的房子，公摊面积是20㎡，那公摊率就是20/100=20%。

但这是不对的，只能说是公摊和建面的比值而已。标准的公摊系数是=公摊面积/套内面积。比如还是这套100㎡的房子，公摊20㎡，那套内就是80㎡，公摊系数就是20/80=25%。

3、 之所以开发商和中介不愿意用标准的公摊系数，就是因为这个比例看起来显得更大。而所谓的公摊率呢，其实是偷换了概念，显得公摊小，也就显得房子的套内面积更大，便于忽悠。

其实现在应该也很少有人用公摊率这个词了，不仅不标准，意义也不大。所以都用得房率，这个概念没什么理解的误差，就是套内面积/建筑面积。比如100建面的房子，套内是80㎡，那得房率就是80%，也显得很多。

4、 你所看的这个项目，之所以售楼员要强调公摊率，我估计恰恰是因为他们的得房率低，所以干脆不提了，然后拿公摊率来忽悠。

比如说，正常的板楼，得房率在80-85%。而这个项目呢，很可能只有75%，也就是100㎡建面，套内面积只有75㎡，这如果讲出来，显得似乎太低了。

于是他们就开始强调公摊率了，说只有25%。很多人一般是反应不过来的，也搞不懂怎么回事，觉得似乎75%不少了，可以接受。

但实际上呢，如果计算标准的公摊系数的话，就是25/75=33%。这个数字就显得大了，是开发商不能提的。

5、 所以，如果开发商强调公摊率，那八成就是他们的得房率低，想要忽悠买房人，要提高警惕，必须追问真实的得房率。

6、 按照常规来讲，在建筑没有什么特别造型的情况下，各个项目的得房率应该都是差不多的，开发商就是想偷面积也偷不了什么。

但是，有的时候开发商无良，故意想坑一部分买房人，那就要在公摊上动手脚了。

比如说，开发商拿了一块地，准备分作三期开发，也就要分成三次销售。但是，住宅楼好办，可以单独测量，可公共面积怎么分摊却成了问题。

像配电室、物业楼、门卫室、消防控制室什么的，在期就必须建好，是将来为整个小区服务。理论上可以分摊给三期的所有业主，但因为后两期还没有盖，也就无法预先分配。

如果开发商有良心，他就会干脆把这些公共面积不计算了，就当成自己的施工成本。反正都是从最终的销售总价里出，没必要算这些细账了。

但如果他们没良心呢，比如后两期根本不想自己开发了，而是卖掉。那他就想干脆一次性多赚点，于是，把这些本应整个小区业主分摊的面积，全都加在了一期业主的头上。那此时的公摊系数就会陡然增大，开发商自然不敢提了。

7、 当然，开发商要想偷面积，有的是办法，反正买房人也算不清楚。那买房人怎么预防呢？没法预防，只能是项目间相互比较，不听所谓的公摊率，只问得房率。也可以自己拿着户型图计算一下，套内面积到底是多少，稍微麻烦点算一下就行了。

8、 总结：只要开发商强调公摊率这个词，那就说明对方很可能在面积上有问题。

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