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上涨的城市理由很多,下跌的城市都是相似的

花开不败渦的姿态 2020-04-23 11:55:22

有些经典引用之后发现了问题,比如那句“幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸”。

事实上,幸福的家庭和不幸的家庭都无非有N个套路,只不过谁的套路更多,就成了“各有各的个性”,所以凡事还是就事论事。还是用逆向思维来构思选题——以前,那么多人关心“哪个城市会涨”,却少有人关心“哪些城市会跌”;其实这两年楼市的冷清,后一个问题已经摆上了不得不面对的桌面,只是我们在避讳。

“幸亏”疫情这个不可抗力,其实可以帮很多客观存在——背锅。

一、疫情暴露出的现象,可能波及到城市和楼市

在去年底展望2020年楼市行情的时候,我的态度是分化:分化是基于过去三年调控收紧之后,那些之前被“环都市概念”所炒作受益的城市,正在逐步褪色,因为价格滞涨导致外来投资客对这些城市的进入产生了纠结。而年底年初的时候,“看空三四线”并不会得到承认,理由是还有一张牌可以期待,那就是返乡置业,而事实上——“我们只要知道鸡蛋好吃,的确没有必要关心鸡妈妈的户籍所在地”,于是这个春节是酝酿过李代桃僵的,只要成交有起色,就没有人会关心成交背后的成因,或者说客户究竟来自于哪里。但,一场疫情让我们必须面对真相。即使在后疫情时代为了恢复生产,就更加需要找到前期的症结来避免未来再走弯路,毕竟2020年已经过去100天了。你说,这次疫情暴露了什么?或者说“暴露了什么可能对楼市产生影响的因素”答案就那么几个:1、 城市配套设施建设,那些高楼大厦没用,医院学校才是有价值的软实力2、 城市管理水平大摊牌:大到城市管理者,小到医疗和物业管理3、 市民(对本城市)的信心包括住宅消费的信心,留下和离开的抉择如果说之前,我们对于城市的评估还建立在形象的表面层次上,那么这次疫情是考验我们应对城市变局的能力,这之前从未暴露过,甚至连演戏也没有过。于是,我们可以想象:1、 之前热闹的返乡置业可以“概念性被击破”了,家乡虽有高楼大厦但还是不安全,这光宗耀祖的一生一宅,没有安全谈何幸福?!2、 热热闹闹的“抢人大战”,被招募者之前还活着利益纠葛中,这下知道在城市选择上的侧重点和重要性了吧?!3、 老百姓在买房之前的评判标准也发生偏移,之前那些石材立面、地铁上盖、繁华集散,都是“1后面的那些0”,没有学校和医院一切皆空。在全民宅家的日子里,在全面刷手机关注疫情的日子里,别以为购房者不会思考,

也别以为“被抢的人才”都是只看颜值不看脑子的傻缺。

二、城市分化会加剧

有些城市会,有些会被彻底抛弃

所以,基于疫情的客观事实,假设如今再来预测一下2020年的宏观楼市,相信所有砖家都有一次“纠偏”的需要。一旦给我这个“修改说法的机会”,只会把“分化”两个字进一步深化。首先,这次疫情,一线城市的管理防控、基础设施被证明基本还是可行可靠的;(1) 进出城市的机场、车站的管理和控制(2) 遍布全省全市的医疗设施,包括床位和人员(3) 即使城市封闭管理,但无论从行政布置、社区执行、商业秩序基本有序(4) 没有出现城市管理的死角,没有出现极端事件其次,之前被“推选”为新一线城市的部分城市,呈现出李逵和李鬼同在的局面(具体就不点名了),但对照上述一线城市的四点相对成功的迹象,正是验证出“伪一线城市”的——同志还需努力!剩下那些因为主观防控手忙脚乱,加上客观设施配给紧张的“部分三四线城市”,看起来祸不单行,其实也是之前长期忽视城市基础设施导致的,一句话叫做:“钱没少花,但花错了地方”,就算市中心也一样高楼大厦,但如今都成了恨不能无视的讽刺。即使部分“虽然城市基础设施有限但好在管控起了个大早”导致局面基本可控的相对防疫成功城市,也只是主观努力和客观不堪来了个对冲,算是保住了颜面。购房者也好,被抢人大战引入的目标人口也好,在如此泾渭分明的城市应对现状面前,不可能不会对原有的决策作出微调,包括进入与否、进入时机、进入条件等等。有人担心一种劣根性叫做好了伤疤忘了疼,但涉及到真金白银、一生选择,想必也不要太漠视市民、消费者、购房者的智商了吧?!

所以,虽然一线城市房价高企,或者说不是每个人都能买得起一线城市的房子,但至少——对之前有所松动的一线城市而言,“保价格”通过这次疫情,找到了一些支撑,所以反而可以大胆看好一线城市的楼市了。

三、可以为失败的城市找病症,虽然也是远水解不了近渴

接下来,新一线城市也好,二线城市也好,一场“李逵和李鬼”的打假行动,在消费者心中不动声色地展开,已经是大概率事件了。至于那些看起来大概率要下跌的城市,反而可以大致找到他们的共同点——基于在“叫天天不应”的城市独(Zi)立(Sheng)发(Zi)展(Mie)的客观条件下,虽然无奈但至少还能阻止一波被忽悠,希望对购房者有用。这也就是全文开篇所谓的:下跌的城市都是相似的,只不过具象比较丰富而已。(1) 城市人口净流出;(2) 城市缺乏主导产业;(3) 自身基础设施不完备;(4) 过去两年房价被外来投资客炒高,但未能带来有效入住;(5) 与外部城市的立体交通设施不健全,不方便;(6) 距离国家力推的“环都市圈发展”的核心都市较远,利好有限;(7) 二手房交易不活跃,可以解读为自住率高,也可以解读为“人口交替进行不了”。当然,现在说风凉话去总结病因是容易的,说到底当时用“打开门户拥抱投资客”的战略也是出于城市招商的高度,只不过可能选择了“人气先搞起来,再培育产业跟进”的逆操作而已,毕竟三四五六七八线城市的招商难度可想而知,远不是电视新闻里说说那么“挤破头奔向热土”,土地财政的短效也是不得已而为之。就算说出了症结,也非一时一日可以改善,也只能祈祷这些城市自行安好。下跌的城市有各种成因,一时也找不到解决问题的办法;把“下跌的城市问题”说清楚,的正解是——不希望其他城市效仿道路。经过本次疫情,对、全世界、所有行业都是一次深刻影响,也是一次变局机会,如果以前说“变是的不变”还略显矫情,那么如此一来,“变是的可能”已成定局。倒是还可以引一句经典台词来冷却一线城市的愣头青们:

城外的人想进来,城里的人别出去。

本文作者:黄欣伟

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