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提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐，手头子弹150，信用贷能有100左右，想入手400多万的两居，在上地附近上班。未来1-2年要孩子，二套房贷。税后40+，有推荐的吗？看上上奥世纪一层90多平420万，保利西山林语89平440万，融泽家园400万，全款税费20，贷款更高，还是天通苑楼盘。考虑自住和投资增值。如何选择并合理运用资金。

回答：当前价值洼地集中在朝阳，海淀和昌平洼地很少 融泽家园 上奥世纪>保利西山林语 天通苑500以上才有性价比

提问：房姐好，北七家发展如何？华润的未来城市，单价6w，性价比如何？东坝和北七家相比，哪个发展空间更多？北京的东边和北边的新盘有比较推荐的新盘么？140平以上的

回答：北七家是逊色于天通苑的，而价格上反而比天通苑（大面积）更贵。 目前未来科学城带动的几个新盘，基本都没投资价值 东坝相比北七家要好，但也过了投资时机 140+天通苑依然是好选择

提问：房姐您好，新春快乐！我的情况是是首房首贷想上车自住，首付只有90，由于单人还贷，月供暂时只能1w，发现东三到东五的小两居老公房无法上车。想请教下您：我是继续在东三到东五淘一居室老公房上车还是去其他区（如丰台石景山）淘小两居，如去其它区域麻烦您推荐几个小区，谢谢

回答：90偏少能看的标的太少，过偏的区域不推荐，硬上车会有风险， 建议做到120+的首付，开发下信用卡，或家人的信用贷等

提问：房姐好 刚购买一套学院南路32号院100平房子 理由1是房子是60年代房子 10年内有拆迁期望 不拆自住也很舒适2德胜社区父母有一套房子孩子落户西城户口 我这个思路是否正确'？ 60年代房子是红砖房海淀区的 与父母家隔一条马路就是西城 有什么建议吗现阶段准备装修

回答：海淀和西城整体都高溢价的区域，普遍投资都不高，可能会跑输大盘，不过你作为自住没有问题。 博拆迁本质是个不稳定事情，需要考虑资金和机会成本，我在之前也有回答过，你可以看看精华帖，如果还有筹码朝阳区继续淘笋为上策

提问：北京房姐,您好！我有北京5年社保，我打算在北京投资总价300万左右买房，以后给孩子以租养租或自住（在国贸附近上班），我看了几个地方：潘家园、十里堡和定福庄附近2室老破小，其中定福庄的单价比其他两个地方低约1万元，请帮忙分析这三个地方的优缺点。如果是你的话，您会买哪个区域？或推荐其他的区域。 祝安康快乐！

回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡 买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值 还可以看看 甜水园，石佛营，高家园，劲松

提问：房姐你好，计划法拍一套沿海赛洛城7期的房子，142平，8层三居户型，530万起拍，贷款中介估价730万，可以6成贷款。请帮忙分析一下沿海赛洛城小区的益价情况和未来是否能涨赢大盘概率，感谢

回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级， 这一片的价值排序 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城>金都杭城 比市场价便宜10%左右把，小区来看属于轻微溢价，大概率跟随大盘 提醒下，可以圈子里看下之前对法拍房的分析，不要只看价格有些坑一定要注意，例如税费、抵押情况、是否已经出租等。

提问：父母海淀交大一套97年老公房， 71平纯西两居，市场价630-660左右 两个问题~ 1.父母这个社区周边是渣校，个人认为没学校的老房子保值增值能力差。再加上没物业、户型差等，所以想让父母卖掉往外换个次新，这样父母住得舒服还能更保值，您觉得我这个想法靠谱吗（他们同意换） 2.如果1靠谱，想用这卖完的630去买个80平以上的次新两居(不贷款)，不去西边和南边，目前锁定新北苑和朝青，看中北苑的世华泊郡、润泽悦溪、中铁建国际城；朝青的华纺易城、珠江罗马东、西区、汇成家园和国美城，请房姐帮忙分析一下，有点私心的情况下，想满足老人能住+学校还行+保值好一些，这两个区域怎么选？有无更好方案？

回答：置换的思路是对的 新北苑就不用考虑了，长期看大概率被坑， 重点看朝青板块 : 国美、罗马嘉园、珠江罗马东、华纺易城 买房不能既要又要，需要平衡下

提问：房姐您好！之前根据星球的方向又看了一些小区，麻烦请教您 金星园，华远九都汇和东润枫景的话，自住三居先后排序怎么样呢？一层带院子和顶层带露台这样的是否值得入呢？ 谢谢美丽的房姐！每天看星球收货很大！

回答：东润枫景> 金星园>华远九都汇 给个计算方法：总价-赠送面积*单价*0.3，得出真实单价，再看是否值得入

提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住+保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。

回答：垡头的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。

提问：准备投资，二套，全款500-600，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。

回答：十里堡，四惠，石佛营一带02后小区， 可买三居 例如 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积

提问：你好呀我再来问个问题，上次你说奥森这边世茂奥临花园的房子偏贵了，那1200多w上元君庭200平左右的房子靠谱不？这个小区单价没有那么高是有什么坑么？以及我看亚运村那边差不多价位有个荣尊堡国际俱乐部公寓靠谱吗？我比较喜欢这种稍微有点品质的楼盘，自住+保值，首套贷满，不知道方向是否正确，谢谢

回答：上元君庭区内部户型差异大，价格区间波动大，可以作为淘笋 荣尊堡塔楼设计户型为主，以改善需求为主，小区户型有错层设计，不太适合老人，其它美问题 5.5内可入

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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