中国人对房产那是真爱。老祖宗自古便有言在先，有钱先置业。但那时房子确确实实是用来住的，买办房产更是成家立业所需，鲜有人像今天这样孤注一掷地炒房、囤房，以房为生。尤其是过去几年，投资炒作楼市蔚然成风，从四大一线城市到名不见经传的弹丸小城，都不乏投资炒房客的身影。究其根本原因还是，最近几年楼市发展过快，房价上涨更是颠覆了所有人的想象。房地产凭空创造了巨大的“套利”空间。实干家曹德旺曾痛斥得一针见血，辛辛苦苦经营实体一年，不如炒一套房子挣得多，这样的发展是虚假繁荣，不可能持续下去，靠地产带动经济的发展模式更不该被过度推崇。
房子在任何一个国家都兼具居住和投资属性，这无可厚非，但凡事都有个度，尤其是房子的投资属性绝不能凌驾于居住属性之上。在我个人看来，一个城市的房价更应该以刚需口袋里的钱来定价。反观现在，一线城市动辄几百上千万一套，二线城市也妥妥2万+一平，三四线历经这几年“棚改”的大规模刺激，房价也已经跻身“万元俱乐部”。面对居高不下的房价，亿万刚需始终无法开心起来。
房地产对经济贡献再大，它也是民生产业，它存在的价值就是解决民众的居住问题。倘若每个城市的房价都远远脱离于老百姓的钱包，刚需买房成老大难问题，那房地产确实要好好反省了。
悬崖勒马，回头是岸。
国家对于房地产的发展问题其实早已心知肚明，已经到了不得不改变的关键阶段了——从2016年9.30次喊出“房住不炒”起至今三年半，行政手段干预市场的做法就一直没有中断过，这三年半里合计出台的政策累计没有两千次，也有1500次了，涉及的城市更是多达150余座，无论是调控深度，还是调控广度，亦或是调控的持久度，都远超以往任何一次。
当然取得的结果也是有目共睹的：四大一线城市实际上多数区域过去三年房价基本没再涨过，据易居研究院统计数据显示，北京、上海、广州等地的整体房价其实在调控压制下，房价阴跌了三年，现在已经回落到2016年的水平了；众多二线城市如果不是屡屡出台人才新政，在补充购房需求，房价想撑也很难，尤其是2019年下半年的一轮融资、信贷政策收紧，实际上很多城市现在已经进入横盘稳定阶段了，新房市场有限价约束，价格难涨，二手房市场也是有价无市；三四线的情况更加一目了然，17年因为有棚改拉动，购房需求爆发，房价逆势补涨，但是再看当下，棚改已经逐渐退出，叠加人口外流严重以及产业发展跟不上节奏，其实很多城市房价都面临回调的巨大压力。
平心而论，无论调控政策如何压制，一二线城市都不会“垮掉”，毕竟有源源不断的人口增量，这可都是真实的购房需求。需求被压制释放不出来，不代表它消失了，所以潜力还是存在的。但三四线的情况却完全不容乐观，一方面自身实力撑不起如此高的房价，另一方面“黑天鹅”冲击，雪上加霜。
如果没有今年初这场“风波”冲击，三四线城市的很多问题或能掩盖得住，因为返乡置业大潮会补充购房需求，让很多三四线城市的房价再撑个一年半载。一场突如其来的风波彻底打乱了楼市的阵脚，也让开发商的“抢收”计划泡汤了——2020年春节的传统“返乡置业”购买力没有爆发出来，三四线城市接盘严重不足，据公开数据显示，三四线城市房价“下跌潮”已至：
近日，中泰证券研究所宏观分析师梁中华发布研报指出：2月份，100个监测城市中，二手房价格下跌城市数量跳升至73个，其中三四线城市占比超过70%，51个，其中淮安、温州、滁州、鄂州、南充、绵阳、自贡、安顺、金昌、翰林、贵港、菏泽等39个城市跌幅超过3%，襄阳跌幅高达13.04%。国统局公布的2月70大中城市二手房销售价格指数也显示，23个下跌城市中，有15个是三四线城市。
新房市场更是惨不忍睹，开发商滞销严重，为了出货回款，很多开发商都采取了“打折降价”的策略，其中尤以肇庆、增城、陵水、镇江、句容、宝华等最为突出，开发商卖房的优惠力度都在25%以上，年前1万均价的楼盘，现在只需要七八千，年前七八千的楼盘，现在只需要四五千。而且据镇江网友反映，当地一开发商直接优惠20%且还送车位，外加送几十斤香猪肉。
各城楼市大降温，对于刚需群体而言，无疑等于在黑暗中看到了一丝曙光。趁着打折促销进行时，刚需是抓住时机赶紧出手，还是继续等到未来房子跌到30万一套再出手？这是最近一段时间很多三四线城市网友咨询的问题。
为什么是30万一套？他们内心对三四线城市的房子定价只值这么多。因为花同等的钱在老家农村也能盖起一栋两层小洋楼了，日子甚至过得比在城里还要惬意，倘若不是为了孩子上学，很多农民工兄弟都压根没想过会去城里买房。三四线城市未来会跌到30万一套吗？
对此，我想谈谈自己的看法：首先，这个也需要因城而异，不排除有些城市确实可以跌到这个份，30万按70平一套算，均价4200元/平，这是完全可以实现的，楼面价可以低到几百一平，就算加上建安、营销、税费等成本，也可以有1000元左右的利润。事实上，现在市场上也有这样价格的房子存在。
说白了这个价位的房子都有三大特点，人口外流、基本无产业、更无医疗养老交通等优势资源，这类城市的房子只剩下居住功能，本地刚需即便购买也只买新房，二手房市场成交量基本为零。买来自住尚可，投资完全不具备价值；
其次，未来99%三四线城市的房子都不具备投资价值。剩下的具备投资价值的三四线城市理论上说就是四大都市圈附属三四线城市，尤其是临深、临沪、粤港澳重大政策支撑发展的区域，即使是中心城市的卫星城，房价还是易涨难跌的，因为有一线城市的需求和资金外溢，更能分享到一线城市的外溢资源。所以如果你是这些区域的刚需坐等这里的三四线城市房价未来也跌到30万一套，恐怕幻想就要破灭了。
独立经济学家马光远也曾经谈到过三四线房产的投资价值，他认为，价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。
再者，上述这些区域的三四线城市房价还有上涨空间，但不代表可以闭眼买入坐等暴赚。地产大佬余英2018年在博鳌房地产论坛上一句话就直言相告了：“对有些投资三四线城市房产的，或者有三四线城市土地的，我建议大家赶紧卖掉多余的，落袋为安。”
他给出的解释也很易懂，一方面房住不炒时代来临，意味着房地产投资时代结束，有人口、产业等优势的一二线城市都已经不具备多少投资价值了，人口常年外流且产业难以发展的三四线城市更要慎重；另一方面，过去三四线城市的上涨完全是“棚改”的支撑，2020年之后，棚改进入尾声，有些三四线城市就要“原形毕露”了，再不抓紧卖掉，未来大概率会砸手里。因为这些城市只有新房市场，二手房市场基本不健全，二手房完全是有价无市。
对此，实干家曹德旺其实也有话说，18年底他在接受财经记者专访时直言：时间会让那些炒作三四线城市房产的人付出惨重代价，未来这些地方的多余房产卖不掉、租不出。原因很简单，这些城市房子已经严重过剩，都烂大街了。有钱的都有多套房产，没钱的终究还是买不起，多余房产到最后“无人接盘”，而这些城市基本上人人都有住房，租赁市场基本不存在，想租出去金更不现实。
今年开局不利，对楼市的打击更是巨大。理论上说，开发商在打折卖房，业主也在降价抛售，刚需确实迎来了千载难逢的买房、换房好时机，但是对于三四线刚需今年买房，我还有几句话想唠叨一下：
，能买一二线就不要买三四线，价格低不代表有价值；
第二，实在承担不起一二线的价格，三四线也并非不能买，那些最核心区域的好楼盘还是可以买进的；
第三，如果需求不强烈，完全可以再等等。80%的三四线城市供大于求，房价有下跌趋势，且开发商都有巨大的去库存压力，这意味着三四线价格的调整尚未真正开始，现在正是高位横盘阶段，进场就可能是高位接盘。以5年大周期来算，三四线真正的价格回调是在2021年底和2022年上半年；
第四，找准自己所在城市房价定位，别一根筋相信某些专家的话，认为三四线城市房价未来一定会跌到30万一套，这个还是要因城而异的。
十三画生2020-03-27 11:29:00
