我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？
回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。 草桥一片是丰台不多的价值区域。 目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。 住丰台周围的可以考虑淘一淘。 子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。
提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦
回答：选筹边界： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 投资不要超过这个选筹边界。 长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。
提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！
回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心 改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小 圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下
提问：房姐好，目前在沙河高教园北街家园有一套90平米两居室 公积金贷款120w，在成都锦江区有一套 65平两居室 总价150w左右 商贷30w，目前手机有资金约700w。家里夫妻加两孩子一男一女，老大4月5岁，我在上地软件园上班，老婆在家带孩子，无京户有工作居住证，目前考虑换房，主要诉求 居住改善 3房，中上小学学区和培训班，交通和购物方便，之前关注过 亚运村朝阳外国语 慧忠里，望京 望京西园和西城广安门外马连道(担心工作居住证好学校排不上)。现在比较乱，希望能帮忙分析推荐下。另外担心后面房子价格下降流动性持续下行，希望区域有一定的上行潜力，对冲下。
回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹, 保值+自住，推荐看 望京片区， 季景沁园3居，澳洲康都3-4居
提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去贷款剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作
回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。
提问：智慧房姐，本人47岁，工作稳定，现有两套房用于出租，每月1.3K。另外可全款购买1100万房产，但为了使用杠杆，想贷款一部分，只能贷20%。低评估550万，税费50万，可以贷款105万；中评估720万，税费60万，可以贷款135万；高评估910万，税费80万，可以贷款170万；选择高中低哪种方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利于资金的筹划？
回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了 后期提高资金利用率再做抵押是正确的
提问：您好 请问您提到的。首房首贷 为什么要尽量选择公房和满屋的房子呀。还请指教 多谢您
回答：首房首贷尽量选择公房，我应该没这样直接说过吧 买哪里是需要结合资金、需求和板块来分析， 如果首付150投资最理想的就是东三东四小两居老公房，有足够的流动性长期看跟随大盘没问题，而且也可贷足。 首付300、600选筹标的和范围都会不一样，不存在同一个标准
提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！
回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳
提问：谢谢房姐。我的问题再延展一下，还请解答。 因为接下来孩子要上学—到初中，所以房产持有的时间是长的。 慧忠里目前房子91-93年的，感觉后面不好出手。 故在考虑卧龙，or枫林绿洲。 如果我用老人首套来购买一套小两居，or一居，既能占坑，后面也因为小区稍微好一点，便于出手。请房姐看看，以上思路是否合理？ 或者如果有其他思路，还请房姐指导 上一个问题链接
回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心
提问：房姐好！ 夫妻双方以前有京外纯公积金贷款（已还清），目前无房，有京票，双方个人征信未显示贷款记录，北京公积金中心系统也没有记录，提问1：这种情况能算首套嚒？ 现在西城区积水潭附近陪读(还要陪读10年)，手头现金220W。方案一，在附近买个小的自主。方案二，因在北五环上班，在北面买个两或小三居先出租（不要求学区，交通便利些，附近有公园的），提问2: 哪个方案好？有其他方案推荐嚒？可帮推荐购买区域嚒？ 想先离婚，由一人购买，保住一个sfsd资格，再复婚，提取配偶公积金共同还款。提问3：复婚后使用过了配偶公积金共同还款，以后再买房她还能算首套嚒？
回答：如果均无贷款记录应该算首套 西城附近由于学区溢价，不推荐 可以看看北苑单价5左右两居，惠新西街单价6左右两居 买入的这一套不在配偶名下即可，不影响她的首套
提问：请问富力又一城的房子，现在适合出手吗？会不会这个时点卖亏了?
回答：豆各庄有几点风险 1.距离太远 2.地铁通达玩 3.当前价格溢价 4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足 基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。 等下一波涨幅来了再出手。
提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。
回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-03-27 09:05:32
