我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？

回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。

提问：房姐，朝阳园的位置不错，小区环境也挺好，户型除朝向不能尽如人意，为何单价低于汇佳园。自住觉得品质高于汇佳园，能分析下吗？中介说这是70年公寓，除公积金贷款有限制，其他都一样？

回答：汇佳园本就是溢价盘，其主要以小户型为主，60%以上都是1居，在北京1居上车盘是肯定溢价的，这里大多是年轻白领置业，而且一期品质很一般 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此，主要还是以大户型为主，港式建筑，户型+大户型折价很正常，选择上朝阳园>汇佳园

提问：Hi房姐，想请教一下亚奥万和四季怎么样？目前看上了140平的三居，但对这一片不太了解。 年龄25+，目前没有小朋友，不考虑学区哈。现在在西单和中关村工作，未来可能会考虑换到国贸或望京。周末主要活动区域是朝阳，所以还是想在朝阳购房。 现在比较担心的就是早晚交通，会不会很堵呢？出行方式主要是开车或地铁。 另外就是有没有别的楼盘推荐呢？预算大概1000-1200吧，首套首贷。 还想请教下房姐现在朝阳大悦城的商住两用是否应该卖掉呢？如果卖的话市场价多少呢？130平两居。问题比较多，谢谢房姐！

回答：亚奥万和四季溢价盘 可以青年路，大望路，双井，北工大这几个地方看看 商住可以出掉，中介都挂上，网上最后挂，不同的中介多聊下，了解成交价格和行情

提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有生值潜力，自住兼保值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢

回答：我并不看好未来科学城的发展 这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划 望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了 潜力望京远大于北七家

提问：孙河的未来你怎么看？北京还会有类似孙河这种先规划后建设的高端区域吗？ 我看你推荐东三环老破小，空间在哪里呢？

回答：孙河在2016年前是买入时间。 2017年后，售价就逐步漫过平地。 整体规划的居住区，前提是要有充分的产业区。 北京的产业区，只有东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的居住区已经固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍布贵妇盘，只剩下回天老破大。 机会在存量市场筛选。

提问：目前有5笔不上征信（显示为大额分期）的信用贷款，总额200万左右，实际利率应该在8%-12%之间，三年期，已经还了15个月左右。目前手里有一些钱，是把这笔钱提前结清（因为利率较高，但是还有剩余本金3%-5%的违约金）还是先留着，用手里的钱再去买房？

回答：先从目标出来，倒退分析。 现在是要买房还是月供？（建议现在是建仓时机） 除开信用贷，现金有多少？ 是否足够买房的首付？ 月供能不能cover？ 信用贷如果对月供压力较大，可以先还清10%利率以上的。

提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗

回答：石景山可能是北京城六区里存在感，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。 （石景山17年答过，不知道怎么没了）

提问：房姐，您好！回龙观龙华园，小三居87平，楼层2，装修较好，400.6万，自住值得入手吗？ 另外还想问下，洋桥木樨园的80年代的老小区什么价格可以买？将来还有空间吗？感觉到房子太老了。谢谢

回答：你好，400万的龙华园两居，价格肯定贵了 木樨园老小区相对没有溢价，靠近地铁的可以淘淘90年后的小区，单价尽量控制在4.5以内

提问：刚需上车首套，首付200w，北京工作集体户，工作一年（望京上班），需和父母接力贷款。惠新西街地铁10号线附近的胜古北里小区，两居400w左右，可以入手吗？纠结房龄老，正在等边户客厅带窗户的户型。

回答：你好，子弹200，其实可以多关注总价500万左右，90年后的楼盘。贷款 成长性和流通性会更好。 90后的惠新里淘淘单价6万的

提问：房姐好，今年入水库，开始关注CF。如图 请问东四十条附近新中西街，海运仓之类的老公房会像图里一样吗？这种二环外接着三里屯的东城房子，会不会稍微好点。东西城将来如果不bomb，价格是腰斩，还是禁止买卖？ 再请问像换房到海晟这样的，会涨到什么价格？ 在东城有房，想换房，所以得问一下，还考虑孩子上学。 谢房姐。

回答：海运仓还相对新一点，新中西街附近公房更多。 黄城根小学，学区溢价一样很高。 三里屯被针对的可能性较低，因为是各国使馆区。 但其本身的价格很高，加上三里屯使馆区对于土地的占用，很难产生大规模的商业价值，故而最终的价值空间仍然很有限。 同比来看，越靠近CBD的区域商家价值越高，并且现在房价有明显套利空间。 东西城本身存在学区风险，不需要禁止买卖。 海晟名苑溢价盘。 如果一定要买学区，在自己经济条件可以接受范围内，选择一个总价低面积小的作为学票，如果学票要求不高，可以租借。 一次一个问题。

提问：房姐你好！ 请问如果卖家房子有高额贷款未还清，自己已无力偿还，只能接受高首付还清贷款的情况，中介提议高首付做银行资金监管，专款专用保证资金安全，还可与中介签资金保证合同。在这种情况下，如果考虑购买，还需注意哪些资金安全或其他方面等问题？ 这种操作是否可以？ 谢谢！

回答：1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐，请教在西站附近上班，想买品质盘+学区的组合，品质房首付350-400，用我的sfsd资格，三居，选哪里合适？学区计划用gf的sfsd资格在西城购入，首付200左右，建议什么区域？流水充足，子弹总计这么多，这样分配是否合理？万分感谢

回答：分配没问题 看下荣丰2008，片区内寻找总价的标的上车 自住从草桥至马家堡沿线寻找，这一片溢价没那么严重 推荐看下上海建筑、福海棠华苑

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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