我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：因为小孩上学，准备搬到亦庄居住6-7年，改善型，目前手里现金1300-1500可以使用。看了亦庄河西几个改善型新盘，金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院，也有大平层，我们比较在意居住环境和物业。请问：1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价，目前价格是否适合入手？哪个盘更好一些？金茂上叠适合，中叠有院子但贵了300万，如果要买哪个以后更看好？2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租，以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐，租售比相对更好一点的？哪种方案更适合我们，哪种方案更保值？谢谢！

回答：我们同事就有两位亦庄的，我给他们的建议，以及他们最后的选择，都是逐步优化换筹到朝阳。 亦庄不适合总价700万以上的标的，金茂这几个楼盘里，金茂综合，但金茂本身就是CEO（其他几个更差。） 3年以后的事情，你都说不准的，上班的地方不适合投资，那就先租房。 租房是几万几十万的事情，买房是几百几千万的事情。 你的现金足够多，亦庄本身也装不下，只有朝阳适合你。可以买2套品质3\/4居，甚至一套星河湾了。

提问：房姐您好。自住tty北二区150平，无贷款。评估500以上。手里有50万现金，想抵押贷买西城，看了几个广外2000年以后的，单间已经400左右了。网上传言要东西城合并中央区，这样是否买了单间，也没接盘了？有什么合适的建议吗？

回答：东西城的房产，学票属性已经大于房产属性 可以认为就是买入学票，可以看之前的回答，合并我认为不是好事。 如果投资不建议买，刚需选择自己能承受的风险范围

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：房姐好！我现在情况如下：1.我与女朋友分别有SFSD资格，分别能拿出180和150的子弹。2.我在未来科学城工作，全北京有班车可以通勤，也可以自驾通勤；女朋友在大兴黄村工作。 主要考虑投资，化利用子弹和SFSD资格，请问房姐有什么方案推荐？ 自己考虑过1.两人合买一套，石景山（两人折中）。2.分买两套小一点的回龙观（子弹180）+大兴（子弹150）（两人各自距离近）。

回答：如果投资合买更好，分开子弹略低，买不到什么好的地段 合起来300+的资金，主看望京，金台路，平乐园

提问：房姐，您看好北京朝阳开春后的哪些板块阿，哈哈

回答：常营4万半老，5万次新； 朝青5-7万次新； 双井7万次新； 望京6万半老，7-8万次新。 东三环低单价低总价上车公房。

提问：房姐威武！ 回龙观经适房2000年小区，6跃7复式，一层188平大四居，一层眼镜户型格局好，二层尖顶71平+31平露台，房本总面积259平，二层格局不好利用率低，房子距离地铁不到1km，属于小区最北侧的一排樓，北侧临市政小路有一些噪音。满五商品房，单价25000，纯投资，是否值得入手？谢谢

回答：回龙观和天通苑是物业产品和市场表现都非常相似的两个板块，也是很好的楼市对照观察组。 二层斜顶，就要看层高低于多少的部分不算面积，例如层高低于2.2米的一般不算面积，那么斜顶也是可以接受的。 价格首先要看小区

提问：房姐你好，以前不懂买房，2015年用的公积金贷款买了一套300万大兴枣园的贷款带了80万，现在大概市直550左右，我是不是应该把这套房还上，或者还是卖掉，再凑钱换套大的吗？

回答：具体是哪套房产呢？ 目测贷款负债率很低，建议如果房子本身适合继续持有的话，可以还清重新抵押出来。 不建议用公积金贷款，额度太低。 这里要看你的房本，征信流水，贷出来的净值是你下一套的首付重要来源。

提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？

回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。

提问：房姐老师你好，我是昨天参加课程的学员，您说买房建议选择五环内的次新，那像来广营，孙河，常营这些地方是不能买吗？

回答：北京的发展主脉络是从几个产业中心沿着地铁沿线扩散。 五环内是最集中的区域，也有部分跟随地铁延伸到五环外（六环就没有）。 来广营就是望京的本体溢出； 孙河是望京的居住区，环境很好，买入时机已过； 常营是东三环的居住区，自身也小自成一体，完全可以淘。

提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？

回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。 城市广场是一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。 海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。 这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺

提问：房姐您好，急需帮忙。 我是sfsd。一家四口明年海归，上车是关键，投资自住兼顾。 首付300，父母可再支援200左右，理论上岳父母也可再支持200，但别用岳父母的。我们国内没有流水但有生意，银行卡能看到不断的进账。 看了德贤公馆二手135平单价6.5w（拎包入住）、双井怡馨园160平单价5w1（能忍）、双井九龙花园170平单价4w8（需要重装），这三个各自怎么样？ 另看了天通苑西区200平单价2w6，超破，投资的话值得买吗？ 在考虑用父母的二套名额全款砸这个，再在东三买个小的凑合住。否则就是用我的资质买上面那样的，您有何建议？ 您介绍的望京金台路大望路等地能否给几个该去看的小区和价格标准？

回答：如果不用你的岳父母，首付是500万。 有首房首贷，选筹克制的话，可以贷足买到1100左右的标的。 贷款流水先放在一边，有办法解决。 1100标的超过了天通苑的区间，可以不用选（或者买两套大面积）。 双井这几套九龙可以看看，其他不行。 具体的选筹要根据你的资金，贷款资质，材料，个人需求细节来分析 另外时间不能太晚，最晚年底。

提问：楼市还会继续回暖，但是因为疫情的原因，会晚来二、三个月，房姐老师这个您怎么看呢？

回答：疫情给你提供了建仓的时间差。 如果开年一个月就上涨，很多人会无法上车。 我们期望的楼市，是平稳而不易被直接察觉的涨幅。 原因 这样更容易安排买房配套的工作，如果你是房产服务的提供方，你们也可以更好的开展客户的工作。 一旦行情大起大落，就会存在长期的观望和短期的追涨杀跌。 结果就是淡季旱死，旺季涝死（忙不过来浪费掉）。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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