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提问：房姐好，现在我们在回龙观有一个66平的小两居，孩子在附近上小学。想换一个三居，刚需自住的同时希望能够保值。请问房姐有什么推荐和需要注意的吗？
回答：这个需要看你的资金情况, 目前回龙观已经整体偏高了，淘笋盘很难，跟随大盘还是没问题 国风美唐、和谐家园、融泽嘉园 做为改善型可以关注
提问：房姐，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！
回答：春节后不一定 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 看看之前精华帖，有关于望京的分析 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选，跑盘是必不可少
提问：套房子在火器营，目前没有贷款大概还有70多的现金，如果想置换一套改善的三房次新，推荐哪里呢？ 工作在平安里。
回答：火器营的房子具体是哪一套呢？ 世纪城板块单价总价可不低。 相比70万的现金，现有的房产才是下一套的弹药舱。 如果是同时考虑投资和自住，工作在平安里，那么建议你往东面选择： 朝外到东大桥，金台路朝阳公园，青年路这几个区域。
提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。 对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。 自住可以关注回龙观板块溢价相对少。
提问：您好，请问坐标北京，工作区域后沙峪，首套，有购房资质，资金200w。请问是该买望京04年的80平1居室（450w总价)做投资还是买后沙峪的公园十七区期房呢？
回答：望京均价7万多，后沙峪5万。 但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。 区域来说望京更合适
提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3 .如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft. 76平，700-720；万科星园，天畅园，国美城，天鹅湾loft,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！
回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美城整体更稳妥， 其他都溢价
提问：你好，工作在望京 想买一套二居或三居 但是首付有限 大概能拿出来160左右 如果用接力贷可以有首套房资格 现在在看tty 位置可以 吗？或有更好的推荐吗？现在这个行情您建议是赶紧买呢，还是说今年买就行不用那么急？
回答：tty也可以就是标的会很少，另一个选择就是东三环单价6.5以下的老房子， 由于瘟疫事件，上半年都属于比较好的窗口期，淘到性价比高的在入手
提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？
回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小； 房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低； 通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。
提问：房姐您好，先说一下我的情况，毕业两年多，拿到工作居住证，算上公积金大概有130w，预计也就凑130w首付了，首套首贷，之前一直关注您，这两天跑了东三东四的房，辛苦您帮我参考一下： 八里庄西里：电梯16层两居，东西向，满五公房，355w，57.13p，87年钢混 六里屯西里：2楼无电梯，328w，50.37p，83年 甘露家园：3楼无电梯，323w，59.91平，82年 甘露家园：满二公房，2000年钢混，320w，58.5p 今天下午还会去团结湖附近看看 平常上班在东升科技园这边，或者有其他地方推荐吗
回答：350万总价位于血海市场，这里具备性价比和确定性的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多标的是溢价的，主要在望京团结湖金台路甜水园十里堡甘露园双井劲松等片区可以淘到价格实惠的。六里屯和八里庄部分比较老排除，甘露家园比较老。 这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 六里屯一带，好房子不多，需要精挑细选。要注意房龄和品相问题。6万和以内的可以淘一淘。
提问：请问房姐，我看您一直不推崇soho现代城的房子，能说说具体原因吗？
回答：soho的产品本身口碑不好，一般不建议碰。办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，可能会好一点
提问：房姐可否点评一下这套1月21号成交的朝阳天鹅湾。
回答：67%的抵押率 需要买家付首付解押 以上两点背后代表的风险不确定导致折价，小到5%，大到50%。 不满五，大约是10%的价差。
提问：房姐好，sfsd，孩子天津户口，年收入50，有其他收入。手280。 需要在天津和北京买房。 1北京计划450，刚需自住，公司在十号线苏州街、二号线阜成门。看过南三环石榴庄，方庄，宋家庄的小区，老破小居多，考虑宋家庄家园两居，2010年建，69米，东南或全南，总价410-450。优点：交通便利三条地铁，缺点：一类经适房，人口密集，无阳台，满五后税费较高（67-160万），综上70平两居合六万多，问题：该小区是否合适？宋家庄更合适入手的楼盘都有哪些？其他区域推荐？ 2 天津何时上车合适？孩子幼儿园小班，计划和平买学区，一平米单价6-7w，一室一厅，60平米。是否严重溢价？建议购买的区域和楼盘？
回答：宋家庄可以看，现在整体偏高，需要花时间淘，6+的价格肯定高了 另外推荐看下角门片区 天津时机是北京领涨后，和平溢价严重，天津推荐看津南海教园片区
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-03-09 09:05:29
