我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！ 因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房～华樾北京二期！ 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！ 二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！ 出于自住与投资兼得想法该如何选择 新房～华樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！

回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息 限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘 700+总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下

提问：亲爱的房姐，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。

回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题 10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津 首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质

提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 起购买的客户，拉长到今天看，也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势补全。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单， 8万标的涨到16万更难。 除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。

提问：去海外投资房产如何 比如东京或大阪

回答：日本房子多年不涨 不太建议，日本人口老龄化，通胀少 新生人口减少，未来接盘都是问题 只有租售比还可以

提问：房姐好，父母有二套资格，想用他们名额，买tty，看上东二顶复无电梯198平510w。现金只有130，怎么操作能买下呢？

回答：二套资格 全款抵押拿下 找个垫资公司配合过桥 全款买入之后快速做抵押 可以抵押7成，不够的部分，你并发1-3笔信用贷填上

提问：房姐你好，请问丽泽附近有什么楼盘推荐么？自住兼投资，总价大概500，不用考虑学区，谢谢啦

回答：丽泽商务区是丰台的痛。 规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人； 丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价 不建议看那边

提问：房姐：子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的（成都还在涨，另外北京限制人口2300万，人口增长有限，像成都中心城市还有很大的潜力，北京感觉发展饱和了），买了北京的至少3年后才有资金购买成都（前提是房价不涨） 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗？已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手

回答：北京这种超一线城市，房产供应一定是不足的，限制人口并不会影响发展，产业发展本就是更迭交替，北京一直是创新之都， 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京，成都的价格并不低了，北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。 在纸币这一点上，作为的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。 放到，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。 明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。 这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。 从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需卖一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。

回答：你好，子弹600，选筹范围非常大，望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万

提问：房姐，您好！在天津买学票，二套，首付40，市六区老破小、武清、滨海新区、大港、静海团泊湖该如何选择呢？

回答：首付40，选择不多，滨海新区和武清属于爆炒板块，投资回避。目前能享受学区福利，潜力也不错的，更推荐海教园板块，地铁沿线还可以淘到单价1.8左右的新盘，通过特殊操作也可以操作成3成首付。重点关注下。

提问：房姐好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。

回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新

提问：房姐好！想在二环周边改善住房，看了两个央产房，小区管理都不错，一个199平米在锦官苑西边一点，99年房；一个在槐柏树街147平米，临街，对面是公园，比前一套能少约60万，03年房。后一个房离上班、上学稍微近一些。个人需求140平米就够了。请问入手那个更好？

回答：信息过少， 如果第二个已满足改善需求，便利性也符合，可以考虑 省下的钱可考虑再投资一套，对冲套的溢价

提问：房姐您好，南太平庄北巷这个小区怎么样？潜力大吗？谢谢

回答：南太平庄北巷内部大部分房龄有些老，附近财满街商圈也没有搞起来，小区地铁不太方便要穿过兴隆公园，整体看不是理想的投资标的 高碑店建议看 兴隆家园

提问：房姐您好！我上周晕乎乎以比本小区价还低出40万卖了亦庄的房子，还给了客户8个月周期。现在买房才发现很多房主觉得8个月付款周期太久不降价。您觉得要等到什么时候买合适。是不是不降价也要年前尽快买到啊。目前有700左右，未来孩子自住可能性大。租也有可能。倾向小区品质好户型好朝向不要北，可以一居。目前看过东城圣世一品，富力城，朝阳公园板块，哪个小区空间多呢？富力我比较熟悉，的确如您所说居住品质下降啦。那麻烦评价一下圣世一品值的买吗，目前有740万90平。朝阳公园板块您推荐哪个小区？或者您觉得好的小区请推荐，问题较多，谢谢您解答！

回答：买房尽量5月之前 如果考虑，品质上就会有所下降 朝阳公园附近价值洼地集中在：清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。 十里堡海华堂偶尔也有不错的，再有就是朝阳无限周边同类物业

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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