我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？

回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值

提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。

回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 九龙花园是双井典型的老破大标的。当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。 若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。

提问：房姐：子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的（成都还在涨，另外北京限制人口2300万，人口增长有限，像成都中心城市还有很大的潜力，北京感觉发展饱和了），买了北京的至少3年后才有资金购买成都（前提是房价不涨） 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗？已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手

回答：北京这种超一线城市，房产供应一定是不足的，限制人口并不会影响发展，产业发展本就是更迭交替，北京一直是创新之都， 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京，成都的价格并不低了，北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井

提问：房姐，疫情还在胶着状态，受疫情影响北京房价会降吗？上车的话什么时候出手比较合适？

回答：现实情况是，基本没有降价。 有少量我们盯着急卖的几套房，有大约2%的降价，例如从450降价到440。 提心吊胆北京在这场疫情里会降多少，其实意义并不大。 因为降多少，最终是市场说了算，谁也无法干预，只能认。 但比这重要无数倍的另一件事是： 如果经过这场折腾的疫情，北京房价还不降价，甚至不降反涨，持币待购的人，连后悔的的机会也没有。

提问：房姐好，目前居住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，问题如下：不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值（长期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学（目前还不知通过买房能否转学成功），现在比较迷茫，要是买个，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，短期不一定能增值。您有什么建议，我想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产（从来没买过），在外地有贷款。我在北京的个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？别受我的思路限制。谢谢您

回答：如果学区对你是刚需，就买小，不要在提高你的首付，承担风险 北京房产投资基本不看带学区，所以不能既要也要 西城风险更大不建议看，还是以海淀为主

提问：北京：昨天北京单日成交量破年度纪录，成交量从100—200多套，直接升至572套。 房姐老师，北京是回暖了？

回答：最近市场略有一些回暖迹象，回暖不一定是成交量所直接得出的结论。 北京市场回暖，可能是多方面因素的作用结果： 首要因素还是洼地填平，低价盘已经去化差不多了。 溢价盘，该吐的也吐出来了。 购买力，也积蓄很久了。 也很久没有好的一手项目入市了。 外地市场，比如深圳等，已经开始放松政策信号，进一步助推北京。 总之，建议北京的房子在明年年前买好。 时间不多，大家抓紧筹钱，准备贷款。

提问：房姐老师，15年底购入了有一套六铺炕的学区老破小，现在还没有满五，现在也不太好出。 因为你的建议，想年底前抓紧买一套，但是凑不到什么钱，自己大概有40多万，公积金20多，父母还能出80左右，这个情况下怎么操作进行？ 谢谢！

回答：没有满五不是决定问题，目前处于高价位+学区，是考虑裂变的主要因素。 满二基本可以考虑出售\/ 六铺炕的房本可以发我们看一下，评估是否可以抵押，再看你们的征信流水沟通贷款的情况。 40+20+80=140，这样只能买上车盘不划算。 六铺炕如果可以抵押，可能有400-600现金。 如果出售，估计500或者1000往上了。 其实现金非常充足，可以好好规划一遍。

提问：房姐大神，房子有公积金dk一抵，现在北京做二抵押的话，银行会要求把房本收走是吧？那为以后办理XYK，或者子女上学等需要出示房本，能二抵押前提前挂失补办一本吗？这样两个房本都是真的吗？能达到留一本在手里的效果吗？

回答：抵押现在一般是出他项权证，押房本意义不大，或者可以取出。 办理信用卡不用出示房本原件，上学要看学校的入学规定以及对房产材料的要求，也不一定需要房本。 两个肉眼都是真的，但是在房管局系统里只有一个。

提问：房姐老师您好，北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗？

回答：商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放款。

提问：根据姐的选筹思路，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望姐抽空答复，多谢！！！

回答：晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐

提问：想投资tty顶复，京籍夫妻年龄62+64，可使用子女名额购房，夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右有贷款160，另一套市值600+出租还一部分贷，手头几十个用于还贷和开销，领退休金今年起没有流水。是否可以操作？具体操作步骤和注意事项还请给详细规划下，多谢。

回答：天通苑顶复一般500-600之间的总价， 1400的标的抵押掉，然后全款淘一套tty，分割出租租金1W+用来还月供，不过月供应该还有1-2W的缺口需要填补，如果只靠你们二老的现有现金，会有点压力，如果子女能辅助还款，应该没问题

提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？

回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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