我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢

回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘

提问：房姐好～ 我是打算买套房，目前首付可以拿出来250-300，本来是开始看200万的房子，结果越看越高，现在都开始看500-600的啦！最开始锁定的是定福庄片区，后来对北京新天地感兴趣，现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城，我在想买一套两居，想着明年要小孩一步到位，但是若是买5-6百万的，那手里面没有闲钱了，买老房子又不喜欢小区环境啥的，我在东边京顺东街上班，她在大兴上班，我们主要看房的片区选择东，东南方向，现在有点迷茫，求指点。

回答：你好，首付300，建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下，贷款贷足，可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间，大片空地限制开发，传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡，一站之隔的双井远胜四惠，定福庄黄渠双桥虽然更近，但两头不靠，(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的，但是在各种复杂因素的作用下，各区域呈现比较性的优点或者缺点，形成实际价格与单纯常理价格的差异，造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果，价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板，三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价，沿海赛洛城算贵的，自住还不错，考虑投资要精挑细选才可以。

提问：房姐老师怎么看北七家？只要2万多的价格加上房子的品质比天通苑还好，是不是现在该买北七家了？

回答：北七家对比天通苑 价格一样 部分楼盘品质略好于天通苑 无地铁vs有双地铁，北七家只有最东面才有地铁，而传统北七家品质小区在中间和西侧。 对于通勤的郊区地段，地铁是至关重要的。 北七家不是孙河，孙河高端住宅有大量开车出行替代。

提问：房姐您好！我名下有一套两限房在回龙观，全款无抵押，目前价值约400。看了您的帖子，我想拿这套房抵押贷款，加上手头现金80，以父母名义在回龙观再入手1套，给父母养老。父母户口已投靠进京，有sfsd资格。想问一下，两限房是不是需转商之后才能办抵押贷款？转商成本是否过高？如果能顺利拿到贷款，怎么筹划更合适些？感谢房姐指导！

回答：可以直接抵押，但年限可能受限，具体政策每个银行不同，转商需要交纳差额35%的土地金 抵押出200+的资金加手上80，可以淘一套500+的标的，如果父母流水不足可以使用接力贷，总月供在2万+，确保你的流水在4万左右 纯投资可看看天通苑东区老破大，

提问：现可用现金150万。年收入100～150万，有波动，存在不稳定性。 家庭名下住宅1:市值650万，贷款余额280万，购房满2年，有一般学区，孩子上学用，自己上班方便，2居。 住宅2:购房满5年，家里老人住，市值500万，贷款余额300万，抵押经营贷10年按月还。 住宅3，家庭63岁老人名下住宅1居，购房时间不满1年。贷款50万二手房贷款。 想请问老师，打算住宅3满2年之后，置换成3居，在住宅1附近。现在手里现金可以投资燕郊吗？还是先不动，之后直接置换北京？

回答：1.年收入很高，有充足的月供和换血能力，适合做好头寸，优化贷款，接受一定程度的预支贷款。 2.住宅1初步看负债率40%左右，如果评估能到700，贷款能到450，可以考虑重新抵押一次得到现金。 3.住宅2初步看操作空间不大，需要知道具体信息，房龄太老可以在下一波行情出售。 4.住宅3信息太少，一居一般是卖掉的 你的现金太多了，北京买800万可能都不是很难。 燕郊是手头只有30万没办法才去的，现在也不是燕郊的节点。

提问：房姐好！新人入群，咨询个问题。目前惠新西街一套自住，同时廊坊市中心、大厂潮白各有一套出租中。现在父母在沈阳，打算来北京定居。打算卖掉廊坊的（200左右），作为首付，再买一套惠新西街15公里以内的给父母住，兼投资，总价350左右，400以内。面积不用大，但是周边别太乱，怕父母临时过来失落。问题是：1、廊坊市中心的房子现在适合不适合卖？2、父母沈阳的房子要不要卖？3、北京关注哪里，具体到板块和小区！谢谢！4、如果不考虑距离，这个总价哪个区域最值得关注呢？（长阳？天通苑？南邵？还是顺义。。。。）谢谢啦！

回答：廊坊可以出手 沈阳卖不卖看具体楼盘，老房子可以出手 总价400内关注朝阳东三—东四之间的上车盘，圈子里反复提到的 十里堡 团结湖 双井 潘家园等

提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢

回答：典型的远郊CEO盘， 距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘

提问：识圈子内部分享《卖房实操技巧》 这篇文章在哪里能看到呀？

回答：你好，在精华主题里 #卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：大屯路有一套14年入手的老房子，高位下跌又涨上去又跌下去，下面是出手好呢，还是继续留下。

回答：14年可能会遇上大涨后的高位。 买入时机，买入价格是每一套房子未来操作的基础。 需要具体小区，面积，买入价，负债情况。 看情况是现在抵押了继续买，是否等下一轮大涨后再出售。

提问：房姐好，丰台草桥恋日花都，石榴园慧时欣园，方庄时代芳群，朝阳美景东方，哪个地段投资合适？

回答：优先美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。 如果预算充足的情况下，双井 劲松 九龙山是更优选。

提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。

提问：房姐老师你好，这次黑天鹅的疫情对房地产的影响很大啊，沈阳房产局都禁止中介营业了，北京也会影响吗？后面楼市会是什么走势？

回答：政治中心是特殊城市。 将帅不轻易挪动，北京不会轻易表态。 中介，房地产，娱乐业等有可能会延长假期或者延长开业。 封城大概率不会。 最倒霉的是做生意的老板。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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