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西贝启示录:房企自身的免疫力来自哪里?

环环有房 2020-02-27 19:17:19

近日,西贝餐饮董事长贾国龙在接受央视财经采访时表示:银行已经给公司放了一笔贷款,让我们发1月份的工资。如果没有这些贷款的补充,现金流断了就转不动了。疫情给我个教训,原来从来不跟资本接触,觉得作为现金流行业不需要那么多资本,现在认识到自己造血能力没有那么强。

对着央视财经记者说出这段话时,贾老板的现金流已经阶段性地解决了。贾老板拿到了浦发银行4.3亿元的授信,其中1.2亿元在2月7日到账。

像西贝这样在疫情开始时第一时间跳脚出来叫苦,常有人将之与海底捞和老乡鸡进行道德层面的比较。其实,这也不过是在生死存亡关头的一种本能的选择,同时也是理性的选择,没有什么大不了的。

疫情对企业的影响,从西贝可见一斑,而西贝的问题更凸显了现金流的重要性。

其实,说起现金流,那些身经百战的房企大佬们才最有发言权。在房地产发展史上,有过很多房企现金流吃紧的案例。遇到这种情况,房企要么生,要么死。有的过了这个坎,在光环加持下成就一方地产霸主,人们早已忘记了他们当年的尴尬;没有跨过这个坎的,则成了先烈、匆匆过客和无名英雄,地产新生代们早已忘记了他们。

与钱较劲的第一个案例,想说说当年的顺驰。

孙宏斌在地产江湖里的传说与传奇足够写入哈佛商学院的教科书。当年的顺驰就是止步于十多年前的那场金融危机。到后来,孙宏斌把顺驰忍痛割爱给了港资地产公司路劲。而接手后的路劲则再也没有搞起过大的动静,无论项目还是规模,泯然众人矣。

不过孙宏斌当年的聪明之处在于在最紧急的关头,也没有忘记给自己和铁杆团队留个后手,即早在顺驰转手前就注册了新的公司——现在声明显赫的融创。当他带领一帮兄弟胜利大逃亡时,同时也就开启了融创的快节奏高周转模式。

套路还是这个套路,但此时的融创终于踏准了政策松与紧、快与慢的节拍,再也没有犯方向性的错误。再也没有过那种兜比脸还净的苦日子。

这些年,融创的发展有目共睹。从当年的万保招金,到现在的恒万碧融,或者碧恒万融,前四里面总有一席之地。

虽然这些年,当年的莽撞少年仍然缴出昂贵的学费,比如遇到精明过人时运不济的贾会计,比如遇到前党校老师宋卫平,比如遇到出尔反尔的郭英成。惟有一次可圈可点,是前些年那场世纪收购,从陷于囧途的老王手里,虎口夺食般,抢走上好的文旅项目资源,摇身一变,快速切入若干个城市,一夜之间,融创文化旅游城横空出世。

旋即,成为了那些城市地方官们的坐上宾。

但过了知天命年纪的老孙,还是收敛了不少。从拿地与并购来看,更加看现金流吃饭,张驰有度,收放自如。不过,这种急风暴雨式的收购也有副作用,据说海南融创就有十几个大大小小买回来的项目,普遍遇到了不知如何下手的难题,即便是一锅端迎回万达的设计团队,也无济于事,这是后话。

接下来,说说许老板和他的恒大家族。

这家公司的历史其实不算长,而规模化扩张的历史也许更短些。当年,许家印从河南到了深圳,也经历过一段个人奋斗史。及至稳定下来时,被深圳老板派到广州搞开发。第一个项目在两座珠江大桥连接的河沙岛,案名珠岛花园。其时河沙岛荒凉偏僻,人烟稀少,连杂乱无章的城中村的繁荣都不存在。但珠岛花园建得却像模像样,这是许老板在广州留下的第一件成功作品。这以后,恒大才在广州成立,相继开发出金碧系列产品。

彼时,恒大风头正劲,一路狂飙。在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下,恒大开始了圈地飓风行动。在2008年3月,恒大土地储备已经高达4578万平米,几乎是万科的两倍。

同样受金融危机的影响,恒大上市遭遇挫折。原本以为是上市最大砝码的充足的土地储备,其所带来的债务使得恒大现金流承受了巨大的考验。

但恒大挺过了这次危机之后,发展就顺风顺水多了,几乎可以用爆发性增长来形容。许老板显现出与广东老板完全不同的大格局大派头大手笔。这种规模第一的操作手法,不可能在产品上进行手工的打磨式的慢工细活。恒大一张图纸横扫大江南北,几乎成了扩张的标配,那句“开盘必特价,特价必升值”的广告语更是深如人心。

恒大最近的大动作给市场留下了深刻的印象,从线下到线上,显示出强大的执行力和策略水准。其实纵观恒大的发展史,这是再正常不过的事情。抢先收割,回流现金,即便招术再老,套路再旧,但最怕管用,市场不就是这样抢回来的嘛。

在这场疫情中,其实最困难是那些中小房企。他们凭借一两块地,三五支枪在战斗,与其说是房企,不如说是项目公司。

一遇冰封期,整个公司即几乎陷入绝境。按照常理,难以从银行再贷出款项,没有进帐,现金流为零,员工工资得发,各种款项得结,怎么办?至于地块,不到万不得已,实在是不舍得放手。在这种情况下,中小房企寻求合作并购,那无异于地板价交易。

这一类企业太多太多。这个时候,在没有销售现金流进账的情况下,拼的是老板的人脉、资源和关系,能挺过来的是好汉,挺不过来就阵亡。

这一类终将消失的房企,也许就是黄奇帆所说的九万家最后只剩下一万家中的那八万家吧。

一场疫情,考验的是房企的自身免疫力。

现金流对于房企的重要性,银保监会政策研究局一级巡视员叶燕斐在官方场合的话可以提供佐证:

对于企业的风险要辩证地看,绝大多数企业受疫情影响,可能客户暂时断了,销售现金暂时没有了,这都是暂时的困难,只要它的基本面是良好的,具有一定发展潜力,现在帮助企业就是帮助银行自己,就好像医病一样,不能让轻症拖成重症,重症拖成危症,现在看一旦进入重症和或者危症阶段再救回来就很难了,所以帮助企业要尽早,能早贷尽可能早贷,这样才能帮助好企业。

给予一个公平竞争的环境,房企就不会死得那么快,那么难堪。

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