我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

回答：西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。

提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

回答：选筹边界： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 投资不要超过这个选筹边界。 长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：考虑三年后孩子上学，考虑东西城合并还有锁区传闻，德胜这一年半年还能买么？如果考虑保值也还能兼顾义务教育别太差，能否给个具体楼盘，区域亦或是思路，目前合并锁区的传言一出来，思路直接回到原点

回答：东西城的趋势是赶人＋学区摊薄。 现在学区是有一定风险的。 对于德胜来说，在西城这个概念内性价比尚可。 看你想赌眼前还是考虑风险。

提问：房姐，公婆跟朋友去腾冲旅游后想在当地买房。。。单价大概8千一平，他们本身很喜欢那里，而且这两年腾冲在北方的中老年人群中还挺有市场的，所以他们觉得有一定投资价值。我不知道该支持还是该劝他们别买。。

回答：如果是他们自己的钱，小钱，家里有钱，就算了。 如果家里缺钱，是你们未来成家立业的钱，还是想想怎么做到劝退的结果。 不一定是直接劝。

提问：房姐，通州朝阳交界的两个盘，西马庄园和京贸国际公寓你怎么看？

回答：京贸的容积率比较高，户型不太合理，整体的性价比不如常营，在于总价一般比常营低一点，加上挨着通州，所以也吸取了一部分流动性。 西马庄园不太建议，位于夹角位置，被通燕高速，运河和铁路包围的孤岛地块，加上2000年钱的老公房，价格接近4万，缺乏性价比。

提问：房姐好，现有望京自住首套三居，两千年商品房塔楼，市价760万，满三。 手头现金及等价物250万，家庭年税前收入100-120万。 娃3年后上学，目标海淀学区或中关村学区，本想二di买个600万左右二居老破小，看了半年没下去手，近期还是打算换房。 想买目标片区1200万的三居或者四居，三居基本只能买新起点嘉园，对口中三，学位多不担心调剂，但小区户型和口碑不太好。其他小学能淘到一些公房四居，但都老旧一些且1911后有调剂风险。 我们一定会是先卖后买的，卖可能不太好卖，买哪儿还没想好，望支招。

回答：学区本身就不稳定 如果为学区溢价就尽可能买小，这样你的风险就减到最底 再考虑自住或投资，会清晰很多

提问：房姐好，咨询北京改善+保值 目标区域：白家庄、东大桥、团结湖 现状：北京夫妻一套自住商品房在石佛营（满五年，两居，总价410，贷款70），二套是两限房在东坝（暂不可售）。另有现金90年收入60-70月薪2.8公积金缴存，无信用贷（某银行说可贷50）。外地一套房产估价150（暂不卖）。 初步想法1. 今年春节前后买。标的看了主要是70-90年代房子公房，800上下。卖一套房后加现金按中介说的首付还是不够。看了房姐说全款抵押，看了好几遍也没看明白...是否需要找中介渠道？如何操作呢？多少利息是合理的？2.等一年之后，现金还能再增加个100+，但这个想法自己的主动权太小了。想求助房姐建议

回答：公房2套可贷款4成，选筹够好的话，卖了石佛营后可以买800左右的标的。 即使还有欠缺，也非常小，可以解决。 建议先看房，同时石佛营挂牌出售，有漏可捡就出手，没有特别合适的就慢慢看。 需要需要找垫资公司，全款入，再抵押经营贷出来，利率5.× 贷20年

提问：房姐好，京户SFSD，现金40W，公积金账户30W，预计可以另外凑100W，月入3W+6K公积金，能否拿下400W左右的标的，请教如何操作，另外推荐哪里的标的？

回答：差不多可以拿下，首付凑到170左右，400标的没问题 八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，做为主力选筹区

提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去贷款剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作

回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

提问：房姐您好，上次您给我的解答很受用，我重点在常营区域看了看，我记得您说过保利嘉园好过北京新天地，重点看了看保利嘉园，这个小区有三四种户型可选，其中一种户型很差客厅不方正但便宜，西南朝向所有费用全下来（不含中介费）有一套五层二居单价会在4.5，其余两种还不错户型东南朝向东南北朝向的，二居全下来单价在5.1左右，不知道哪种选择更可入，五年后如果出手的话户型和朝向楼层是否很重要，感觉这个小区户型不同差价很大

回答：一般来说户型和朝向好坏只会造成10%内的差价 也可以尝试缺陷换价格，用这些点压价 把所有的缺陷换成价格来看

提问：房姐，您好。坐标北京，已有一套83年建，50平米住房（已买下）。想改善，选好一套tty620万的。现有住房保留。资金请况：夫妻二人没有贷款记录，工作稳定，现有公积金共50W，现金200W，请问，我如何操作？盼解惑，感谢！

回答：tty重点关注东一区，东二区，东三区 200平以上的大户型，年底还可以淘到单价2万的... 全款抵押买入

提问：我在北京北清路上生命科学园上班，首房首贷，手里130w首付,本人女性外地人，想给娘家家人来京自住和投资用，附近周边哪些房子更有价值？谢谢

回答：你好，沙河是农村乡镇地段，只适合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投资不建议买这么远，自住和投资都不合适。 林萃桥和清河板块也是学区+高战+码农溢价板块，溢价130%左右，我们通常回避。 自住兼顾投资可以考虑没有溢价的回龙观板块，也可以在清河淘淘老破小。 今年是北京的底部行情，自住很适合建仓，你有非常大的砍价空间，年底会有更多降价甩卖盘，除夕之前入手。逢笋入。 建议把子弹扩充到150左右，选择空间更大。 感谢付费！

提问：房姐，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？

回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。 由于地域小，很容易收到政策\规划\人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。 燕郊的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。 那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢

提问：(新人首问) 房姐你好，一线城市目前没有房票和资金，如果投资，二线城市，郑州 沈阳 武汉 ，这三个城市，怎么排序，能详细解释一下吗

回答：武汉>郑州>沈阳 前2者可以长投，强省会，有人口和产业支撑 沈阳只适合短投，现在入手单价8千，即可出手。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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