我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，以下为部分精选问答

提问：美丽智慧的房姐，请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来，和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来，哪个更值得入手？通勤相差不太多，不考虑使用学区，但是有学区加持空间是不是更好？

回答：世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价，老破大不建议入手。 从价格上，我认为世纪嘉园值得更贵，选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。

提问：房姐你好，单身男31岁，国管公积金贷过款，北京户口，名下无房，明年初可凑齐300首付，贷足能上车望京西次新两居吗？流水每月5个左右。或者我的情况房姐有何建议望指导。

回答：区域可以看看 酒仙桥一带，上东三角洲，电子城附近 还有类似5.5*110\/6.5*90的2000年后小区也可以跑下盘

提问：孙河的未来你怎么看？北京还会有类似孙河这种先规划后建设的高端区域吗？ 我看你推荐东三环老破小，空间在哪里呢？

回答：孙河在2016年前是买入时间。 2017年后，售价就逐步漫过平地。 整体规划的居住区，前提是要有充分的产业区。 北京的产业区，只有东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的居住区已经固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍布贵妇盘，只剩下回龙观老破大。 机会在存量市场筛选。

提问：房姐，顺义马坡拆迁户，父母（退休）名下三套300出头的房子，考虑卖一套。本人无房无贷无公积金，夫妻月入16K。孩子明年上幼儿园，想为孩子上小学购入一套。顺义城区所谓的，均价4.5万，值不值得？还是可以市中心的更有价值。是买大直接住，还是买小占学位另租房划算。马坡今后发展空间怎样？

回答：顺义的房价普遍4万多，起手的价格比较高； 加上北京的内卷化，孙河，来广营的开发，人口进一步缩小范围，脱离顺义。 顺义房产未来的接盘人群存在一定风险性。 目前投注分离更合适

提问：房姐您好，手头170万现金，外地有按揭记录，我在卢沟桥上班，老婆在金融街，宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子，您有什么推荐区域么？另外有什么好的融资方案。

回答：推荐选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大 融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点

提问：请美丽的房姐点评一下华樾北京这个项目 谢 谢

回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近 由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。割韭菜嫌疑

提问：抵押贷一定要经营公司吗？ 中介说可以办消费贷不用公司。

回答：抵押经营贷，原理是企业以房产作为抵押，贷款后用于企业经营。 所谓的小微企业贷款。 真正用于经营的是很少的，厂房抵押成数很低，真正的大头是住宅。 在消费贷被封口上限以后，抵押消费贷套上抵押经营贷的壳重新出现。 所谓的经营贷，是一个合规性的流程。 需要材料，不代表需要你真的去来办一家公司。 消费贷和房贷（抵押，按揭）是两回事。 消费贷额度也很低，单人上限80万。 过低的贷款把房产的净值冻结了。 大量的消费贷申请对于我征信的损伤很大，不利于后续的征信使用。 办公司壳不是事儿。

提问：房姐，听说西港的赌博业崩盘了？

回答：诈骗网T开始清场，线下场所开始回流。 网T清理其实是好事，网T行业相对独立，自力更生，对于当地经济的带动其实不大。 西港如果单纯依靠菠菜也很难发展起来，旅游，港口，金融才是可持续资源。 澳门菠菜税一年3000亿，西港只有不到5000万，差距太大。

提问：请问房姐同一小区，同一幢楼里，东西向户型和南北户型折价一般多少可以入手呢

回答：这里和物业的类型，品质高低，城市等都有关系。 越是上车盘，大城市，对于朝向的折价越弱。 300万上车盘南北通透和东西通透可能只差5万； 2000万品质盘可能差100+万。 具体还和小区本身的位置，高度，采光有关系。 但是，这一题最主要的问题是： 同一栋楼怎么来的东西户型和南北户型？

提问：房姐好！近日看了四惠\/四惠东附近：（1）都会华庭1\/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24\/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4\/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14\/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教房姐，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！

回答：大面积不建议买太老的楼盘，城市之光先排除 都会1楼而且大部分溢价排除 白领整体比较均衡，楼层尚可，这个面积流动性上也不错

提问：请问，顶复的露台，一般是怎么估价的，折算30%可以吗？

回答：不算房本的干净露台，可以按照2-3折计算价值。 具体还和楼盘品质，露台条件，外墙围栏，视野有关系。

提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？

回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多