我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，退休老人，没有京津冀户口，年龄均超过65岁，且不愿背贷款。只有80万，执意要在北京周边买房，我不建议买，但感觉劝不住，在河北大厂买，没户口不知道中介能操作吗？80万够吗？房姐有建议吗？

回答：1.天津 2.燕郊 3.沈阳 其他地方全是坑，别往里跳 54大法可以破限购 如果钱是老人的，那就随他吧

提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]

回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。

提问：房姐，刚看你说的，华纺易城小区和国美小区哪个更值得投资？

回答：整体比国美强，但是小区内部也有很大的分化。 国美同理，小区内部从4万到7万都有。 这种类型的小区，需要选筹能力好的，能够挑出尖货。 目前两者的基础价格都还算合理，就看淘到的具体房源。 另外是两者的价位区间略有差别，大约100-200万差距，买家自身的条件也决定了选筹的方向。

提问：北京房姐：湖光一号单价10万值得买吗，自住！

回答：贵 如果想有点保值属性更推荐： 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

提问：房姐你好，本人有首房首贷资格，现金能有200左右。男朋友有一套西坝河一居，87年。请问我们应该用现金及首房首贷资格再买一套较好？还是将男朋友一居卖掉，再置换一个更好？由于我们还未看到合适的房子，先卖后买怕赶不上春节前交易。先买后卖，一居的房子现在恐怕卖不上价，会影响首付。而且若先卖后买，由于家庭内部原因，我们只能用二套房贷款。盼您回复。

回答：柳芳，西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于该片区进行蜕变。 西坝河暂时保留，等楼市回暖后再出手。 子弹200 sfsd先入手一套次新，趁淡市淘笋

提问：美丽的房姐，请问您对郑州的房价走势怎么看？未来3-5年能给指点一个大致涨幅比例么？我们想用100做个投资，但拿不准是新房还是二手，如果ZZ对标SY，您觉得哪里更适合。我们心理方面更倾向ZZ，如果二手，能有推荐的洼地区域么？感谢

回答：对郑州微观不熟，建议避开热炒区域，比如东区。 围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。 如果是本地土著可以入。

提问：房姐你好，看上康家园两套房，步行5到地铁。套：两室一厅，建筑面积68.7，1997商品房，满五，南北通透，装修尚可，六层中的四层，边户，西晒，价375万，房主置换卖房。第二套：两室一厅，建面65.5，1997公房，满五不，南北向，不是边户，通透性一般，基本无装修，但可以改造成小三居，六层的四层，360万可议价。我是刚需，首付160万，公积金可贷120万，打算混合贷。明天准备和套房主见面议价，我们提多少钱比较合适？这是我们天看房，第二天就开始谈价，是不是太仓促？另外，第二套房多少钱比较合适？要不要再看看酒仙桥区域？感觉劲松十里堡八里庄房子太老。

回答：可以了解下业主的情况，如果着急置换，可以适当多砍， 现是买方市场，他更着急，可以说一点房子的缺点但不要太过 如果时间充裕，建议多跑盘对比

提问：你好！本人退休北京户口名下无房，女儿在京有一套房，在外地有首套房贷。现在想给外孙在京投资，首付能力500，目前孩子1岁，计划买后暂时出租，目标在广外学区，请房姐给些建议。

回答：投资的话并不是好的选择，现在入手 长期会站岗，风险较大。 不如东边投资一套，几年后再看政策情况做调整

提问：房姐您好，四口之家在亦庄有一个两居室（还贷中），有工作居住证。两年后外地独居老人要来投奔我们，但老人目前要求不和我们住一起，居住习惯不同，所以我们想投资再买一处房产，房票不到200万，一是满足老年人居住，二来可以保值或增值。而且要和我们住的要近可以互相照顾，这只是我的初步想法，但也可能是不懂投资的操作，而且再买是二套贷的很少。我们怎么做才能让利益化还能满足老人居住要求呢？

回答：如果还款能力没问题，可以走全款抵押买400左右的房产，主要两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大

提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？

回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值

提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？

回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。

提问：房姐，您看好北京朝阳开春后的哪些板块阿，哈哈

回答：常营4万半老，5万次新； 朝青5-7万次新； 双井7万次新； 望京6万半老，7-8万次新。 东三环低单价低总价上车公房。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。