解码“雅”式千亿马拉松

马拉松是一种挑战极限的长跑，一旦跑者挑战完个“半马”，就会想挑战“全马”，超越自我，不断刷新纪录。

粤系房企雅居乐也是如此。在2018年完成“半马”千亿竞速后，雅居乐将目光锁定在了2019年开始的“全马”跑道上。

2019年赛季的比赛落幕，雅居乐地产板块全年销售金额为1179.7亿元，在实现年度目标的基础上同比增长14.9%，面对外部调控和融资的压力，延续了稳步增长的势头。

翻看比赛录像，楼市资本论剖析出雅居乐不断跑赢房地产马拉松的核心动力所在。

【一】运营解码：超前布局，大湾区潜力持续释放

跑步尤其马拉松拼的正是耐力，合理配速至关重要。

在地产行业，雅居乐一直强调平稳、健康发展，不盲目追求速度和规模。

雅居乐成立于1992年，成长于中国经济腾飞的阶段，逐步成长为一家以房地产开发为主营业务，多元业务并行的“1+N”运营模式的综合性集团，目前旗下已经形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团。在过去的二十多年里，雅居乐始终关注人们对美好生活的追求，致力于把雅居乐打造成为优质生活服务商。

回顾过往可以发现，“稳步扩张”成为雅居乐发展的一个显著特点，然而其在战略布局上又常有超前之举。

截至2019年6月30日，雅居乐土地储备遍布72个城市，预计总建筑面积为3927万平方米，平均成本为3255元/平方米，仅相当于上半年预售均价1.4万元的22.7%。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，湾区成为房企化布局的战略要地。数据显示，今年以来，已有超过20家外来房企通过招拍挂、并购等渠道加码大湾区。与新入局者相比，发家于大湾区的雅居乐，无疑拥有天然优势。

28年来，雅居乐已在大湾区打造超70个项目。2019年，雅居乐持续发力，在惠州、江门等地拍下多幅地块，在全年推出的项目中，湾区项目约占四分之一。截至2019年上半年，雅居乐在大湾区的土储达915万平方米，土地储备占比23.3%，囊括中山、广州、深圳、佛山、湛江、珠海、江门等多个城市。

此外，据透露，未来雅居乐还将以多种方式，加大对大湾区的投资力度，从而实现对大湾区城市群的全局覆盖。在国家持续推进大湾区建设的过程中，先入为主的雅居乐，将充分分享湾区发展的机遇和红利，并受惠于未来大湾区的长期价值释放。

土地成本的优势也让雅居乐的利润额和利润率表现都十分突出。中报显示，2019年上半年雅居乐录得净利润为58.94亿元，同比大增37.7%；净利润率为21.7%，同比上升4个百分点。股东应占利润为50.77亿元，较去年同期上升35.1%。

在2019年多数房企净利润率都有所下滑的情况下，目前多数房企的净利润率都保持在10%左右。相比之下，雅居乐超过20%的净利润率已是行业较高水平。

在楼市资本论看来，房企规模竞赛不是短跑，而是比持久力的马拉松比赛；过于执着速度导致公司资金链紧张将直接影响经营的稳健。控制扩张的节奏，才能给下一次规模跃升积蓄能量。

不争一时快慢的“马拉松选手”雅居乐，在营收、利润双核心稳定持续增长的同时，优先卡位大湾区发展之下必将迎来存量时代的“二次曲线”式增长。

【二】布局解码：多元并行，多产业进入收获期

步子再稳健，也需要补充能量才能在这全马赛程上坚持下去。

除了稳健增长的地产主业，雅居乐多元化业务的蓬勃发展正成为其重要的能量来源。

2016年，雅居乐地产正式更名为雅居乐集团，确立“以地产为主，多元业务并行”的“1+N”运营模式，目前已经形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

2019年上半年，雅居乐共投资约90亿元，新增30个非地产项目，进一步加强了多元化产业布局。2019年上半年，雅居乐物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%，多元化战略效果显著。

在物业管理方面，上半年雅生活集团业绩保持高速增长。其中营业额为22.41亿元，较去年同期增长59.4%。毛利及净利润分别为8.29亿元及5.68亿元，分别较去年同期增长62.6%及69.3%。

在环保业务方面，截至2019年6月30日，雅居乐环保业务已获取52个项目，其中38个为危险废物处理项目、7个为生活垃圾焚烧发电项目、4个为综合工业园区项目及3个水务处理项目。上半年，环保业务的营业额及经营利润分别为4.74亿元和2.25亿元，较去年同期增长68.9%和93.6%。

在建设业务方面，通过优化及整合业务，形成了工程总承包、园林景观、装饰家居三大产业，上半年建设业务经营范围覆盖23个省及直辖市，承接逾300个工程项目，为逾30家房地产企业客户提供建设相关服务。

雅居乐房管业务持续稳健发展，项目覆盖安徽、重庆、广东、江苏、江西及浙江等六个省及直辖市，并已进驻粤港澳大湾区、长三角、成渝等重点城市群，项目拓展及开发进度理想，旗下多个项目陆续动工。

雅居乐商业业务旗下小区的商业项目租金收入上升，广州雅居乐中心与上海雅居乐国际广场的出租率均为100%。

其中，雅居乐在多元产业的布局和投入，也正在被有机的导入到特色小镇之中，助力产城板块成为新的增长点。

2017年，雅居乐成立产城发展中心，提出以文旅、体育及康养为三大核心产业，致力于构建“产城文融合，智慧化创新”的文旅产业生态圈。截止到2019年6月份，雅居乐产业小镇已布局9个省13个城市，获取土地逾380万平方米。

始于海南清水湾，丰富于惠州白鹭湖、腾冲原乡、文昌月亮湾，完善于云南西双版纳西双林语、茅山山湖城、中山民森迪茵湖小镇。探索的脚步不曾停歇，雅居乐地产于2019年在广西北海金海湾、山东威海体育小镇、天津宝坻津侨国际小镇、漳浦香山湾、巩义罗曼小镇再立标杆……一个个产业小镇的背后，是雅居乐大文旅板块的不断转型升级。2009年，雅居乐首次提出“第二人生”的文旅地产理念。2019年8月，雅居乐举行“乐活天地”产业IP发布会，宣布全面打造中国新一代“大文旅”产业IP，并发布“生态旅游、休闲体育、健康养老”的“乐彩、乐动、乐养”三大系列产品线。

其中，雅居乐携手刘国梁、王楠两大体育IP打造的威海雅居乐体育小镇、天津宝坻雅居乐津侨国际小镇都在2019年下半年实现了首次开盘，并分别取得了10亿、5亿的良好销售业绩。

根据中金研报展望，2020年雅居乐将保持15%销售增速，主要原因之一便是毛利率达到35—40%的特色小镇项目将加速销售。

楼市资本论认为，雅居乐确立的多元化转型、产业及特色小镇的发展战略正助力其成为头号跨界玩家。

【三】财务解码：融资降低，财务指标持续优化

回首雅居乐这一程全马，跑步技术也在不断调整，降低融资方面动作频频。

面对2019年较为严峻的融资环境，雅居乐在维持整体销售回款水平的基础上，加强资金及预算管理，并抓住“窗口期”通过多元化的融资渠道，融资成本进一步降低，进一步巩固及优化资产负债结构。

2019年，雅居乐成功发行于2022年到期的5亿美元6.7%优先票据，及总计14亿美元的优先永续证券，并获得一笔为期两年的18.54亿澳门元定期贷款信贷，进一步优化了债务结构。

其中，2019年5月28日、6月14日相继发行的两笔高级永续债，共计7亿美元，年利率8.375%，将全部用以置换2013年发行的7亿美元永续债。据悉，被赎回的永续债利率已达10.215%，比新发行永续债高出近两个百分点；同年下半年，雅居乐在10月和11月再发行了两笔永续债，合计7亿美元，较此前两笔年利率分別降低0.5个百分点及0.625 百分点。

截至2019年中期，雅居乐一年内到期的短期债务361亿元，同期现金及银行存款总额415.88亿元，还有858亿元未使用银行授信。同时，雅居乐资产负债率为74.5%，相比上年下降1.6个百分点。据WIND数据和房企公告统计分析，2019上半年，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，其中30家房企的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%。相比之下，雅居乐的负债水平位于行业较低水平。

随着财务状况持续优化，雅居乐的评级展望也一直保持稳定。此前，标普全球评级宣布，将雅居乐的长期企业信用评级上调至“BB”，展望为稳定；穆迪也宣布，将雅居乐评级上调至“Ba2”；中诚信证券评价、联合信用评级及东方金诚三大国内信用评级机构均将雅居乐评为AAA，展望为“稳定”。

受益企业稳定发展，资本市场的信心也不断增强。2019年以来，雅居乐股价累计涨幅近30%。高盛、汇丰、招银国际等投行机构此前纷纷上调公司股价目标，重申“买入”评级。汇丰银行在研报中指出，由于雅居乐大湾区的业务定位，料明年起毛利率将上升，给予“买入”评级。

马拉松常说，“跑到最后的才是跑得的。”

在“房住不炒”的总基调下，房地产这场马拉松竞赛已经转向静水流深的精细化运营，资金实力、内控能力在竞争中日益重要。只有回归到价值创造与提升的商业本质，并不断加强管理“内功”修炼的企业，才能行稳致远。

在楼市资本论看来，不一定跑得最快的雅居乐，却用核心数据展现出了一个可以稳健穿越行业周期的选手。

雅居乐正在用一种全面向好的稳健发展态度，跑赢房地产市场全面转型的这程马拉松。