时至年末，业绩完成率牵动着房企的神经。
尽管2019年调控持续、行业销售增速放缓的态势更加明显，但近日多家研究机构及房企公布的销售数据显示，龙头房企以及具有一定规模的标杆房企所呈现的销售数据仍较为亮眼。
其中，金科集团不仅提前完成1500亿的年度目标，更在克而瑞研究机构公布的《2019年1-11月中国房地产企业销售100排行榜》上进入前二十，显示出强劲的业绩增长潜力。
今年以来，金科显示出极强的冲刺能力，在行业销售业绩增速未达到两位数的情况下，仍旧保持着30%左右的增速。据克而瑞公布的销售数据显示，2019年1-11月，金科实现合约销售额约为1513.2亿，同比上升40.75%；操盘面积约为1439.1万平米，同比上升13.11%。
在楼市资本论看来，金科良好的业绩表现，与其“四位一体”协同并进的发展战略密不可分，伴随战略定力的保持，金科2020年业绩有望继续大幅爬升，再攀新高。
【一】“千团大战”到千亿之争
从2010年开始，中国互联网版图掀起了轰轰烈烈的"千团大战"。
当时这些网站大多做的是实物团购，拼杀激烈，而美团创始人王兴总结出了“四纵三横”战略，美团具有了超强的竞争力；随着风投退潮，也只有美团活了下来。
在楼市资本论看来，同当年互联网行业的千团大战一样，房地产市场也进入了新一轮洗牌加速阶段，“千亿”已经从房企规模象征和实力的刻度，演变成“生命线”。
2016年，200强房企总销售额集中度已超过50%，占据半壁江山；2017年，千亿房企数量从2016年的12家增至17家；步至2018年，千亿房企数量大幅增加至30家，top30门槛已达千。
克尔瑞数据显示，2019年1-11月，各梯队房企之间规模分化持续，房企权益金额集中度较去年均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。其中，20房企权益金额门槛达977.9亿，门槛增幅为8.3%。
“大鱼吃小虾”的行业洗牌格局加速了中小型房企对于规模的诉求。具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。以融资为例，国内主流银行会直接根据规模划定授信额度及利率条件，部分银行只针对top50或top30的房企开放融资，大型房企融资成本较中小型房企有优势。
事实上，不仅在融资方面，资源更向大房企倾斜，销售规模的扩大也保障了房企自身回款的相对充裕性。
亚布力智库研究员武利文指出，在坚持“房住不炒”定位的大环境下，传统房地产开发模式难以再持续，行业“马太效应”更加明显，房企竞争日益激烈，房地产市场资源将更加向龙头企业集中。
房企为什么要加速奔跑？如果不加速冲规模、做大做优，以后的地位就不属于他们。
【二】战略节奏适配行业周期
当中国房地产行业进入到新的发展阶段时，房企竞争也由野蛮生长转化为专业能力比拼。楼市资本论认为，往往那些具备前瞻性战略眼光、跟上行业发展的企业才能获得市场红利。
其中，金科集团无疑是企业战略节奏与行业周期相适应的典型代表。
1998年，中国开启住房制度改革，房地产成为新经济增长点；就在同一年，金科于重庆成立，凭借产品质量成功打响品牌。
2003-2007年，房地产被确立为支柱产业；而金科也选择在2007年首次走出重庆，落子长三角，开启化布局进程。
2016年以来，“千亿规模”渐渐成为地产品牌俱乐部的准入门槛，甚至被认为是一条性房企的“生死线”。
面对市场格局的变化，2016年金科启动战略升级，由传统单一的地产商转型为多元的美好生活服务商，同年销售突破300亿；2017年更达到658亿，销售面积约1000万平方米，首次杀进前十；2018年金科更是迅速提升至1188亿销售额，实现了2017年制定的“跨越式大发展”的战略目标。
在金科撞破千亿重点线的同时，另一场比赛的发令枪已响，后千亿时代考验的除了资本实力，更重要的还是各家参赛房企的资产管理能力、多元产业整合及运营能力。
战略正搭建出房地产下半场的新赛道。
从2018年底开始，金科企业战略进行全新升级，从原有的“新地产+新服务”的双核驱动战略，进一步升级到了“四位一体”相关多元化协同发展战略，在做好民生地产开发和生活服务主业的同时，金科也加大对科技产业投资运营和文化旅游康养的布局，即以地产主业延伸出四大产业板块的“美好生活生态圈”。
随着城市布局持续完善、产业升级协同发展、产品不断迭代升级，金科集团11月就以1513.2亿提前完成1500亿元的年度销售目标。金科正带来更多的想象空间。
没有任何成功是偶然的。金科集团理性持久的运营能力，使得金科在清晰把握行业趋势的同时，也成为其塑造领跑新赛道的制胜优势。
【三】金科“地产+”背后的商业逻辑
当中国房地产从资源竞争的混沌时代，向产品致胜的文明时代迈进时，市场正在要求房地产开发企业从一个开发者向房地产价值链的挖掘者、乃至于全产业链服务者的角色转型；如何能够不断增加自己房地产项目的附加值，才是房地产企业能否顺利转型的重要关键。
对此，金科的思考是：地产行业需回归到以客户为导向、以客户价值为中心、为客户提供整体解决方案上来，实现客户延伸和客户需求的延伸。
在这样的大背景下，金科提出的“四位一体”战略，呈现的并非“大跨步”式转行类产品，而是贴合地产属性做到了更多叠加价值，基于房地产主业不断拓展自己的服务边界。楼市资本论认为，金科的“地产+”多元化布局正在构建新的盈利增长点，并强化其综合竞争力。
在民生地产开发方面，“金科产品新内核——生命建筑”在今年3月全新亮相，从琼华、博翠、集美三大产品线，到生命建筑的产品新内核，以智慧体、有机体和基因体的“三体”系统构建金科生命建筑。智慧体，以创新智慧打造居家的人性温度；有机体，以绿色有机促进建筑的永续发展；基因体，以传承基因点亮城市的美好生活。
金科举办“生命建筑”发布会
生活服务业务上，金科服务项目已达748个，2019年上半年新增合同管理面积3,500万平方米，累计合同管理面积达2.8亿平方米，服务业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等。截止6月底，该业务实现营业收入12.02亿元，同比增长约84%；实现净利润1.59亿，同比增长约260%。
金科构建社区大数据中心—天启大数据中心
科技产业投资运营方面，金科围绕国家科技产业走向，重点发力科技产业投资运营板块。目前，金科产业新城、产业园区已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市，开发和运营产业园区面积超1200万平方米，入园企业超过3000家，其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%，入园企业年总产值超2000亿。
金科产业旗下长沙科技新城
文化旅游康养方面，今年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；8月，金科又战略携手澳洲威秀集团，规划震撼性的样板项目，引入国际超级文旅IP。
金科文旅战略携手澳洲威秀集团
金科还同时通过领先的模式、优质的平台、强大的体系、核心的产品和充足的人才五大保障措施护航“四位一体”。
相比其他的房地产巨头，楼市资本论认为，金科“四位一体”战略带来的多元化转型更加具有代表意义。物业、新生命建筑等依托房地产开发的延伸运营，为金科住宅不断提供增值；科技产业投资运营、文旅康养等围绕美好生活的布局，则开辟了崭新工作空间，创造了住宅消费的需求。
对此，金科集团创始人、金科控股董事局主席黄红云也感慨万千，他表示，“中央的科学决策，重庆市委市政府的大力支撑，为民营经济的大发展创造了千载难逢的机会。对于我们民营企业家，当务之急就是把握时代大势，坚定发展信心，面对变化挑战，踏踏实实把企业做得更好。”
金科也在“四位一体”战略的指导下，不断交出亮眼财报。金科集团三季报显示，2019年1-9月，金科股份及其所投资的公司实现销售金额月1255亿，同比增长约45%；销售面积约1248万平方米，同比增长约29%。
综合2019年金科业绩来看，“四位一体”战略带来的多元化业务在提供利润增长的同时，也让其销售结构更为稳定，让房企多一项制胜的筹码。长远来看，随着创新业务占比的不断抬升，或将在未来代替地产成为房企主营业务，甚至实现分拆上市。
随着金科2019年完成1500亿销售目标，明年只需达成33%以上增长，即可实现2020年冲击2000亿的目标。对此在“四位一体”战略的指导下，金科已有筹谋。
三季报显示，2019年1-9月，金科集团抓住拿地窗口期，新增土地项目140个，计容建筑面积月2446万平方米，保证了较高的拿地强度，同时，金科的预收款项由年初的762.76亿增至第三季度期末的1043.18亿，保证了公司未来业绩的持续释放。
虽然没有出奇制胜的奇招险招，但确保了行稳致远。
楼市资本论认为，做自己擅长的事情，通过优势领域出发，以消费者的核心需求来探索，这样的战略转型才会更加扎实。
楼市资本论官号2019-12-25 11:10:23
