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房价下跌了,不用找那么多原因?北大教授:只跟人口增长转折有关

光宇吐楼市 2019-11-19 15:40:33

最近的房价出现了新的苗头,从全国来看,房价上涨城市在减少,下跌城市在增多。

国家统计局15日发布数据显示,10月份,中国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个,较上月减少3个,上涨城市数量连续5个月减少;房价环比下跌的城市数量增至17个。新房价格下跌城市持续增多,二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市,也就是说足足有4年多才首次出现这种局面,多个信号表明,只要政策没有明显的放松迹象,那么市场转折点或将来临。

初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比平均上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,上海和深圳环比上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点;北京和广州环比分别下降0.2%和0.1%。

从二手住宅销售价格来看,四个一线城市除了深圳环比上涨1.0%以外,北京、上海和广州则进入负增长区间,环比分别下降0.6%、0.2%和0.1%。

北京二手房均价环比下降0.6%,跌幅居4个一线城市首位,在70城中仅次于济南、西安等跌幅0.7%的城市。中原地产研究院的数据显示,10月,北京二手房全市折算均价为6.34万元/平方米,环比持平,丰台区降幅最大。这跟北京相对落实调控政策更严厉有关系。

在经历调控的严格落实,房子是用来住的而不是用来炒的这个定位基本上已经落实到深处,并没有因为个别城市的试图放松而改变大方向。

至于房价回落的原因有很多,最直接的应该是开发商的降价促销活动,开发商和业主基本上对房住不炒已经达成共识,对未来房价稳定预期也形成了基本认识,不再过分寄希望于调控放松而制造房价上涨,更多的是通过自己的诚意来笼络购房者的心。

另外,调控的严格落实自然是房价稳定回归的基本保障。但深层次原因可能还真不是这些,无论房价如何短期波动,也难改房价长期回归稳定的大趋势。

业内普遍形成的一种观点是,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。也就是说金融政策对房地产的影响可能是最明显的,也是最直接有效的,而人口可能是潜伏期比较长,影响比较缓慢,但也是致命的。

11月17日,在北京大学国民经济研究中心主办的“需求经济增长的持久动力和对策”研讨会暨《中国经济增长报告2019》发布会上,北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示,去年开始一线城市房价出现下降趋势,不是周期性因素,而是人口到达转折点造成的。

北上广深等一线城市房价从高点回落,中国房价短期看政策,中长期看人口。“房价走势和人口走势吻合得非常好,目前房价下行是人口趋势造成的。”苏剑表示。

说白了,尽管房价下跌有各种因素影响,往大了说,站在历史洪流中来看房地产,并不是因为周期性因素,而是人口达到顶峰后的转折造成。

此前,苏剑教授就说过,中国人口大约在2018年前后达到峰值,而中国的房价大概会在2018年出现一个大的转折点。“大家可以看到房价从去年开始的趋势,有好多人认为这次房价的下调可能是一个周期性的因素,但是在我看来它跟中国人口峰值的到来关系是非常密切”。

所以,探讨短期的房价没有意义,房价会在稳定大局下有涨有跌,但是不会突破范围,长远来看,大涨局面结束,接下来的市场你也应该清楚了。

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