摘要：投资暴利时代，确实是结束了。玩法既然不同，改变自己，习惯最重要（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
最近写了些关于楼市的文章，被部分杆友误解。有杆友觉得，杠杆游戏怎么老是一副唱空房地产的样子。
我想说：我从来不是空头，我深刻明白房地产对经济、就业的意义。
同时，站在经济、金融防风险角度，我又一直坚定希望控制地产泡沫。
的严厉调控，其实并不是我希望看到的。老杆友都知道，我比较尊重市场，过多的行政手段，过分干预并不好。
当然，这事不是普通人希望如何就如何。
扯远了，回到正题。最近楼市发生了两件大事，引来特别多的关注。一个是南京六合区松绑“限购令”的消息，一个是天津承接北京非首都功能疏解项目的一个计划。
前思后想，本来不想写。但看了很多分析文章，我觉得有必要说几句。
1、南京六合区松绑“限购令”算不上啥信号，不要浮想联翩
很多文章都把这事说得玄乎其玄，主要就是扯南京。好像很大一个城市放松了限购一样。哪有这么夸张，就是南京的一个郊区，而且是比浦口还远，长江以北的郊区了。
而在6月时，南京较远的一个郊区，高淳区就已经干过类似的事。详见杠杆游戏《南京放松限购？不全错，但也别想太多》。
注意时间节点，当时是6月，决策层再次说了“房住不炒”之后。
如果六合今天都算啥大信号的话，当时高淳区放松，岂不是逆天之举？显然不是。同时，上海的临港前段时间不也适度放宽了一点。还有湖北宜昌、安徽宿州、湖南临澧、浙江嘉兴、汕头、扬州、河南对全省农村教师……
一大堆地方都适度放松的情况下，六合还算什么呢？同时，有松也有紧，特别是金融这一块，整体这几个月，其实是比上半年紧了。
因城施策很正常的，调控又不是要搞死，而是几个稳定实现就可以了。要真跌了，跌多了，反倒又是新问题。
当然，六合比高淳还是要近不少。高淳离南京主城核心区，有六七十公里，六合也就30来公里。
但是30多公里，对于人类单体城市来说，实际基本也就是目前的极限了。虽然我国很多城市的郊区都超过这个距离，而且发展得似乎也不错。
但是无法否认的是，其人口聚集度、房价差距实际有很大量级之别了。
刚好前两天在北京，碰到一个南京的老同事。他说，六合开车一个呢。是啊，自己开车都要这个时间，每天这样上下班的话，没几个人受得了。
当然南京很不错，所有辖区的城区都通了地铁。
回到楼市信号的问题上来，其实核心得回到高层会议的措辞。
总结起来就是，这回“房住不炒”的细节，措辞更缓和，留有余地。
我们先回顾一下，2018年7月31日，高层会议对于房地产工作的表态：
大概有六七十个字。
会议当时对房价上涨用了“坚决遏制”，同时提出整顿市场秩序，加快长效机制……
随后就是各种补丁、调控快马加鞭打过来，紧接着住建部几十个城市开展专项治理，点名批评，要求治理，同时查处了一批房地产经纪公司和中介服务商。
再然后，开发商收缩战线，高喊“活下去”，业主们纷纷“降价维权”轮番上头条。调控效果明显，楼市迅速降温。
而这回“房住不炒”呢？
相比之前的“整治……引导……遏制”等动词，此次仅提到坚持“房住不炒”，落实长效调控机制。
也就是只提到宏观方针，并未着墨具体措施。中央也知道大家的困难，发话目的主要就是提醒一下，各地别乱来。
总的要求是不放松，同时局部根据情况来，不仅是因城施策，实际我国行政意义上的城市往往太大，还得因区施策。高淳区如此，六合也是如此。
有的城市在调控时，一刀切，不管主城区、郊区，其实本身就不合理。当然，上头压力大时，可以理解。
2、天津其实也没啥好说的
天津之所以引起关注，因为天津的户口含金量高。
事情的源头是，《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。
其中规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。文件同时还放松了天津的落户政策。
了解天津的小伙伴就知道，天津郊区的房子回调差不多2年了。
天津的情况很特殊，之前发生了一些动荡的事。经济有压力，人口增量上和过去比，明显下了一个台阶。
所以，天津老早就已经在想办法。说穿了，不就是希望吸引人来，包括买房。
天津先是2018年搞了个人才政策，结果火爆程度大概没有预料到，落户申请系统直接宕机。最后不得不打补丁。
再后来，今年，也就是几个月前，天津只在滨海新区一地开始试点放松落户。
如今，天津再接再厉。
说起来，普天之下房地产有关的没有新鲜事。天津这一年多的操作，和其他城市之前的操作没任何不同。
人才、人口吸引来了，产业可能得到发展，特别天津压力不一般大。然后顺便地产当然是利好，卖地就有保证，地方相关债务不也得到缓和……
就这么简单一环扣一环。
如果非要说这次天津有什么不一样，那就是这次经济考虑更多了——“承接北京非首都功能疏解”，而且明确了两个科技园区来做这事。
就天津目前的经济情况，这么做真是很有价值的。如果可以做好。
而且天津这么做也很智慧，不会违反调控的总基调。比如这次，天津的征求意见稿也说了，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。
说来说去，就那么点事。上面和下面，大家各有自己的诉求。没有谁不对，因为站的立场不同。
总得让人活吧。
3、房地没有啥秘密可言了，地产没有大行情，但也不存在脱钩
那么，杠杆游戏就该说第三个问题了。出于内外经济形势、金融防风险、社会情绪、矛盾平衡等考虑，楼市调控会继续。
没有大行情是很明确的。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这是政策基调。同时，是否又会和房地产脱钩呢？答案也是显而易见的。
调控进入今天，反映经济景气度的PMI已连续5个月，处于荣枯线以下。但是，上头丝毫没有放松的意思。
这是强硬的一面。而温和的一面，上文和过往我也写文章说了，稳定是目标。
比如也没有进一步打压的意思，除了这几个月拍地溢价率不高、流拍增加之外，整体上较大的城市今年土地出让金的情况还是不错的。
特别是较大城市的楼面价，都提升或者稳定到了一个高度。
注意，杠杆游戏说的不是地王之类，不是高溢价之类，而是普通地整体或平均的楼面价高度。这个高度决定了，未来的房价基础有了。
那么适当时限价、倒挂现象逐步解决，不就顺理成章。
对市场的要求，在杠杆游戏看来就是价格平稳、利润率控制，开发商不要玩太大，杠杆可控。
谁都明白，脱钩是不可取的。美国在经历了金融危机十一年后，房价不也是达到历史新高。房地产，在很多国家都是大块头，不倚重不行的。
我们的情况是前几年过于疯狂了点，所以才有相应的最严厉调控出炉。
压住火之后，也就是细火慢炖。疯狂、极端、高速这些不要玩了，踩单车，偶尔给你开一下电瓶车都是可以的。
比如今年的小阳春，今年头几个月的融资窗口期，都是主动给的机会。
然后回暖之后，又控制一下。我说的那个概念“短周期”，如果不是遇到极端情况，年复一年，时间换空间。
说好一听一点，就是希望“软着陆”。慢慢来。
如今，房地产真的没有啥秘密可言。投资暴利时代，确实是结束了。玩法既然不同，改变自己，习惯最重要。
不要再沉迷于过去的陶醉和一夜暴富。你呢说？
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杠杆游戏张银银2019-10-17 19:06:02
