本期看点
1、宏观环境：
2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。2019年4月，服务业商务活动指数为53.3%。
2、市场表现：
2019年1-4月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降。2019年4月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建筑面积同环比均增长；成交楼面均价同环比均增长。
3、关注点：
企业动态：
万达和腾讯联手打造的个“智慧广场”试点落地
阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，家居行业整合加速
越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债，本金总额为20亿元
绿地G-Super携门店首进武汉
新开项目速递：
上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇等开盘；
1、宏观环境
经济运行稳定，4月服务业延续良好发展态势
社会消费品零售总额增速放缓，CPI涨幅扩大
?GDP与经济结构：2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。
?服务业经济：2019年一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅显著扩大。2019年4月，服务业商务活动指数为53.3%。
?消费水平：2019年4月，社会消费品零售总额同比上涨7.2%；2019年4月，CPI同比上涨2.5%，涨幅扩大。
▌GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业占比为57.3%，经济结构继续优化
?经济运行平稳：2019年一季度，我国GDP同比增长6.4%，比2018年一季度下降0.4个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。
?第三产业增加值同比增长：2019年一季度，第三产业增加值为122317亿元，同比增长7.0%，增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。
图： 2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅显著扩大
?服务业商务活动指数：2019年4月，服务业商务活动指数为53.3%，较上月小幅下降0.3个百分点。
图： 2018年1月-2019年4月服务业商务活动指数走势
?批发和零售业、住宿和餐饮业：2019年一季度，批发和零售业累计同比增长5.8%，增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分点。
?金融业增加值：2019年一季度，金融业增加值累计同比增长7.0%，同比增幅显著扩大；金融业增加值占GDP比重为9.0%。
图： 2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌消费水平：社会消费品零售总额同比增速放缓，CPI同比涨幅扩大
?消费品零售总额：2019年4月，社会消费品零售总额30586亿元，同比增长7.2%。2019年1-4月，社会消费品零售总额128376亿元，同比增长8.0%。
图： 2013年3月-2019年4月各月消费品零售总额及同比增速
?居民消费价格指数（CPI）：2019年4月，CPI同比增长2.5%，增幅较上月扩大0.2个百分点。食品烟酒、医疗保健、等同比涨幅显著，导致CPI同比涨幅扩大。
图：2013年1月-2019年4月居民消费价格指数（CPI）走势
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
2、市场数据
写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降
商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交楼面均价同环比均增长
?需求：2019年1-4月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。
?供应：2019年1-4月，写字楼新开工同比增速扩大， 商业营业用房新开工同比下降。
?租金与空置率：2019年一季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售物业首层租金环比上涨。
?土地市场：2019年4月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨；成交规划建筑面积同环比均增长；成交楼面均价同环比均增长。
▌成交：1-4月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降
?写字楼：2019年1-4月，写字楼销售面积为945万㎡，同比下降12.4%，较2019年1-3月的降幅扩大1.3个百分点。
?商业营业用房：2019年1-4月，商业营业用房销售面积为2579万㎡，同比下降8.8%，较2019年1-3月的降幅扩大1.9个百分点。
图： 2010年-2019年1-4月商办销售面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌投资：1-4月，写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比下降
?写字楼：2019年1-4月，写字楼开发投资额为1607亿元，同比下降2.4%，较2019年1-3月的降幅收窄0.2个百分点。
?商业营业用房：2019年1-4月，商业营业用房开发投资额为3510亿元，同比下降9.8%，较2019年1-3月的降幅小幅收窄0.1个百分点。
图： 2010年-2019年1-4月商办开发投资及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌供应：1-4月，写字楼新开工同比增速扩大， 商业营业用房新开工同比下降
?写字楼：2019年1-4月，写字楼新开工面积为1921万㎡，同比增长26.2%，较2019年1-3月的增幅扩大8.4个百分点。
?商业营业用房：2019年1-4月，商业营业用房新开工面积为4869万㎡，同比下降5.4%，较2019年1-3月的降幅扩大3.1个百分点。
图： 2010年-2019年1-4月商办新开工面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建筑面积同环比均增长；楼面均价同环比均增长
?推出：4月，商办用地推出2118.5万㎡，同比增长36.2%，环比增长85%。
?成交：4月，商办用地成交1518.6万㎡，同比增长9.2%，环比增长48.7%。
图： 2013年-2019年4月300城商办用地推出及成交面积
?楼面均价：4月，商办用地成交楼面均价为2214.8元/㎡，同比增长6.2%，环比增长6.9%。
?溢价率：4月，商办用地平均溢价率为11.7%，较上月增长3.7个百分点，较去年同期上涨5.3个百分点。
图：2013年-2019年4月300城商办用地楼面均价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
3、关注点
?企业动态：
万达和腾讯联手打造的个“智慧广场”试点落地
阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，家居行业整合加速
越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债，本金总额为20亿元
绿地G-Super携门店首进武汉
?新开项目速递：上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇等项目开盘
▌万达和腾讯联手打造的个“智慧广场”试点落地
5月8日，万达和腾讯联手打造的个“智慧广场”试点，落地北京丰台科技园万达广场。
商场数字化，打造智慧广场
作为“商场数字化”的首次尝试，北京丰台科技园万达广场融合强势IP、多种智能互动设备和底层数据分析能力，实现了“新业态能引客，新手段细分流，让消费更精准，让体验更贴心”的效果。
中指点评
万达广场内的商家借助腾讯智慧零售的“七种武器”（公众号、小程序、移动支付、社交广告、企业微信、云计算、泛娱乐社交IP）以及各种智能互动设备为商场的线下零售赋能，不仅提高了消费者的消费体验，更是打造了商场数字化的应用范例。
▌阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，家居行业整合加速
5月15日，红星美凯龙（601828.SH）发布公告称，公司控股股东红星控股成功发行可交换债券，以43.594亿元人民币被阿里巴巴全额认购。
中指点评
此次双方合作，将充分发挥各自优势，红星控股作为领先的家具建材及家居商场综合服务商，拥有线下零售优势，而阿里在新零售领域拥有先进的经营理念与技术优势。双方强强联手，优势资源互补，加速了家具行业整合。
▌越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债，本金总额为20亿元
5月15日，越秀地产股份有限公司发布公告表示，该公司间接中国附属公司广州市城市建设开发有限公司（发行人）获证监会批准公开发行住房租赁专项公司债券，本金总额为人民币20亿元，将分期发行。
首期发行的债券分为两个品种
中指点评
当前金融政策收紧，导致融资难，融资贵，企业融资受阻。此次越秀地产附属公司拟发行的住房租赁专项公司债，拓宽了公司的融资渠道，补充了企业发展所需的现金流，同时也为行业中其他企业的融资活动提供了参考和借鉴。
▌绿地G-Super携门店首进武汉
5月31日，绿地G-Super2019年家门店落子武汉，面积达6300㎡。依靠中心城区的地理位置和便利的交通，辐射江岸区周边153万常住人口，预计为其中高端家庭带来“可逛、可买”的多样化时尚购物新体验和亲子互动社交空间。
中指点评
在新零售行业充满不确定性的一年，G-Super绿地优选持续推进优化运营、稳步拓展，依托绿地海外布局及贸易港平台的资源优势，着力发展线上小程序到家服务，打造线上线下全渠道的消费闭环。给消费者提供全新的消费体验和高品质服务。
往期商业地产市场月报
?2019年4月|?2019年3月|?2019年2月
?2019年1月|?2018年12月|?2018年11月
中指研究院2019-06-13 06:24:37
