以房致富有多种方式，其中之一就是拆迁。所以很多人就打起了市中心等核心区域老破小住宅的主意。很多首次置业者，虽然紧一紧裤腰带，可以买到新的住宅，尽管面积会小一些，但在中介的忽悠下，你看这房子同样的价格还多十平米，你看这房子一拆迁就发财了……他们又动心了。
老破小住宅，到底能不能买？
笔者的建议是：千万别碰！
为什么会有老破小卖高价的观念呢？笔者从两个认知误区来分析。
，就是“位置位置位置”。这个现在妇孺皆知的观念，买房就是买位置，其实是的讹传。之前笔者多次撰文解释过，现在简单说一下，位置理论，是现任美国总统特朗普提出，后来经李嘉诚传入中国大陆，成了一线房产销售人员的推销口号；它主要针对商业地产，好的位置才能带来巨量人流，从来保证出租率；但对于住宅地产，巨量人流并非其优势，举个例子：机场火车站等交通枢纽人流密集，去那里住住就会发现，人流带来的是安全隐患和生活的不便，绝非安逸。而且，任何一个城市，去优质的居住核心区看看就会发现，一街之隔的新建优质住宅和老宅子，真正的成交价格，基本上有40%-60%的落差。
第二，就是拆迁致富。这个误区源自于城中村改造，拆迁就得三套房五套房。但要搞清楚，那是城镇化的高潮期，而且仅仅针对于集体土地用地的动迁；跟城市商品房没有半毛钱关系。城市住宅用地上的建筑，要么按照协议价（当然不是跟你订的协议）一次性货币补偿，要么按照1.5倍面积置换安置房——但这就失去了所谓的地段优势：你看那座安置房会建在优质区位、核心区位呢？
当然，也有人会说，我投资老破小，不过是因为他的总价低，这样我有限的资金可以投资更多的住房，也符合开源理论和现金流理论啊。确实，在房价异常上涨，楼市畸形火爆的时候，所有的房子，哪怕是个过道，每天的价格都在上浮；又没有限购限售的约束，那种情况下快进快出，确实有机会。但这并非楼市的常态，老破小的投资前景，只会随着楼市调控的加入和市场回归理性，而使得资金链越来越长，周转周期也越来越长，对于普通投资者而言，无疑这是非常致命的问题。
可以说，老破小的价值越来越得不到认同，将是大势所趋。毕竟，老房子即便没有占据城市核心区位，也是优质的地块，城市要想升级发展，势必要把这些房子拆迁改造。而如果拆迁成本过高，即便是在楼市最火的时候，也不是开发商可以承受的，因此，无论从市场方面，还是从政策方面，都不会对老破小再有倾斜；房住不炒的大精神下，拆房换豪宅，基本上已经是不可能的了。
综上而言，楼市的规则逐步在变化，过去可以赚钱的不二法门，如今留下的可能只是幻象。老房子一套换三套，可能是的幻象。老破小房子的时间已经不多了，随着房龄的增加，脱手只会越来越困难。如果说现在有什么买房建议，那么条就是：别买老破小。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-03-27 15:31:39
