从2013年到2016年，悉尼房地产经历了三年高速的发展期。尤其是海外买家，在这三年特别活跃。据FIRB（澳洲外资审查委员会）年报，2013-2016，房地产的购买申请数量逐年递增，总量高达100036件，投资金额高达1680亿澳元。中国买家成为主导之一，占据了近乎25%的投资市场。
只不过，数量虽多，方向却跑偏，大量的楼花投资，问题终于开始爆发。
三年前，定居悉尼的华人Sarah也跟风买了房，她和老公能够在悉尼西区的一个学区购置了一处2房的高层公寓楼花，成交时房屋价格99万澳元。
然而，随着悉尼楼市泡沫逐渐退去，他们的房子价值也缩水了。目前，该房屋价值仅90万澳元，跌了近10%。在澳洲购买楼花，如果遭遇楼市降温，可不是“买贵了”那么简单。就以Sarah的房子为例，现在市场价格跌了10%，意味着市场不景气，到了房屋交割需要办理贷款的时候，估价可能会更低，如果估价仅为交易价格的80%，那就意味着他们在交割是需要现付贷款不能覆盖的20%。
Sarah夫妇一度考虑放弃这个楼花，但如果现在放弃，除了10万首付拿不回来，5万的印花税也会打了水漂。进退维谷的情况下，他们只能暂时保留该房屋，一方面期盼市场回暖，另一方面节衣缩食筹措现金，一旦面临交割，必须要准备20%的房款。
无独有偶，在悉尼公寓楼花的置业中，类似问题并非个案。华人业主安先生购买的楼花在内东区，是一处2房的公寓，目前该区价格已经开始松动。所幸安先生仅仅是自住，他认为，抛售损失印花税，自住就当是买贵了，只能用“房价总会涨起来”来安慰自己。
关于投资澳洲公寓的风险，也不是说了一天两天了。早在2014年，笔者就在自己撰写《决胜海外房地产》中，针对澳洲房地产市场做出预警：由于悉尼、墨尔本CBD的扩容规划（比之前面积增长4倍）过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成供过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金将下降。继而引发若干风险，其中之一就是信贷问题：
银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，投资者的现金流进一步被削弱，甚至因为资金筹措困难违约而损失定金以及印花税等。
事实上，银行内部分析师也认为，随着公寓越来越没有前景，银行也在算，你的房子还值多少钱，相比当时的合同价格，现在银行对于公寓的估值普遍下调10%-20%，对于部分严重过剩的地区，甚至下调更多。
澳洲新闻集团报道称，悉尼、墨尔本近一半的公寓，当前价值已经低于了合同购买价。从2月份数据看，悉尼45%的公寓跌破楼花购买价格，这个数据在墨尔本是46%。房价下跌带给楼花的问题，是开发商进一步融资困难，房屋建设可能被搁置。目前，新州大约有6万套公寓正在建设中，而在维州，这一数字接近5万。现在就形成了一个恶性循环的怪圈，如果这些公寓建成，会进一步加剧供大于求的局面，房价会进一步下探；如果烂尾，不但投资者损失惨重，也会严重挫伤市场信心。
澳洲大选在即，楼市失控是任何一方都不愿意看到的，不但是大选前的热门话题，也将成为下届政府竞选的重中之重。
对此，澳洲ANZ银行开始放宽贷款条件，重启“只还息不还本业务”；西太银行也宣布，将正式接收部分中国人海外收入的贷款申请。
综上，投资者应该看清的是，无论政策和金融如何扶持，公寓楼花都不是澳洲置业的，尤其是对于资金体量不足的普通投资者。尤其是在市场管制放松，开始吸引投资者进入市场时，那就更要想到，本地投资者和财团都不去碰的资产，自己为什么要漂洋过海去当那个冤大头呢？
另一方面我们也要看到，公寓作为澳洲房地产市场的一类项目，并不能代表整个市场的走势，很多分析片面地把供过于求的公寓市场的慘跌说成中位价房产市场的暴跌。把悉尼和墨尔本占比60%的下跌当成所以市场的下跌，而实际情况是还有40%的市场和交易是上涨的。真正的投资者，不但要懂得避险，更要看清哪里是机遇，如果把洗澡水和孩子一起倒掉，岂不是大错特错！
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-03-22 11:31:30
