在“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位指导下，2018年房地产已经发生巨变，不论是调控，还是市场，或者是购房者开发商的预期都在发生逻辑上的变化。所以，购房者一定要认清形势，千万不要再沉浸在过去高房价的思维里，当然也不能做白日梦，指望不劳而获。但有一点，住房的压力会越来越小，因为房子是用来住的。
1、百城房价涨幅回落，房价预期回落
易居研究院26日发布的报告显示，从历史数据可以看出，9月百城新房成交均价同比上涨7.7%，增幅较之前明显回落。报告称，百城房价同比上涨曲线在2017年7月创下历史新高，达到27.6%，随后持续收窄，至今年9月，房价已连续14个月保持同比增幅收窄态势。从数量方面看，今年9月，100个城市中房价环比下跌的城市数量为31个，相比8月份的24个有所增加。
诸葛找房数据研究中心认为，调控高压下，一线城市及热点二线城市环比涨幅收窄明显，部分弱二线城市及三四线城市市场环比涨幅小幅收窄。因此9月新建商品房上涨城市数量下降明显，预计后期在调控高压下，环比上涨城市将会持续减少。
虽然房价还在上涨，但是如果调控持续严厉，那么对于一些过快上涨的城市必然会面临房价下跌。当然你要知道，回落可不是说大落。
2、供给现转折呈供大于求，库存45月来首次显著攀升
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“观察历史数据，2015年1月份以来，100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，是45个月以来首次显著攀升。这意味着，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。在连续多月出现供小于求后，9月份首次出现供大于求的态势。”
由于开发商集中推盘，库存压力也大起来。为了缓解销售压力，开发商必须以价换量。
3、大开发商纷纷进入“活下去为目标”时间
房地产行业作为高负债行业，开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的，有人说这就是一个空手套白狼的行业。然而随着融资渠道的收紧，开发商传统的拿地模式可能会将其送入深渊。
加上销售遇阻，开发商压力陡增。“安全”。在2018中期业绩会上，孙宏斌毫不犹豫地说，宏观调控政策在短期内不会放松，购买预期也会发生变化，融创要做到安全。万科郁亮更是发出“活下去”的警告，并且也开展降价促销活动，楼市冷暖可见一斑。当大开发商都把活下去作为生存目标时，其他中小开发商何等处境不言而喻。
大开发商如此，那么中小开发商又当如何呢？
4、地价涨幅连续6个月回落，房价还能涨吗？
国家统计局发布的“2018年1－9月份房地产开发投资和销售情况”显示，地价涨幅连续6个月回落，土地市场已开始降温。
我们经常说地价推涨了房价，可是当地价回落后，房价还能撑得住吗？诸葛找房认为，地价降了，房价可能会多少涨得慢一些，但指望房价就能好降下去恐怕太难了。购房者千万别指望着地价便宜了房价就便宜了，地价便宜只会让开发商更有时间和精力囤房，让房价上涨。
5、预期未来房价下降购房者增多，该不该买房明确了
9月14日，央行发布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，33.7%的居民预期“上涨”，45.9%的居民预期“基本不变”，9.6%的居民预期“下降”，10.8%的居民“看不准”。第二季度报告显示，对于下季度的房价，36.5%的居民预期“上涨”，44.7%的居民预期“基本不变”，8.5%的居民预期“下降”，10.3%的居民“看不准”。
一对比或许能看得出，虽然数据上有略微变化，但是购房者对未来房价预期有了明显的改变。购房者对稳定市场的决心和力度是比较接受了，也比较认同了，坚定了市场不会再大涨的信心。
购房者对房价的判断将决定他们的行动，如果买房不是那么急，可以适当观望一下，但是刚需买房也别指望能降到你满意的价位，因为永远不会达到，否则你永远买不到房。
光宇吐楼市2018-10-28 16:49:25
