悉尼和墨尔本房市低迷，全澳房市稳定增长的地方是它！

根据CoreLogic的数据显示，2018年，澳洲首府城市房价已经下跌了1.39%。其中，悉尼跌幅，达2.21%；墨尔本下跌1.19%。五个首府城市中，唯有昆士兰州上涨，如布里斯班微涨0.38%。

特别是悉尼房产市场需求较一年前大跌25.4%，购房者不用再面对近乎疯狂的竞争者。市场需求疲弱，主要原因在于投资者及来自中国的买家退出市场。与此同时，房产市场供应上涨23%。购房者正积极利用选择增多、竞争对手减少的机会，与卖家讨价还价。Realestate网站昨日公布《房产市场展望报告（Property Outlook）》，显示在过去的一年里悉尼独立屋中位价下跌4.6%，而公寓中位价下跌1.4%。据CoreLogic首席分析师Tim Lawless分析，基本面方面，澳洲目前的房价走势和过去五年的走势截然相反。主要表现在非首府地区房价表现好于首府城市，如墨尔本的Ballarat，好于墨尔本地区，Newcastle好于悉尼地区，黄金海岸地区好于布里斯班地区,；部分城市的Unit市场（非高层住宅）表现好于开发过剩的别墅市场；低端住房市场较高档住房市场表现更为抗跌。

虽然悉尼和墨尔本的房产市场处于下行的趋势，但不代表整个澳洲市场都是下跌的，比如昆士兰州的布里斯班和黄金海岸就处于稳定上涨阶段。过去5年，悉尼和墨尔本经历了住宅市场的空前繁荣，悉尼公寓价格增长50%，墨尔本公寓价格增加20%。而布里斯班因为2013年底的矿业衰退错过了黄金5年，房产价格仅有9%的增长。对于投资客而言，昆士兰地区的低价格准入门槛，高出租回报，和长期来说潜力是有吸引力的。它的平均是4.8%到5.5%，而同时期悉尼和墨尔本只有3.8%和3.96%。对于自住群体，目前低廉的市场价格可负担性很强，可解决更多移民的居住问题。黄金海岸就业市场的蓬勃发展吸引了大批常驻居民，再加上英联邦运动会效应，城市的基建得到了质的飞跃，让城市变得更适合居住和生活，因此涌入了大量的自住者，也使房地产市场的竞争更加激烈。

大型基础建设项目为昆士兰经济带来了乐观的稳定增长，为房地产市场注入了强大的活力和信心。业内人士Chris Mountford说：自从2017年6月以来，消费者情绪指数（Sentiment Index）上涨了13个百分点。昆州人口今年5月首次突破500万，为地区房市注入强心剂。

在2017年，总共有19,000名州际移民来到这里，其中新南威尔士州的人数就站12,000；另外人口的自然增长和海外移民在去年为地区增加了31,000人。”昆士兰的魅力已经被越来越多的人发现和认可，越来越多的人们来到这里工作、生活或是创建家庭。”麦格理银行（Macquarie Bank）近日针对全澳房地产市场的报告也显示：昆士兰移民人数的不断增长为地区房地产注入81亿澳币的资金。

总的来说，因为昆州房产的更可负担性和人口的增长，以及昆州日益改善的整体经济发展，区域人口增加会有力促进房产需求。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。