01
政策篇
2017年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，苏州严格执行“限购限贷限价”等调控政策。由于此前许多调控政策在2016年已经推出，苏州2017年主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、推进全装修住房及建立住房租赁市场等各项措施多渠道保障“稳房价防风险”。
2017年重点政策盘点
02
市场篇
►商品住宅供求:调控纵深影响 楼市供需双降
图：2016-2017苏州六区商品住宅月度成交走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2017年度商品住宅共成交66212套，成交面积为820.3万㎡，成交同比下跌近3成。新增70354套，面积为856.55万㎡，新增同比下跌15%。年度销供比为0.96。供销表现来看，2017年度商品住宅供销基本持平。
从月度表现来看，2017年月均去化5518套，68万平，同比去年跌幅明显。6月份各项目受开发商半年度指标影响，销售提速；另一方面，苏州银行贷款利率收紧加速了一部分购房者网签进程。7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩。年底开发商“抢收”，推新节奏加快，年末成交有所翘尾。
►成交结构：改善需求受冲击 偏刚需产品占比提升
图：2017年度苏州商品住宅成交面积段和总价段对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从面积段来看，90-120（含）㎡偏刚需、刚改户型占比较去年同期有所上升，而90㎡以下产品成交占比逐步收窄。2017住宅成交套均面积124㎡，相较16年住宅成交套均129㎡有所回缩。
从总价段来看，成交总价向高总价段转移。150-200万成交占比，且较去年同期同比增长5.53个百分点。
►区域商品住宅：区域成交分化明显 成交量均同比下跌
图：2016-2017年度苏州各区域商品住宅同期成交对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从区域商品住宅年度成交表现来看，2017年度各区域均不同程度的同比下跌。其中姑苏区较去年跌幅，下跌47.73%。
区域成交分化，成交表现差异较大。吴江、吴中区是市场供求主力。吴江年度成交270.84万㎡ ，占比全市成交量33%。吴中区成交199.39万㎡ ，占比24%。由于区域内供应有限，姑苏区和工业园区成交占比较少 。
►库存与去化：年末可售面积达峰 出清周期突破9个月
图：2017年以来苏州商品住宅可售面积及出清面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
截止到12月底，苏州商品住宅可售面积为700.31万 ㎡，47899套 。出清周期为9.56个月。
12月份是近年商品住宅可售面积峰。可售面积及出清周期自5月份之后有所下跌。金九及开发商年末抢收，随着项目推出节奏的加快，可售量及出清周期都有所增长。同时，商品住宅各区域存量差异较大，吴江区存量占比近三成。
03
土地篇
►土地供需同比均下跌 宅地供应完成计划
图：2014-2017苏州土地推出及成交情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2017年度苏州土地推出及成交均较去年下跌。7月3日，苏州市国土局方案显示，2017-2021年苏州市区(不含吴江)商品住房用地计划为：2017年390公顷(5850亩)，2018年400公顷(6000亩)，2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右，按年度结合市场情况均衡供地。
2017年度苏州住宅用地（不含吴江）推出建设用地面积为421.06万方，超额完成2017年商品住房供地计划。11、12月度连续推出多宗地块 ，密集上市。
►土地楼面价下跌，溢价率回落明显
图：2015-2017苏州住宅和商办用地成交楼面均价
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
楼面价方面， 2017年度苏州住宅用地成交楼面均价11494元/平方米，同比下跌13.71%。按照季度来看，三季度成交宅地地块以市区居多，地块属性较好，楼面价有所拉高。
溢价率方面， 2017年度苏州住宅用地成交平均溢价率为26.73%，相较于2016年，溢价率涨幅缩减显著。
04
展望篇
2017年，苏州楼市在严格调控下, 各方观望氛围浓厚，新房市场供需回落，价格趋稳。2018年，苏州楼市短期调控政策仍将延续，市场成交继续保持低位运行，价格以稳为主；长效机制稳步推进，住房租赁市场迎来发展新契机。
政策层面，在未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的” 这一背景下，苏州楼市有形之手短期不会退出，政策一定时期内仍将从严，而在长效机制建设层面，人才房和保障房、住房租赁市场将继续有条不紊推进，短期调控与长效机制建设相结合，确保楼市发展平稳过度。
市场层面，2016年及2017部分高价地在现房销售境况下，2018年或将陆续面世。在低价楼盘存量未完全去化的情况下，新的价格体系不会短时期内建立。同时2018年苏州短期调控不放松，“限购限贷限价“等行政干预手段很难有太大松动，意味着苏州新房市场在一定时间内仍将继续保持低位运行态势，房价上涨动力不足，价格继续保持稳定。
关注住房租赁市场，未来将迎来发展契机。目前已有不少房企、中介、金融机构等积极发展长租公寓，苏州的住房供应体系正在逐步转变。未来，作为长效机制建设之一的长租公寓将迎来快速发展，对于构建多元化住房供应体系，维护房地产市场平稳健康发展以及实现住有所居意义重大。
►2017年市场年报：
►2017年分城市市场年报：
☞上海：市场调整期，楼市成交低位企稳
☞深圳：供需双降，价格趋稳
☞广州：政策调控之下，市场回落明显
☞ 杭州：调控升级，全年成交走向平稳
☞南京：住宅市场回落，土拍市场回归理性
☞青岛：楼市供需回落，成交区域持续外扩
☞济南：楼市供需下降，全年成交回落
☞合肥：楼市进入冷静期，量缩价稳
☞温州：“稳”字当头，供求均衡
（其他城市年报将陆续推出，敬请关注……）
中指研究院2018-01-25 09:11:36
