万众瞩目的中央经济工作会议召开了，全文报告内容很长，那么如何解读？
伟哥觉得：肯定不能不解读，但千万也不能过度解读，更不能只解读房地产的几十个字不看其他更重要的内容。
正确看经济工作会议必须坚持下面10个姿势：
1： “稳中求进”从2011年开始提出，而后基本年年提及。
重点在于“稳”和“进”。
，我们提出经济增长率要保持在合理区间，这就是在寻求稳健的增长率，保持经济运行稳定;
第二，稳不代表原地踏步，要有所进取，而且这种进取要体现在关键领域，要在结构转型升级的基础上寻求经济适度增长，进而提高经济运行的质量与效益。
2：守住不发生系统性金融风险的底线。
这一条非常关键，房地产依然是要看宏观经济走势，在2017年房地产相比2016年对经济的作用肯定是拉低的，所以在2018年，宏观经济走势依然决定了房地产政策取向。
所以伟哥一直坚持说的一句话是，中国的长效机制是稳增涨。
金融风险。不管是地产、实体还是金融机构内部的风险，根子都在金融，核心是管住不合理的杠杆。所以2018年对于房地产企业来说，必须降杠杆！
3：经济工作会议中，是否提及房地产并不一定代表政策取向
在2014年经济工作会议中无房地产表述：
在2015年中央经济工作会议中，明确提及：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”。
房子是用来住的，不是用来炒的！成了2016年中央经济工作会议对2017年定调的一个标题。
所以2017年对2018年的政策定调不能简单只看经济工作会议，不过度解读
4：今年房地产表述的文字变化：
今年的中央经济工作会议会议上关于房地产的表述为：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”
当然值得注意的是，中央经济工作会议对于住房市场租赁市场的表述之细，指导方向之明确，是前所未有的。
5：什么是：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
伟哥觉得，这才是的变化，很容易被忽视。
住房制度的主要内容包括：城镇住房建设投资方式、住房供应方式、住房分配方式、住房住房社会保障方式、住房管理方式等。新中国成立以后，我国的住房制度经历了从公有化、福利化住房向私有化、商品化的转变。
多主体供应，过去的供应主体其实很简单，就是开发商为供应主体，企业供应商品房。
如果继续过去的土地出让制度，房地产供应不可能叫多主体供应，只有企业供应商品房，政府供应保障房也不叫多主体供应，多主体必然是供应多元化。
供应主体多元，如何多元，其实核心是过去的土地制度，住房来源基本独有商品房。那么未来集体、企业很可能逐渐进入住房供应体系。
6：租赁企业的发展
要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
中国房地产市场，租赁是最不稳定的交易，90%以上的交易都是一年期，租赁上下游都不稳当。
国家制定合同法，第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
长期租赁不是租赁，所以从市场发展角度看，未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁。目前市场上这部分不仅仅是房源缺，客户也缺！
租赁市场的发展已经是2017年很长时间的政策内容，从经济工作会议看，2018年政策的主体也肯定还是租赁。
从租赁市场发展角度看，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。预计后续将有更多的政策变化，体现在对企业端做租赁的支持。
但从目前的租售比看，房企发展租赁依然基本都是违规和口号，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加倾斜！
7：完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制
2016年对长效机制的表述是：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”
从“研究建立”转变为“完善促进”，表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到了实践层面。
结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。
多主体供应将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。
房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。
另外，房地产税等调控政策也将在2018年加速落地。整体看，房地产调控已经出现了质变。
建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。
从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。
8：保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，
连续性和稳定性，其实归根结底是房地产在经济中的作用，是不是用房地产作为稳定经济的工具，为了经济稳定而打破房地产自身的发展规律。
所以这句话其实和之前的部分表述有冲突，但对于2018年房地产人的启示是，政策的强度会可能的维持，在经济不出现大变动的情况下，房地产调控会持续。
9：分清中央和地方事权，实行差别化调控。”
年内房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上。
其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。
分清中央和地方事权这是2017年比较多的提法，
如何划分中央和地方事权和支出责任一直被认为是体制改革的难点和重点。
调控政策避免一刀切，开启打地鼠模式
从城市看，房价上涨居前的城市都会继续调控：调控政策手术刀式全面升级“打地鼠”
2017年楼市调控政策的基本全面与往年出现了根本变化，过去的调控更多是事后管理，而在2017年楼市调控更多的预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好
楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。房价调控“打地鼠”为长效机制建立争取时间。
楼市政策范围不仅一、二线，更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。
这种手术刀式的分类调控，的确是历史次实现了市场的精准调控，各城市调控不一刀切。
其实也代表了，房地产调控各地依然会不同力度，那么的确存在城市力度过大，部分城市力度过小的分化！
10：房地产税会有举措。
房地产税预期未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期最容易的执行办法肯定从新购的超面积收起。
但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。不然的话，仅考量新购面积征收的房产税可能税额连保证新增加的征税人员的成本都难以满足。
整体看，房地产税离我们越来越近了，2018年肯定会有实际落地的举措，但别怕！中国长效机制是经济稳定增涨！
地产评论人2017-12-25 10:44:44
