小斗君跟大家分享过房价的构成,包括土地成本、建筑成本、税费、运营成本和开发商的利润等。房价的高低也跟以上因素有关。但是除了这五个因素之外,还有三大原因直接决定了近十年来房价一直处于上行的的趋势。
房子作为一种商品,具有双重属性,那就是消费属性和投资属性。所谓消费属性,就是指购房者买了房子之后只是用来居住,不做其他用途。而投资属性则是指,购买者买了房子之后,用来出租或者出售,以求盈利,投资属性主要是针对投资客和炒房者来说的。
无论是消费属性还是投资属性,都说明对于房产的需求,正是由于需求的不断增长,才导致房价的上扬。与需求增长同步的,则是居民收入和货币供应量的增加,这些都是助涨房价的重要原因。
一、适婚适育人口增加
据统计,2000年至2012年间,每年新增的婚育人口大约1300万对。70后80后的人口婚育高峰是支撑中国房地产在过去十五年持续上行的基础。
二、大量农村人口进城
在城镇化的背景下,大量农村人口转入到城镇化中生活,这也制造了大量的购房需求。以2014年为例,城镇常住人口为74916万人,比2013年年末增加1805万人,乡村常住人口61866万人,减少1095万人。这也就意味着有将近千万的农村人口变成了城镇户口。
三、居民收入快速增长
数据显示,城镇居民的可支配收入年均复合增长率为11.05%。近几年来,这一数据虽然有所放缓,但是仍然保持较高的水准。
国家统计局发布的数据显示,2016年居民人均可支配收入23821元,比上年增长8.4%,扣除价格因素,实际增长6.3%;居民人均可支配收入中位数20883元,增长8.3%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入33616元,比上年增长7.8%,扣除价格因素,实际增长5.6%;城镇居民人均可支配收入中位数31554元,增长8.3%。
居民收入的增长,推高了物价,而房价自然受到了影响。
四、货币供应量增加
从金融角度来讲,货币供应量的增加和宽松的信贷条件刺激了房地产市场的投资性需求。过去十年间,货币增量年均增幅为21%,超发的货币大量流入楼市,导致整个房地产市场的热钱过多,房价也是水涨船高。
如果大家看到过去十年间房价的变化,肯定会在抱怨为什么自己没有早买房和多买房。虽然现在的房价处于高位,但是通过目前的调整以及宏观数据来看,未来房价难大起大落。
从经济层面来看,房地产市场依然是经济的重要组成部分,不可能任由其发生巨变。而且,随着不动产登记的联网的逐渐实现,房产税终将落地,而大力发展住房租赁市场又将对整个房地产市场产生影响。未来,房子将重新回归到居住的属性,投资、投机性需求将会越来越少。