“地产教父”冯仑，虽然出道早，做企业却极不在行，但可贵的是理论水平极高，地产行业里诸多颇为专业高深的概念经由他深入浅出的描述，形象生动，公众普及率颇高。因此，他有着“中国房地产段子手”的美誉，尤其带点小黄色的段子编排得甚好。关键时刻，江湖上总少不了他的声音。
这不，上下半年交接时，冯教授又出来了。这回给咱们带来什么呢？请看人民网的一则报道：
日前，冯仑在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上形象地比喻说，中国房地产已经进入后开发时代。如果将开发时代比作一个人的青春期的话，这个阶段主要是长个儿、长肌肉，后开发时代是长智力、长技能、长价值观、长更多生活经验，房地产将进入一个全产品线、全产业链及各种商业模式并存的同时期，每家企业都要找准新的定位，研究核心竞争力。
理论家在铺排概念上那是没得说的。冯教授这段话省却的主语不是普普通通的购房者，而是以开发商为主体的产业链上的老板们，他善于向业界同行们喊话。不过，我倒是对这种青春期与后现代的划分不以为然。
中国房地产是一个在政策的恩威并施中跌跌撞撞滚出来的行业，野蛮生长，混沌发展，节奏超快，阶段性特征不如区域性特征突出。长个儿长肌肉对应的是粗放式发展，但产品线、产业链、商业模式这些伴随着行业成长成熟的基本要求在开发时代一样缺不了。这是其一。
其二，对于后开发时代所期望的“全”的概念，则显得过于理想化和简单粗暴，不太符合当下仍然粗放的初级阶段的现状。由于国内外经济社会多重因素的影响，中国的房地产根本就没有经历过一次像样的充分的市场洗礼、淘汰和洗牌，总是在一些不恰当的时间节点上，因为非市场与非行业的权力因素，而掉头向上，重新获满血复活。这也在民众的心目中造成了房地产不会崩盘、只涨不跌的错觉。然而，不经历风雨怎能见彩虹，想让房地产行稳致远，绝非靠浮躁的造势所能达成。
冯教授对开发时代的房地产分析得倒是够清晰，原因在于他以企业家身份操盘的时代正是那个被称之黄金时代的上半场。不过，这些都是正确的废话而已。他说，在开发时代，谁的规模更大，谁的速度更快，谁的成本更低，这正是房地产领域创新三件事。工业化生产、装配式住宅和住宅产业化是为了实现规模，快速周转要求压缩前期加快建设和销售，如何有效管控成本则是成本上的创新。这些说法，在后开发时代里，一样存在，实用，不过只是可能退回到次重要的位置。
对于后开发时代，冯老师的总结显然有些不着边际：他说房地产行业将会呈现四个特点。一是产品变得越来越复杂，产品线不再只是住宅；二是竞争力发生了转移，不再竞争成本、规模和速度，重要的三个竞争力里，营运能力尤其核心；三是财务能力变成了竞争力，后开发时代要做各种复杂的产品，需要更低的财务成本去适应不同的产品形态；四是后开发时代对地产商的巨大挑战，要求具备“导演+制片”的能力，也就是讲述空间故事的能力。
除了第四点，前三点都属大白话，没多大新意。说的人太多了。
而讲故事的能力，则具有现实意义，只不过他说的不对。冯仑说，一个10万平方米综合体物业，如何配比住宅、写字楼、酒店、娱乐设施，再加上安排自持与销售的比例，可能有很多种组合，但最后选择的一种组合决定了综合体物业的市场价值。其实很多种组合是一个不科学的说法，应当说，与企业、项目、区位、消费、人群等等因素相匹配的不会超过两三种，以需求为导向永远不过时。因此，他认为“如果不具备讲空间故事的能力，对空间业态缺乏了解，只知道、住宅一种产品形态，可能只会对写字楼和商场做简单的分割，但对整个综合体而言，也就浪费了机会，失去了很多创造价值的点。”到底是教师爷的苦口婆心，但一切不以落地运营为目的的是开发都是耍流氓，同意不同意？难不成让冯老师将他的立体城市再玩回来么？
后开发时代究竟成立不成立？百花齐放，百家争鸣。个人认为，与下半场相比，五十步笑百步而已。假使成立，那也是存在着精彩纷呈的许多种可能性。这不仅仅是由于政策导向上的不确定与变化多端，更多的原因还是在于，住宅产品时代的路子还远远没有走完。房地产回归本质属性——盖更好的房子卖更好的房子，还有许许多多事情可做。至少，现在的后开发时代“不可描述”。
面对一个不确定的市场，任何一种简单化的归纳都是徒劳的。房地产商要排除干扰谋企业的发展，即使普普通通的购房者，仍然可以用最朴素的方式去判断买或卖的时机，从这个角度看，房评家和股评家一样，注定是孤独的。
环环有房2017-07-04 11:21:52
